Méthodologie d’évaluation des SCPI
Cette méthodologie vise à analyser la solidité économique d’une SCPI à partir de données publiées et vérifiables. Elle permet de comparer les véhicules entre eux et d’identifier leur positionnement relatif au marché.
Les indicateurs présentés ne constituent ni une recommandation d’investissement ni une projection future. Ils reflètent exclusivement les données observables à date.
Principe général du score
Le score global (0 à 100) synthétise la robustesse du modèle économique d’une SCPI.
Chaque indicateur est normalisé par rapport à la moyenne du marché afin de permettre une comparaison homogène entre véhicules.
Indicateurs analysés :
| Rendement distribué | Capacité de génération de revenus |
| Taux d’occupation financier | Qualité et stabilité locative |
| Durée des baux (WALB) | Visibilité des loyers |
| Diversification géographique | Répartition des risques |
| Valorisation | Prix vs valeur du patrimoine |
| Niveau d’endettement | Structure financière |
Le score final reflète un positionnement relatif et non une performance absolue.
Normalisation des indicateurs
Chaque indicateur est comparé à la moyenne du marché SCPI.
Formule de normalisation :
Score indicateur = (valeur SCPI ÷ moyenne marché) × 50
Les scores sont ensuite bornés pour éviter les valeurs extrêmes et permettre la comparaison.
Lecture de la valorisation
La pertinence du prix est évaluée en comparant le prix de souscription à la valeur de reconstitution du patrimoine immobilier.
| Décote < -10 % | Décote significative |
| -10 % à -3 % | Décote modérée |
| -3 % à +3 % | Zone d’équilibre |
| > +3 % | Surévaluation |
Cette mesure n’anticipe pas l’évolution future du prix.
Indice de tensions structurelles (ITS)
L’ITS mesure le niveau global de tensions observables sur le modèle économique d’une SCPI.
Facteurs intégrés :
- rendement
- valorisation
- exploitation locative
- concentration du patrimoine
- durée des baux
- liquidité
Chaque facteur est normalisé entre 0 et 1, puis agrégé en une moyenne globale.
| < 0,40 | Tensions limitées |
| 0,40 – 0,70 | Tensions modérées |
| > 0,70 | Tensions élevées |
Sources des données
Les indicateurs sont calculés à partir des bulletins trimestriels, rapports annuels et communications officielles des sociétés de gestion.
Aucune estimation ni extrapolation n’est réalisée.
