FREY : revenus en hausse de 21 %, mais 650 M€ d'acquisitions à digérer
FREY termine 2025 en position de force. Revenus en hausse de 21 %, profit des activités récurrentes en progression de 12,3 %, portefeuille d'actifs augmenté de 24 %, dividende relevé pour la quatrième année consécutive : les chiffres affichent une trajectoire ascendante. Pourtant, sous cette belle façade comptable se cache un enjeu majeur que le groupe doit affronter : celui d'homogénéiser et de faire fonctionner en synergie un portefeuille devenu résolument paneuropéen mais potentiellement fragmenté. Les 650 millions d'euros dépensés en acquisitions en 2025 constituent le moteur de cette croissance, mais aussi un test de management opérationnel sans précédent.
Une croissance portée par les acquisitions, pas par l'organique
Le groupe affiche un revenu consolidé de 231,4 millions d'euros, en hausse de 21 %, dont 158,5 millions provenant de revenus locatifs bruts, en progression de 16,8 %. Sur la base de revenus locatifs annualisés, la croissance organique s'élève à 4,1 % en comparable, contre 21 % en données publiées. Cette différence révélatrice signale que la majorité de la progression comptable découle des deux grands achats de 2025 : l'acquisition du Designer Outlet Berlin pour 245 millions d'euros en mai, et l'entrée au capital de trois villages de marques italiens (Franciacorta, Valdichiana, Palmanova) pour 410 millions d'euros en août, dans le cadre d'un partenariat stratégique avec Cale Street Partners. Le profit des activités récurrentes progresse de 12,3 % à 121,2 millions d'euros, reflétant une amélioration des marges opérationnelles, mais là aussi, l'intégration des nouveaux actifs commence à peine.
La solidité du bilan masque les défis d'intégration
FREY maintient son équilibre financier en renforçant son ratio LTV à 39,7 % (contre 41,1 % fin 2024), avec un objectif de moyen terme de 45 %. La liquidité disponible atteint 384 millions d'euros, offrant une marge de manœuvre pour saisir d'autres opportunités de croissance. Cependant, le coût de la dette grimpe à 3,1 % en 2025 contre 2,7 % en 2024, signalant le renchérissement du financement dans un contexte de persistance des taux élevés. Le groupe opère désormais sur 10 pays et gère plus de 300 salariés, répartis sur quelque 40 sites. Le projet « One Jersey » visant à unifier l'identité de ces équipes hétérogènes sous une seule bannière FREY représente bien plus qu'une question de branding : c'est un défi organisationnel de taille, puisque chaque acquisition apporte sa culture, ses systèmes et ses équipes de gestion.
La croissance organique reprendra-t-elle en 2026 ?
Le taux d'occupation reste élevé à 97,4 %, tandis que les révisions de loyers et relettements affichent une progression moyenne de 4,2 %. Les revenus des locataires progressent de 2,0 %, portés notamment par une performance solide de la péninsule Ibérique (+ 4,7 %), mais le groupe subit le contrecoup des travaux majeurs à Shopping Promenade Riviera, où le trafic a reculé de 2,3 % en France. FREY affiche une NAV EPRA NTA de 1 124,7 millions d'euros, en hausse de 4,8 %, ce qui soutient un dividende relevé à 2,00 euros par action. Le pipeline de développement atteint 591 millions d'euros, avec deux livraisons majeures attendues à partir de l'été 2027, susceptibles de générer environ 21 millions d'euros de revenu locatif net. C'est sur ce socle que reposera la démonstration que FREY est plus qu'une machine d'acquisitions : sa capacité à générer de la croissance organique et à synergiser ses nouveaux actifs déterminera sa valorisation future.
