Lorsque l’on se lance dans un investissement locatif, de nombreux aspects sont à prendre en considération. Une fois que vous avez sélectionné le bien et la défiscalisation qui correspondent à vos attentes, il est nécessaire d’élaborer un plan de financement bien ficelé pour éviter les mauvaises surprises. Effectivement, un taux d’intérêt au-dessus du prix du marché ou des mensualités trop élevées risquent de nuire à la rentabilité de votre investissement locatif.
Temps de lecture : 3 minute(s) - | Mis à jour le
10-07-2019 10:43:00 | Publié le
14-03-2018 16:41 Photo : © Pixabay
Pourquoi passer par un courtier ?
L'avis de Bastien Cristoforoni, Conseiller financier chez Meilleurtaux (Paris 11ème)
"L’intérêt pour un client de passer par un courtier est de gagner du temps et de trouver la meilleure offre du marché.
Un seul rendez-vous lui permet de trouver parmi toutes les banques l’offre la plus adaptée à ses besoins.
Mes clients n’ont généralement pas besoin d’aller voir leur banque, car une fois leur dossier en main je la mets directement en concurrence avec l’organisme bancaire le mieux placé du marché (offre, taux, assurance, souplesse de l’emprunt). J’accompagne ensuite mes clients jusqu’à la signature de l'acte notarié. Mon intervention ne coûte, pour ainsi dire, pas plus cher que d’aller voir une banque en direct."
A quoi sert un plan de financement immobilier ?
Le plan de financement permet de dresser le bilan de votre besoin en financement et d’éviter d’éventuels points de blocages financiers dans votre projet d’investissement locatif. En outre, un plan de financement bien ficelé vous permet d’anticiper votre investissement immobilier et de vous familiariser avec toutes les données financières relatives à ce type de placement.
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Avec ou sans apport ?
Lorsque vous prenez la décision d'investir dans un bien immobilier, il est nécessaire de faire un point sur votre situation financière et de définir l'éventuel apport que vous souhaiterez apporter pour cette acquisition.
Selon vos disponibilités financières et le rendement attendu du bien, vous pouvez décider de mobiliser un apport ou non. 60% des investisseurs immobiliers empruntent sans apport selon les chiffres du Crédit Foncier.
Mobiliser un apport est toutefois plus apprécié par la banque qui sera alors plus encline à vous accorder votre prêt. Elle vous consentira un meilleur taux, vous payerez moins d'intérêts et vos remboursements mensuels seront par conséquent plus confortables. Pour les investisseurs qui souhaitent acquérir un bien immobilier sans apport, c'est tout à fait possible. Il suffit de présenter un dossier solide et bien argumenté à différentes banques pour faire jouer la concurrence.
Rendez-vous chez votre courtier ou votre banquier pour connaitre votre capacité d’emprunt
Une fois que vous avez déterminé le montant de votre éventuel apport, rendez-vous chez votre banquier pour faire un état des lieux de vos finances. Ce dernier va étudier votre patrimoine ainsi que votre situation financière pour vous présenter la somme maximale que vous pouvez emprunter pour votre investissement locatif frais de notaire inclus. Si vous achetez un bien comprenant des travaux de rénovation, le prix englobera le montant des travaux prescrits.
Comme pour l'achat de sa résidence principale, la banque autorise un taux d'endettement de 33%. Pour calculer votre taux d'endettement procédez à ce calcul :
(Mensualités de prêt en cours + nouvelle mensualité envisagée) x 100 / (revenus nets professionnels + revenus nets locatifs)
Exemple
Prenons un couple d'investisseurs propriétaire d'une résidence principale sur laquelle il rembourse 700 € de crédit par mois. Leurs revenus professionnels mensuels s'élèvent à 3 500 € nets. Ils envisagent d'acquérir un bien d'investissement locatif dont le loyer prévisionnel serait de 500 € par mois.
Sachant que la banque va appliquer une décote pour calculer les charges (impôts fonciers, taxe foncière…), elle retient en général 70% des revenus mensuels bruts. Soit 500 € de loyer prévisionnel – 30% = 350 €. Le revenu mensuel net du couple s'élève donc à 3 850 €.
(700 + 500) x 100 / 3850 = 31, 17% de taux d'endettement.
Ce couple peut donc emprunter pour son investissement locatif car il respecte le taux d'endettement maximal de 33%.
Crédit total par mois : 3850 € x 31,17% = 1200 €
Crédit mensuel possible pour cet investissement locatif : 1200 € - 700 € de crédit existant = 500 €.
Ces 500 € correspondent à la capacité de remboursement mensuelle pour acheter leur bien d'investissement locatif.
Taux moyens constatés au 8 février 2018 :
1,40% sur 15 ans(*)
1,82% sur 20 ans(*)
1,85% sur 25 ans(*)
Source Meilleurtaux.com - Taux moyens hors assurance
A savoir que les taux pour un investissement locatif diffèrent des taux d'acquisition de résidence principale de quelques %.
Sélectionnez votre bien
Maintenant que vous connaissez votre budget maximal pour l'acquisition de votre bien immobilier vous pouvez commencer sérieusement vos recherches.
Nous vous rappelons que pour un investissement locatif réussi plusieurs critères sont à prendre en considération :
• Choisir le bon emplacement : En centre-ville, animé, à proximité des transports en commun et de toutes les commodités
• Demande locative forte
• Favorisez l'achat d'une petite surface, studio à T2 pour un meilleur rendement
• Privilégiez un logement bien agencé pour optimiser vos chances de location. Les pièces les plus importantes, que l'on ne doit pas négliger sont : la cuisine et la salle de bain.
Ces critères vous permettent de cibler votre recherche et d'acquérir un bien en accord avec le marché immobilier.
Si vous souhaitez investir avec le dispositif Pinel, n'oubliez pas de vérifier les conditions.
Présentez votre projet à votre banque ou à un courtier
Une fois que vous êtes prêt et conscient des tenants et aboutissants de votre investissement locatif, rendez-vous à la banque ou bien chez un courtier. Obtenir le prêt au meilleur taux possible peut s'avérer fastidieux. Cela nécessite beaucoup de temps pour analyser les différentes offres et conditions ainsi que les taux les plus intéressants.
Solliciter un courtier peut s'avérer judicieux pour plusieurs raisons :
• Des conseils avisés
• Un suivi constant
• Un gain de temps précieux
• Un réseau de banques avec des tarifs et conditions négociés
• Obtention d'un accord de financement plus rapidement
Près de 30% des Français ont eu recours à un courtier pour leur prêt immobilier selon Vousfinancer.com. 59% des demandeurs souhaitaient obtenir un taux avantageux tandis que 27% d'entre eux souhaitaient gagner du temps. 21% veulent trouver un plan de financement intéressant, 18% recherchent un accompagnement personnalisé dans l'ensemble des démarches.
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