L'action Altarea en transition : nouvelle offre logement, pression sur les revenus

Une activité pénalisée par la transition du modèle Logement

Le chiffre d’affaires consolidé d’Altarea s’est établi à 435,3 millions d’euros au premier trimestre 2025, en retrait de 24,8 % par rapport au T1 2024. Cette baisse est presque exclusivement liée au segment Logement, historiquement majoritaire dans le chiffre d’affaires, dont les revenus s’effondrent de 27,5 % à 331,5 millions d’euros. Cette évolution reflète un effet de transition assumé : la contribution des opérations dites d’ancienne génération est en net recul (227,5 M€, -50,3 %), alors que la nouvelle génération – une offre conçue après 2024, abordable et décarbonée – monte en puissance (104,0 M€, + presque 2x sur un an).

Cette recomposition du portefeuille s’accompagne d’un changement profond de logique. Plutôt que de viser une reconstitution rapide du volume, Altarea privilégie la rentabilité et l’adaptation aux nouvelles contraintes de marché : compacité des logements, optimisation des m² utiles, réduction de l’impact environnemental, en ciblant principalement les accédants et les institutionnels. Les premiers résultats commerciaux sont encourageants : les réservations progressent de 6,2 % en volume (1 791 lots) et de 0,6 % en valeur (472 M€), avec un bond de +53,5 % chez les accédants.

Dans le Commerce, qui constitue historiquement le socle financier du groupe, la performance reste solide. Les revenus locatifs progressent légèrement à 60,2 M€ (+0,9 %), avec un taux d’occupation élevé (97,1 %). Les signatures de baux atteignent 8 M€, supérieures à celles du T1 2024. Altarea conserve une forte présence sur des actifs emblématiques comme CAP3000, Bercy Village ou le Qwartz, et continue d’étendre son ancrage dans les commerces de gare, avec notamment le gain du contrat d’exploitation des 45 gares du Grand Paris Express en partenariat avec RATP Travel Retail.

Sur l’immobilier d’entreprise, l’activité reste en repli avec un chiffre d’affaires de 33 M€ (-39,1 %), mais le carnet de projets reste actif, notamment en logistique et dans les projets photovoltaïques. Cette ligne pourrait bénéficier à moyen terme d’une demande croissante pour des plateformes bien situées et à forte technicité.

Enfin, les nouvelles activités (data centers, photovoltaïque) sont encore embryonnaires en chiffre d’affaires mais en structuration rapide : 94 MWc installés, 800 MWc sécurisés, 15 projets de data centers à l’étude. Le premier data center a été livré au T1 2025 près de Rennes.

Des catalyseurs en place mais une visibilité encore partielle

La trajectoire stratégique engagée par Altarea vise une réallocation du capital vers des actifs plus résilients et à potentiel de croissance. Cette transformation repose sur plusieurs catalyseurs, qui se mettent en place progressivement mais dont les effets financiers tangibles ne sont attendus qu’à partir de fin 2025 ou début 2026.

Le premier d’entre eux est la bascule progressive du chiffre d’affaires Logement vers les opérations de nouvelle génération. Celles-ci représentent déjà 31 % du chiffre d’affaires du segment au T1 2025 (contre 15 % sur l’ensemble de l’année 2024), et leur poids est appelé à devenir majoritaire d’ici quelques trimestres. Les lancements commerciaux de ces nouveaux produits progressent rapidement (+29,5 % à 514 lots), et la base d’offre représente désormais plus de 2 500 lots.

Altarea bénéficie aussi d’un soutien implicite des politiques publiques : la crise du logement neuf, la rareté de l’offre abordable et la nécessité de verdir la production positionnent favorablement une offre comme celle d’Altarea, centrée sur les primo-accédants, la qualité d’usage et la performance environnementale. Cette nouvelle gamme est alignée à 100 % sur la taxonomie européenne. À ce titre, le taux d’alignement global du groupe sur la taxonomie atteint 71,7 % au T1 2025, contre 55,6 % un an plus tôt.

Le deuxième catalyseur est la résilience du patrimoine commercial. Avec 5,3 Mds€ d’actifs, un taux d’occupation proche de 97,2 %, une progression des loyers à périmètre constant de 5,3 % et une indexation moyenne de +4,7 %, cette activité continue de générer des flux stables. Le groupe maintient sa stratégie de croissance dans les commerces de gare, un format ultra-performant selon ses mots, avec un pipeline de 100 M€ de loyers bruts dans ce segment à terme.

Le troisième catalyseur potentiel est la montée en puissance des nouvelles activités. La plateforme photovoltaïque est désormais structurée, avec des capacités opérationnelles internes sur toute la chaîne de valeur (développement, montage, exploitation). Des partenariats sont en cours de discussion. Sur les data centers, Altarea développe des projets à la fois en colocation (15 projets de moins de 20 MW) et en hyperscale, avec des fonciers maîtrisés et une capacité de montée en puissance rapide.

Néanmoins, plusieurs freins limitent à court terme la valorisation de ces catalyseurs. D’abord, le chiffre d’affaires consolidé reste dominé par les activités en décroissance, notamment les opérations Logement anciennes. Ensuite, la visibilité financière sur les nouvelles lignes d’activité demeure partielle. Enfin, l’environnement macroéconomique, la hausse des coûts de financement et l’attentisme des collectivités sur les permis de construire ralentissent la matérialisation du rebond.

Une valorisation modérée mais un rendement incertain

L’évaluation financière d’Altarea s’inscrit dans un contexte de transition qui rend l’interprétation des multiples plus délicate. Le PE estimé (long terme) s’élève à 13, contre 15,4 pour le secteur, traduisant une légère sous-évaluation. Cette valorisation n’intègre cependant pas encore la pleine contribution des activités nouvelles ni l’atteinte du point d’équilibre du Logement nouvelle génération.

Le rendement du dividende attendu pour 2024 (versé en juillet 2025) est de 8,00 € par action, soit un rendement théorique de 8 % au cours actuel (101 €). Cependant, ce dividende représente une bonne partie des estimations bénéficiaires. La distribution est assurée en partie par la transformation d'une partie du dividende en actions, ce qui soulève une question de soutenabilité.

Le profil bilantiel reste néanmoins contrastée : Altarea affiche un LTV (loan-to-value) de 28,5 %, une notation investment grade confirmée (BBB- avec perspective négative), une trésorerie de 2,5 Mds€, aucun RCF tiré et aucune échéance obligataire avant 2028. Le groupe a d’ailleurs remboursé par anticipation une obligation Altareit de 335 M€ au T1 2025.

Enfin, les indicateurs de rentabilité restent dégradés : la marge EBIT est tombée à -14 %, mais pourrait mécaniquement se redresser en 2025-2026 avec l’effet de mix.

Un pari de transformation crédible mais encore sous surveillance

Altarea conserve une structure bilantielle solide, une foncière commerciale résiliente et une volonté affirmée de repositionnement stratégique. La transition vers une offre Logement décarbonée et abordable est en cours et s’accompagne d’une montée en puissance de nouveaux relais de croissance dans les énergies renouvelables et les infrastructures numériques. Sur le papier, le groupe coche plusieurs cases du « new deal » immobilier post-crise.

Mais le parcours boursier de l’action, en repli de près de 25 % sur trois ans, reflète les doutes du marché quant au rythme et à la rentabilité de cette transformation. Le fort dividende, bien que séduisant, n’est pas entièrement couvert, et les bénéfices restent volatils dans l’attente d’un nouvel équilibre. Les perspectives pour 2025 tablent sur une légère progression du FFO, mais la montée en puissance des résultats n’est attendue qu’à partir de 2026, selon les propres prévisions du groupe.

Pour un investisseur, l’action Altarea peut s’envisager dans une optique contrariante, avec un profil de rendement élevé mais à risque. Elle conviendra davantage à un portefeuille opportuniste, cherchant à capter le retournement potentiel du Logement neuf Français et à accompagner une diversification vers des actifs stratégiques. Le timing d’entrée dépendra largement de la confirmation des tendances favorables sur le T2 et du maintien de la solidité du cash-flow.