🏠 Quand l’immo va…

Le marché de l’immobilier d’entreprise montre enfin des signes de stabilisation sur les segments les plus résilients — les immeubles récents, performants énergétiquement et situés dans des quartiers tertiaires recherchés.

Le haut du panier résiste

Les actifs dits “prime” concentrent la quasi-totalité de la demande, tirés par des utilisateurs à la recherche de surfaces flexibles et efficientes. Dans Paris intra-muros, les taux de vacance se stabilisent autour de 3,4 %, un plancher historique. La prime environnementale joue à plein : les immeubles classés A ou B au DPE se louent en moyenne 15 à 20 % plus cher que les bâtiments énergivores.

Des investisseurs plus sélectifs

Les institutionnels restent à l’écart des produits secondaires. Les OPCI et SCPI poursuivent leurs arbitrages en faveur des immeubles “core”, tandis que les taux de capitalisation se stabilisent entre 4,25 % et 4,75 % sur les meilleures signatures. Les transactions reprennent timidement, mais les valorisations demeurent prudentes.

Vers un nouveau cycle

Knight Frank anticipe une reprise de 10 % des volumes d’investissement d’ici fin 2025, portée par la détente des taux obligataires et la raréfaction des produits verts. Les investisseurs misent sur un cycle plus vertueux, où l’efficience énergétique et la localisation premium deviennent les principaux leviers de création de valeur.

Le mutualiste Garance diversifie son offre en lançant Klemo, une plateforme patrimoniale dédiée à la gestion de trésorerie et à l’investissement responsable.

Un outil de pilotage patrimonial

Klemo se positionne comme un hub digital pour les épargnants et les conseillers. L’objectif : agréger l’ensemble des placements (assurance vie, PER, immobilier, comptes-titres) et fournir une vision consolidée du patrimoine. La solution repose sur une technologie d’open finance garantissant la sécurité et l’interopérabilité des données.

Investir autrement

Klemo intègre une offre de fonds responsables et de produits d’épargne à impact, adossés à des partenaires sélectionnés pour leur rigueur ESG. Garance souhaite ainsi renforcer son image d’acteur indépendant et engagé, à contre-courant d’un marché souvent dominé par les banques traditionnelles.

Une ambition claire

L’ambition affichée : devenir d’ici 2027 la première plateforme patrimoniale mutualiste de France, avec une clientèle de 100 000 utilisateurs. Dans un contexte où les Français cherchent à redonner du sens à leurs placements, Garance parie sur une digitalisation à visage humain, conciliant technologie et accompagnement conseil.

Le marché immobilier ancien repart doucement. D’après Laforêt Immobilier, les volumes de ventes progressent de 16 % sur un an, tandis que les prix se redressent légèrement (+1,1 % en moyenne). Mais cette reprise reste sous surveillance.

Pourquoi ça revient

Les taux de crédit repassent sous les 3,1 %, offrant un peu d’air aux acquéreurs. Après deux ans de correction (-7 % entre 2023 et 2024), la demande repart : les projets d’achat bondissent de 20 %, portés par les primo-accédants et le retour du crédit.

Ce que ça montre

Les grandes villes retrouvent de la vigueur : +3,7 % à Lyon, +3,2 % à Bordeaux, tandis que Paris se stabilise (+1,7 %). Les délais de vente raccourcissent (95 jours en moyenne) et la marge de négociation tombe à 4,5 %. La confiance revient, mais prudemment.

Le signal faible

“L’amélioration reste exposée aux variations des taux et de l’inflation”, prévient Yann Jéhanno, président de Laforêt. Si la BCE resserre à nouveau la vis, le rebond pourrait vite s’essouffler. Un redressement réel, mais encore fragile.

Et si la meilleure façon d’alléger la fiscalité de son portefeuille était… de le transmettre ? C’est la stratégie détaillée par Patrick Prugnaud, ingénieur patrimonial à la Financière d’Uzès, pour les investisseurs disposant d’un compte-titres ordinaire chargé en plus-values latentes.

Un outil d’investissement sans abri fiscal

Le CTO reste l’un des placements les plus souples pour se positionner sur les marchés internationaux, mais il n’offre aucune protection fiscale. Dividendes, plus-values, arbitrages : tout est imposé à 30 % au PFU, ou au barème de l’impôt sur le revenu. Résultat, de nombreux épargnants conservent des titres dormants plutôt que de réaliser des plus-values taxées.

La donation, une parade efficace

Dans le cadre d’une donation, ces plus-values latentes sont purement et simplement effacées : l’administration retient le cours du jour du transfert comme nouvelle valeur d’acquisition. Le donataire ne paie donc pas d’impôt sur les gains accumulés auparavant, à condition de rester dans les abattements légaux (100 000 € par enfant tous les 15 ans).

Une stratégie à encadrer

La démarche peut se faire en ligne, sans notaire, sauf en cas de donation-partage. Pour le bénéficiaire, l’intérêt est double : hériter d’un capital déjà fiscalement purgé et pouvoir réinvestir dans une enveloppe plus protectrice, comme l’assurance vie.

Les Français plébiscitent le travail hybride, selon une étude d’IWG France : 71 % des salariés jugent ce mode d’organisation “idéal”, conciliant productivité et équilibre personnel.

Un modèle ancré

Deux jours de télétravail par semaine deviennent la norme, surtout dans les grandes entreprises. Les salariés privilégient les espaces flexibles et les bureaux de proximité, un modèle que les employeurs adoptent pour réduire les coûts immobiliers.

L’impact sur les territoires

Les grandes métropoles voient se développer une économie du bureau à la demande, tandis que les villes secondaires profitent du retour de travailleurs hybrides. Ce phénomène alimente le dynamisme local : cafés, commerces, logements et transports en profitent.

Un changement structurel

Le travail hybride n’est plus une tendance mais un nouvel équilibre socio-économique. Les entreprises doivent repenser leurs modèles immobiliers, leur culture managériale et leur attractivité RH. Un défi de fond qui redessine durablement la carte du travail.