Nouveaux territoires

L’immobilier, l’investissement et l’emploi racontent tous la même histoire : celle d’un pays qui se recompose sous l’effet combiné des prix, du climat et des contraintes réglementaires. Montagne, villes moyennes, finance climatique ou droit locatif, les arbitrages deviennent plus complexes… et les erreurs plus coûteuses.

🏔️Immobilier de montagne : attractif, cher… et de plus en plus fragile

L’immobilier en stations de ski reste un actif convoité, mais son modèle économique montre des fissures profondes.

Pourquoi ça compte
Selon une étude récente de la FNAIM, les communes accueillant des stations de ski affichent toujours des prix nettement supérieurs à la moyenne nationale, avec 4 003 €/m² en moyenne contre 2 997 €/m² en France. Après l’envolée post-Covid, les prix sont repartis à la hausse depuis le printemps 2025, à un rythme plus soutenu que le reste du marché.

Le détail qui change tout
Les écarts territoriaux sont marqués. Les Alpes du Nord concentrent les niveaux de prix les plus élevés, et l’altitude devient un critère décisif : au-dessus de 1 500 mètres, la valorisation progresse nettement plus vite, reflet d’une recherche accrue de sécurité d’enneigement.

Le risque latent
Derrière ces prix, le parc est vieillissant et très énergivore. Près des deux tiers des logements seraient concernés, à terme, par les interdictions de location liées aux DPE. Or, ces biens étant majoritairement des résidences secondaires, leurs propriétaires sont largement exclus des aides à la rénovation, exposant le marché à un décrochage locatif progressif.

Source : FNAIM

🌍Climat et Sud global : l’investissement reste hors de portée

Les épargnants européens veulent financer la transition climatique mondiale, mais les produits manquent à l’appel.

Le constat
Dans un rapport détaillé, BETTER FINANCE rappelle que les pays à revenu faible ou intermédiaire concentrent 75 % des émissions mondiales, mais ne captent qu’environ 15 % des financements climatiques.

Pourquoi l’épargne ne circule pas
En théorie, les actions cotées devraient offrir un accès simple. En pratique, les fonds européens, y compris à gestion active, restent fortement indexés sur quelques grands pays émergents, comme la Chine ou l’Afrique du Sud. Aucun des fonds analysés ne détient de leaders climatiques identifiés dans les pays du Sud.

Un marché verrouillé
L’accès direct aux actions est très limité sur les plateformes retail, tandis que les ETF demeurent contraints par des indices étroits. Résultat : moins de 200 entreprises climatiques du Sud global sont réellement accessibles aux investisseurs particuliers européens.

Source : BETTER FINANCE

🏙️Où vivre en 2026 ? Les villes moyennes confirment leur avantage

Emploi, salaires et logement n’évoluent pas partout au même rythme, et le classement le confirme.

Le podium
Le Baromètre emploi & logement 2026 de Meilleurtaux et Meteojob place Mulhouse, Saint-Étienne et Rouen en tête des villes où s’installer. Leur point commun : un immobilier accessible, qui compense des niveaux de salaires parfois plus modestes.

Ce que dit le classement
Malgré un marché de l’emploi toujours dynamique, les grandes métropoles reculent. Lyon, Lille, Toulouse ou Strasbourg pâtissent d’un déséquilibre croissant entre salaires, opportunités professionnelles et prix du foncier.

La tendance de fond
Les villes moyennes tirent leur épingle du jeu grâce à des marchés immobiliers plus abordables. À l’inverse, Paris ferme le classement : malgré des salaires plus élevés, l’immobilier y reste hors de portée pour la majorité des ménages.

Source : Meilleurtaux / Meteojob

⚖️Bail civil : la fausse bonne idée qui finit presque toujours mal

Présenté comme un raccourci juridique, le bail civil est souvent une bombe à retardement pour les propriétaires.

La tentation
Dans un contexte de réglementation locative dense, certains bailleurs sont séduits par le bail civil, perçu comme une échappatoire à l’encadrement des loyers et aux contraintes de la loi de 1989. Sur le papier, le contrat semble plus souple, plus libre, presque protecteur. Mais la loi ne s’arrête jamais au titre du contrat. Dès lors que le logement devient une résidence principale, l’intention affichée s’efface. La réalité des faits prime, et la requalification en bail d’habitation s’impose automatiquement, sans marge de négociation.

Le retournement classique
C’est souvent à ce moment-là que le rapport de force bascule. Le locataire peut activer la requalification quand cela l’arrange, récupérant l’ensemble des protections du droit commun. Le propriétaire, lui, se retrouve exposé : régularisation de loyers, remise en conformité du contrat, parfois contentieux. La promesse de liberté se transforme alors en risque juridique majeur.

La seule vraie protection
Dans l’immobilier locatif, la sécurité ne passe pas par une pirouette contractuelle, mais par un cadre solide et conforme. Un contrat clair protège bien mieux qu’une fausse bonne idée, aussi séduisante soit-elle sur le moment.

Billet d’humeur – David Brauman, fondateur de Brauman & K

📊ETF : 2026, l’année de tous les arbitrages

Après des années de flux record, le marché des ETF aborde 2026 à un moment clé de son histoire.

Pourquoi ça compte
Selon Michael Mohr, responsable mondial des produits Xtrackers chez DWS, les stratégies passives devraient continuer de s’imposer, en particulier en Europe, dans un univers devenu extrêmement diversifié.

Ce qui monte
Les flux restent concentrés sur les grandes expositions actions mondiales et les ETF thématiques, tandis que les ETF activement gérés attirent un nombre croissant de fournisseurs et commencent à séduire les investisseurs privés.

Le point de vigilance
La multiplication des acteurs pose un enjeu central : préserver la transparence, la qualité des produits et la crédibilité du label ETF, dans un marché où l’IA et les nouvelles structures prennent progressivement plus de place.

Source : entretien avec Michael Mohr, Responsable mondial des produits Xtrackers (DWS)

À très vite

Cette édition marque la dernière newsletter de l’année.
Merci de votre fidélité tout au long de 2025. On se retrouve début 2026pour décrypter, analyser et prendre de la hauteur sur l’épargne, l’immobilier et les grands mouvements économiques. D’ici là, très belles fêtes de fin d’année, et prenez soin de vous.

D’ici là, très belles fêtes de fin d’année, et prenez soin de vous.