Immobilier : l’heure du discernement
Le marché immobilier retrouve stabilité, avec une attention accrue aux fondamentaux et au discernement.
Un marché en voie de normalisation
Les chiffres traduisent un rééquilibrage plutôt qu’un redressement. Après une baisse moyenne de 5 à 10 % depuis mi-2023, les prix se stabilisent dans la plupart des grandes métropoles. La valeur des biens se réaligne sur les capacités de financement des ménages, ramenant le marché vers une forme de réalisme.
Cette phase de “retour à la normale” s’observe aussi dans le comportement des acheteurs. Les investisseurs opportunistes, attirés par la spéculation, laissent place à des acquéreurs plus sélectifs, focalisés sur la rentabilité locative, la valeur patrimoniale et la conformité énergétique. “Nous sortons d’une logique de survalorisation entretenue par l’argent gratuit”, souligne Grégory Beurrier. “L’immobilier redevient un marché d’usage, où la valeur repose sur des critères tangibles.”
Pour les investisseurs, cette modération n’a rien d’une mauvaise nouvelle. Les corrections de prix récentes ont restauré des points d’entrée plus cohérents, notamment dans les zones secondaires attractives ou les villes moyennes bien connectées. Dans un contexte de taux stabilisés, la sélectivité devient la clé d’un rendement durable.
Un cadre fiscal globalement préservé
Côté fiscalité, le Projet de Loi de Finances 2026 joue la continuité. Aucune réforme majeure n’est prévue pour l’immobilier : pas de nouvelle incitation au neuf ni de relance du PTZ, désormais recentré sur les zones tendues. Le gouvernement a également écarté la création d’un statut du bailleur privé, pourtant envisagé cet été.
Deux amendements ciblés ont néanmoins été adoptés en commission des finances le 21 octobre :
L’abattement fiscal du micro-foncier passe de 30 % à 50 %, alignant la location nue sur le régime micro-BIC de la location meublée.
Les amortissements déductibles en location meublée non professionnelle pourraient être supprimés, afin d’équilibrer les avantages fiscaux entre les deux régimes.
Une évolution prudente, jugée “cohérente mais à suivre de près” par les professionnels. “La stabilité du cadre fiscal reste majoritairement préservée”, note Grégory Beurrier, “mais ces ajustements rappellent que le législateur cherche un équilibre entre rendement et équité.”
Investir en 2025 : raison garder
Dans ce climat apaisé, les investisseurs patrimoniaux reviennent, mais sans excès. Leur stratégie repose sur trois piliers :
L’emplacement : des zones économiquement solides et résilientes, où la demande locative reste soutenue.
La qualité du bien : un logement bien conçu, performant énergétiquement, valorisable à long terme.
Le rendement ajusté : mieux vaut un taux net maîtrisé qu’une promesse de plus-value illusoire.
“Le bon moment pour investir n’est pas celui du plus bas, mais celui où le marché devient prévisible et cohérent”, rappelle Beurrier. En clair, la normalisation actuelle n’est pas un signe de faiblesse, mais une opportunité de construire une stratégie patrimoniale durable.
Dans un marché redevenu rationnel, le discernement redevient la première valeur refuge.
