SCPI AESTIAM HORIZON :
une SCPI bureaux à rendement stable mais sous tension sur la valorisation et l'occupation
Prix d’achat
Juste valeur
Écart : 0.7 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,38
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 5,10 %
- Taux d’occupation financier : 88,02 %
- Durée moyenne des baux : 3,0 ans
- Capitalisation : 380 M€
- Nombre d’immeubles : 146
- Diversification : Très diversifiée
- Position du prix : Juste valeur
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
dans la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
juste valeur
Visibilité locative
très inférieur
Diversification
très diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | AESTIAM |
| Nom SCPI | AESTIAM HORIZON |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Avril 1986 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 20/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 5,10% |
| Dividende trimestriel | 5,70 € |
| Dividende annuel | 17,85 € |
| Performance brute globale annuelle | 5,10% |
| TRI 10 ans | - % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | 8,63 % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 350,00 € |
| Prix de retrait | 315,00 € |
| Valeur de réalisation | 287,23 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 347,63 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire stable avec une progression lente du dividende sur huit ans, taux de distribution maintenu autour de 5 % sans rupture ni accélération. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Valorisation : tension observable entre un prix de part figé et une valeur de reconstitution en érosion continue depuis 2022, aboutissant à l'effacement complet de la décote historique.
Exploitation : niveau d'occupation en inflexion, passé sous le seuil de 90 %, combiné à une durée résiduelle des baux courte de 3 ans, réduisant la visibilité sur les flux locatifs.
Diversification : concentration marquée sur les bureaux (76 %) et l'Île-de-France (50 %), avec une exposition internationale limitée à 12 % et une base de 220 locataires pour 146 immeubles.
Liquidité : tension observable avec un quasi-doublement des parts en attente de retrait, passées de 23 886 à 43 369, en l'absence de données de collecte permettant d'évaluer la capacité d'absorption.
Valorisation : tension observable entre un prix de part figé et une valeur de reconstitution en érosion continue depuis 2022, aboutissant à l'effacement complet de la décote historique.
Exploitation : niveau d'occupation en inflexion, passé sous le seuil de 90 %, combiné à une durée résiduelle des baux courte de 3 ans, réduisant la visibilité sur les flux locatifs.
Diversification : concentration marquée sur les bureaux (76 %) et l'Île-de-France (50 %), avec une exposition internationale limitée à 12 % et une base de 220 locataires pour 146 immeubles.
Liquidité : tension observable avec un quasi-doublement des parts en attente de retrait, passées de 23 886 à 43 369, en l'absence de données de collecte permettant d'évaluer la capacité d'absorption.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 146 |
| Nombre de locataires | 220 |
| Surface totale | |
| Durée des baux | 3.0 ans |
Occupation & dette
| TOF | 88,02 % |
| Taux d’endettement | 11,00 % |
| Capitalisation | 380 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 43369 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
Aestiam Horizon est une SCPI à capital variable gérée par Aestiam, dont le patrimoine est principalement constitué de bureaux. L'analyse porte sur les données disponibles jusqu'au quatrième trimestre 2025, mises en perspective avec les séries historiques remontant à 2017. Les indicateurs examinés couvrent le rendement distribué, la valorisation patrimoniale, l'exploitation locative, la diversification et la structure financière.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution affiché pour 2025 s'établit à 5,10 %, identique à celui de 2024. Sur la période 2017-2025, ce taux a évolué dans une fourchette resserrée, passant de 4,76 % en 2017 à 5,10 % en 2025, avec un palier intermédiaire notable à 5,01 % maintenu trois années consécutives entre 2021 et 2023. Le dividende annuel a suivi une trajectoire similaire : 16,20 € par part en 2017-2018, puis une progression vers 17,52 € entre 2021 et 2023, et 17,85 € en 2024.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution affiché pour 2025 s'établit à 5,10 %, identique à celui de 2024. Sur la période 2017-2025, ce taux a évolué dans une fourchette resserrée, passant de 4,76 % en 2017 à 5,10 % en 2025, avec un palier intermédiaire notable à 5,01 % maintenu trois années consécutives entre 2021 et 2023. Le dividende annuel a suivi une trajectoire similaire : 16,20 € par part en 2017-2018, puis une progression vers 17,52 € entre 2021 et 2023, et 17,85 € en 2024.
Le prix de souscription, quant à lui, est resté strictement inchangé à 350 € depuis 2019. La hausse du taux de distribution observée sur la période est donc intégralement portée par l'augmentation du dividende, le prix de part n'ayant joué aucun rôle dans cette évolution depuis six ans. Il convient de rappeler que le taux de distribution passé ne préjuge en rien des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription de la part est de 350 € au dernier trimestre 2025, pour une valeur de reconstitution de 347,63 €. La part se négocie donc à une prime de 0,68 % par rapport à la valeur de reconstitution, un écart très faible. La trajectoire de la valeur de reconstitution est cependant particulièrement significative : celle-ci s'élevait à 365,16 € en 2020, a atteint un point haut à 373,84 € en 2022, avant d'amorcer une baisse continue vers 361,68 € en 2023, 348,04 € en 2024 et 347,63 € en 2025.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription de la part est de 350 € au dernier trimestre 2025, pour une valeur de reconstitution de 347,63 €. La part se négocie donc à une prime de 0,68 % par rapport à la valeur de reconstitution, un écart très faible. La trajectoire de la valeur de reconstitution est cependant particulièrement significative : celle-ci s'élevait à 365,16 € en 2020, a atteint un point haut à 373,84 € en 2022, avant d'amorcer une baisse continue vers 361,68 € en 2023, 348,04 € en 2024 et 347,63 € en 2025.
Cette érosion représente un recul de 7,0 % depuis le sommet de 2022, alors que le prix de part est demeuré à 350 € sur toute la période. Le prix de souscription a ainsi basculé d'une situation de décote significative par rapport à la valeur de reconstitution (350 € contre 373,84 € en 2022, soit un écart de –6,4 % en faveur de l'investisseur) à une situation de quasi-parité, voire de très légère surcote. Cette convergence traduit la dépréciation progressive de la valeur des actifs sous-jacents, non accompagnée d'un ajustement du prix de part.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) s'affiche à 88,02 % au dernier trimestre 2025, en recul par rapport au niveau de 89,71 % enregistré précédemment. Ce niveau se situe sous le seuil de 90 %, ce qui signale une vacance locative notable. Le patrimoine comprend 146 immeubles pour 220 locataires, soit un ratio moyen de 1,5 locataire par immeuble, indicateur d'une granularité limitée de la base locative. La durée résiduelle moyenne des baux ressort à 3,0 ans, un niveau court qui traduit une visibilité restreinte sur les flux locatifs à venir, sans que cela permette de préjuger de la qualité des locataires en place.
Sur le plan typologique, le patrimoine est très concentré sur les bureaux, qui représentent 76 % des actifs. Les commerces constituent 16 %, l'hôtellerie 4 %, les locaux d'activités et l'enseignement chacun 2 %. Géographiquement, l'Île-de-France (Paris 21 % et IDF hors Paris 29 %) représente à elle seule 50 % du patrimoine. Le Sud-Est et le Sud-Ouest totalisent chacun 12 %, le Nord-Ouest 8 % et le Nord 5 %. L'exposition internationale reste minoritaire avec le Luxembourg à 9 %, la Belgique à 2 % et l'Allemagne à 1 %. La double concentration sur les bureaux et l'Île-de-France est un trait structurel marquant.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'élève à 380 millions d'euros. Le taux d'endettement est de 11,00 %, un niveau modéré. Le nombre de parts en attente de retrait atteint 43 369, en forte progression par rapport au chiffre antérieurement observé de 23 886 parts. Cette hausse de 81,6 % du volume de parts en attente constitue un signal tangible de tension sur la liquidité du marché secondaire. En l'absence de données sur les collectes de la période, il n'est pas possible d'évaluer la capacité de la SCPI à absorber ces demandes de retrait.
Synthèse
Aestiam Horizon présente un profil de rendement remarquablement stable sur huit ans, avec un taux de distribution qui a progressé modestement de 4,76 % à 5,10 % grâce à la hausse du dividende, le prix de part étant figé depuis 2019. Toutefois, cette stabilité apparente coexiste avec plusieurs tensions structurelles : la valeur de reconstitution a baissé de 7 % depuis 2022, effaçant la décote dont bénéficiaient les souscripteurs ; le taux d'occupation financier est passé sous 90 % ; la durée résiduelle des baux ne s'élève qu'à 3 ans ; et le volume de parts en attente de retrait a quasiment doublé. La forte concentration sur les bureaux franciliens, dans un contexte de vacance en hausse, renforce la cohérence entre ces différents signaux. Les rendements passés ne constituent pas une garantie des rendements futurs.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) s'affiche à 88,02 % au dernier trimestre 2025, en recul par rapport au niveau de 89,71 % enregistré précédemment. Ce niveau se situe sous le seuil de 90 %, ce qui signale une vacance locative notable. Le patrimoine comprend 146 immeubles pour 220 locataires, soit un ratio moyen de 1,5 locataire par immeuble, indicateur d'une granularité limitée de la base locative. La durée résiduelle moyenne des baux ressort à 3,0 ans, un niveau court qui traduit une visibilité restreinte sur les flux locatifs à venir, sans que cela permette de préjuger de la qualité des locataires en place.
Sur le plan typologique, le patrimoine est très concentré sur les bureaux, qui représentent 76 % des actifs. Les commerces constituent 16 %, l'hôtellerie 4 %, les locaux d'activités et l'enseignement chacun 2 %. Géographiquement, l'Île-de-France (Paris 21 % et IDF hors Paris 29 %) représente à elle seule 50 % du patrimoine. Le Sud-Est et le Sud-Ouest totalisent chacun 12 %, le Nord-Ouest 8 % et le Nord 5 %. L'exposition internationale reste minoritaire avec le Luxembourg à 9 %, la Belgique à 2 % et l'Allemagne à 1 %. La double concentration sur les bureaux et l'Île-de-France est un trait structurel marquant.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'élève à 380 millions d'euros. Le taux d'endettement est de 11,00 %, un niveau modéré. Le nombre de parts en attente de retrait atteint 43 369, en forte progression par rapport au chiffre antérieurement observé de 23 886 parts. Cette hausse de 81,6 % du volume de parts en attente constitue un signal tangible de tension sur la liquidité du marché secondaire. En l'absence de données sur les collectes de la période, il n'est pas possible d'évaluer la capacité de la SCPI à absorber ces demandes de retrait.
Synthèse
Aestiam Horizon présente un profil de rendement remarquablement stable sur huit ans, avec un taux de distribution qui a progressé modestement de 4,76 % à 5,10 % grâce à la hausse du dividende, le prix de part étant figé depuis 2019. Toutefois, cette stabilité apparente coexiste avec plusieurs tensions structurelles : la valeur de reconstitution a baissé de 7 % depuis 2022, effaçant la décote dont bénéficiaient les souscripteurs ; le taux d'occupation financier est passé sous 90 % ; la durée résiduelle des baux ne s'élève qu'à 3 ans ; et le volume de parts en attente de retrait a quasiment doublé. La forte concentration sur les bureaux franciliens, dans un contexte de vacance en hausse, renforce la cohérence entre ces différents signaux. Les rendements passés ne constituent pas une garantie des rendements futurs.
