La volonté de conserver certains biens immobiliers entre membres de la même famille, d'organiser leur gestion ou de les transmettre selon les règles de l'affection plutôt que par celles prévues par la loi, peut pleinement se réaliser au moyen de la Société Civile Immobilière (SCI). A titre de pré-requis, on retiendra seulement une entente familiale cordiale et un peu d'anticipation.
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03-01-2021 21:27:00 | Publié le
30-10-2019 10:00 Photo : © Jérôme Rommé
Qu'est-ce qu'une SCI ?
La
SCI est une Société Civile Immobilière. C'est une structure juridique créée par des personnes (physiques ou morales), dans l'optique de faciliter la gestion d'un ou de plusieurs biens immobiliers.
Elle n'est pas consacrée par le Code civil en tant que telle. Il s'agit en réalité d'une société civile (régie par les articles 1845 et suivants du Code civil), dotée de la personnalité juridique et d'un patrimoine propre, qui détient des biens ou droits immobiliers. Elle permet la gestion et l'organisation de la transmission du patrimoine immobilier, tant d'un point de vue juridique que fiscal. Au lieu d'être directement propriétaire du bien, l'individu ne l'est qu'indirectement : il détient des parts de la SCI qui possède l'immeuble.
La création d'une SCI requiert au moins deux associés (un parent et un enfant par exemple), sans capital social minimum.
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Il existe plusieurs types de sociétés civiles immobilières :
- La SCI de location : la plus courante, destinée à faciliter la gestion et la location de biens immobiliers par exemple entre les membres d'une même famille.
- La SCI de construction-vente (SCCV), souvent utilisée par les promoteurs immobiliers pour gérer un projet de construction d'immeuble.
- La SCI d'attribution (SCIA), qui a pour objectif d'acquérir ou de construire un immeuble à plusieurs, puis d'attribuer un ou plusieurs lots à chaque détenteur de parts. Elle est généralement dissoute à ce moment.
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Éviter le blocage de l'indivision et transmettre son patrimoine
La propriété indivise, ou « indivision », est fréquente lorsque des membres d'une même famille héritent d'un bien immeuble unique. En cas de tensions entre les co-indivisaires héritiers, les désaccords quant à la conservation ou la vente du bien peuvent conduire à une situation de blocage.
Prévoir de transmettre ses biens via une SCI présente l'avantage de conserver l'unité du bien immeuble confié à la SCI et d'en répartir les parts entre associés. Chacun est alors libre d'en disposer (de les vendre, par exemple), sans devoir obtenir l'assentiment des autres associés. La vente de ses parts par un associé est sans incidence sur les parts que possèdent les autres membres de la famille.
Le bien immeuble est administré par le gérant de la SCI, désigné dans les statuts constitutifs de la société. Cette gestion se fait dans l'intérêt de la société, pour le compte de tous les associés, et selon les modalités qu'ils auront librement convenues dans les statuts.
La SCI présente encore l'avantage de pouvoir s'adapter aux diverses formes de la famille moderne (recomposée, avec ou sans mariage...). Dans ce cas, elle constituera un moyen de transmettre un bien immeuble en diminuant les droits de succession, et possiblement de le transmettre à des proches qui n'auraient pas été héritiers selon les règles légales de dévolution successorale.
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La SCI permet une gestion souple des biens immobiliers. Il est ainsi possible d'acheter des biens, de les mettre en location et de les revendre. Une SCI peut aussi souscrire à un crédit immobilier. Mais attention, la société étant "transparente", les associés sont solidaires de la dette.
L'inconvénient du formalisme
La création d'une SCI nécessite le respect de certes règles et formalités légales prévues par le Code civil.
Lors de sa création, un grand soin doit être apporté à la rédaction des statuts (selon les modalités prescrites à l'article 1835). Ceux-ci doivent être déposés au greffe du tribunal de commerce où se trouve le siège social de la SCI.
Les démarches relatives à l'immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) peuvent être effectuées sur le site infogreffe.fr au moyen d'un formulaire. Ainsi il est possible de réaliser les formalités juridiques en ligne. Au préalable, il sera nécessaire d'effectuer une publication dans un journal d'annonces légales.
Une fois créée, la SCI doit tenir une assemblée générale ordinaire annuelle pour affecter les résultats de l'exercice précédent et les répartir entre les associés. La comptabilité doit être régulière et juste. Le recours à un cabinet comptable peut être d'une grande utilité, notamment lorsque les associés de la SCI ont opté pour une fiscalité à l'impôt sur les sociétés.
Attention : les associés ont une responsabilité illimitée. Ils sont responsables au-delà de leur apport.
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Il est possible de créer une SCI avec un très faible capital. Un immeuble peut aussi être apporté à la société lors de sa création ou plus tard.
La SCI en chiffres : coûts et imposition des revenus
La création d'une SCI coûtera au minimum 70,39 € pour l'immatriculation et 24,80 € pour la déclaration par les associés des bénéficiaires effectifs.
Toutefois, il est conseillé de faire rédiger les statuts constitutifs par un professionnel, comme un avocat spécialisé. Cela permet d'adapter au mieux le fonctionnement de la SCI aux spécificités et aux souhaits de la famille. Dans ce cas, il faudra ajouter à ces coûts fixes le montant des honoraires du professionnel sollicité. Ceux-ci peuvent être imputés sur le budget de la SCI en constitution.
Concernant l'imposition, une SCI relève par principe des règles de l'impôt sur les revenus. Ainsi, si la SCI détient un immeuble locatif (location « nue » ou non-meublée), les associés sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les résultats de la SCI sont imposés entre les mains des associés, à proportion de leurs droits dans le capital. Par exemple, un associé qui détient 33% de la société sera imposé à hauteur de 33% du résultat.
La société peut toutefois opter pour l'impôt sur les sociétés. Dans ce cas, les résultats de la société sont imposés au niveau de la société. L'associé ne sera imposé au titre de l'impôt sur les revenus que s'il perçoit un dividende.
Attention : en cas de location meublée, la SCI sera par principe soumise à l'impôt sur les sociétés.
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