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Acheter un immeuble de rapport : bénéficier d'une décote et de la mutualisation du risque

Publié le 21-05-2014 - Mise à jour le 19-04-2018 22:38 -
- Crédit photo : ©Xiongmao-Fotolia.com
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Acheter un immeuble de rapport : bénéficier d'une décote et de la mutualisation du risque

Acheter un immeuble de rapport dans une optique de rendement locatif peut être une excellente opération patrimoniale pour l'investisseur. L'acquisition en bloc se révèle, sous certains aspects, plus pertinente que l'achat de plusieurs biens diffus. Ces dernières années, le marché de la vente en bloc est plutôt dynamique sur tous les créneaux : logements, commerces, bureaux ou hôtels... Bien que la demande soit forte, de nombreuses bonnes affaires peuvent être dénichées.

Une décote à l'acquisition est synonyme d'un meilleur rendement

Acheter un immeuble de rapport : bénéficier d'une décote et de la mutualisation du risque

D'une manière générale, le premier avantage de l'achat d'un immeuble de rapport est la possibilité de négociation du prix. En effet, il est courant d'acheter moins cher en bloc qu'au détail. Ainsi, les bâtiments vendus en entier présentent souvent une décote de 10% à 20% par rapport au prix du marché. 
En parallèle, la location de chaque lot à une personne différente permet de bénéficier de la valeur locative du marché : il n'y a aucune raison de louer moins cher.

Avec un prix moins élevé et une valeur locative stable, la rentabilité au mètre carré est augmentée par rapport à un bien classique. Le mécanisme de la décote de bloc permet donc d'obtenir de meilleurs rendements que l'achat de plusieurs lots disséminés.

Investir dans un immeuble de rapport peut présenter un autre avantage : celui-ci peut être déjà partiellement loué. Il est alors possible d'estimer la rentabilité future au plus près, en étudiant les quittances des loyers et les baux. Par ailleurs, le sérieux des locataires en place peut également être vérifié, ce qui, dans un premier temps, lisse les risques locatifs. De plus, la présentation à votre banque de l'état locatif et des documents liés pourra faciliter l'obtention du crédit.

L'achat d'un immeuble loué prolonge automatiquement les baux existants de 3 ans si l'acquéreur est une personne physique, et 6 ans si c'est une société (incluant les SCI).

A LIRE également :
- Comment calculer la rentabilité locative d'un bien immobilier ?
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L'achat d'un immeuble en bloc peut simplifier la gestion locative

Lorsque vous êtes propriétaire de l'intégralité de l'immeuble, par définition il n'existe pas de copropriété. Autrement dit, il n'y a aucun syndic, aucune assemblée générale. Le propriétaire décide seul des frais à engager et des améliorations à apporter au bâtiment.

Certaines complexités peuvent néanmoins apparaître, puisque la charge des travaux incombant au propriétaire n'est pas mutualisée. La réfection d'une toiture ou des parties communes peut alors coûter cher. Il est donc nécessaire de prévoir des provisions sur les loyers perçus afin d'anticiper les dépenses.

Acheter un immeuble de rapport suppose de le visiter entièrement avant de s'engager, des sous-sols à la toiture. Une bonne stratégie est de se faire accompagner d'un professionnel lors d'une contre-visite. Celui-ci pourra évaluer les travaux qui seront éventuellement nécessaires, et son devis pourra aider à négocier prix à la baisse.

Côté exploitation du bien, confier la gestion locative d'un immeuble entier à un seul gestionnaire peut s'avérer payant, puisqu'il est possible de négocier les honoraires. Il en va de même pour les frais d'assurances.

Améliorer la rentabilité du bien en faisant des travaux

L'entretien d'un immeuble en bloc est, de manière générale, plus contraignant que celui d'appartements diffus. En effet, le propriétaire a la charge de l'intégralité des parties communes. Cependant effectuer des travaux peut permettre de réduire ses impôts.

Les revenus fonciers d'un immeuble de rapport sont généralement imposés au régime réel. Si le propriétaire est imposé au régime micro-foncier (moins de 15 000 euros de revenus fonciers par an), il peut également opter ce régime : celui-ci est plus intéressant en cas de dépenses dépassant 30% des loyers bruts.

Le régime réel d'imposition permet de déduire de ses revenus fonciers les frais engagés pour l'entretien, la conservation et la location du bien. En prenant un exemple simplifié, si vous percevez 20.000 euros de loyers par an, que vous avez effectué 10 000 euros de travaux et payé 800 euros de frais de gestion, les revenus fonciers déclarés seront de 20.000 – 10.000 – 800 = 9.200 € (d'autres dépenses sont également éligibles).

Lorsque le montant des travaux dépasse celui des loyers perçus, il est alors possible de créer un déficit foncier. Ce déficit peut venir réduire les autres revenus imposables, et par conséquent réduire l'impôt à payer. C'est un mécanisme particulièrement intéressant pour les propriétaires d'immeubles de rapport.

A LIRE également :
- Le déficit foncier : comment réduire ses impôts en faisant des travaux

Quelques inconvénients...

Dans le cadre d'une acquisition, les propriétaires particuliers peuvent être en concurrence avec des marchands de biens. Ceux-ci sont des professionnels de l'achat-revente d'immeubles : ils achètent en bloc, réalisent des travaux et revendent à la découpe dans une optique de plus-value. Les négociations avec le propriétaire peuvent alors être plus difficiles.

Les immeubles de logements loués totalement ou partiellement sont soumis au droit de préemption des locataires. Une fois la promesse de vente signée, le propriétaire doit légalement proposer à chacun d'acquérir le lot qu'il occupe. Ceci peut prendre du temps, car le prix proposé devra être calculé en fonction du prix d'achat de bloc inscrit dans la promesse. Si un locataire se porte acquéreur, l'acheteur devra soit renoncer à son acquisition, soit accepter d'être en copropriété avec une autre personne. Dans tous les cas, il vaut mieux faire inscrire la préemption d'un locataire en condition suspensive.

A LIRE également :
- Vendre un immeuble en bloc : comment ne pas pâtir de la loi Aurillac

Ou trouver des immeubles en bloc ?

Si vous souhaitez vous lancer, sachez qu'il n'y a pas de secret particulier trouver l'immeuble de rapport idéal. Cependant dans certains secteurs comme le centre des grandes villes ainsi que Paris et la région parisienne, les biens se font rares et la décote de bloc est parfois inexistante. Aussi le centre ville de communes secondaires nous paraît assez intéressant à explorer. Dans certains cas, un immeuble qui dispose d'un local commercial en rez-de-chaussée peut également être intéressant, à condition que celui-ci soit loué et que le locataire soit stable et doté d'une certaine ancienneté.

Le plus important est de se souvenir que les principes de base de l'investissement immobilier s'appliquent comme pour tout autre acquisition : un emplacement intéressant et une acquisition rationnelle. Aussi le mieux reste d'investir dans une ville que vous connaissez bien, car il est indispensable que vous puissiez vous faire une idée du potentiel locatif du bien. Par ailleurs, les biens avec travaux sont particulièrement intéressants pour les raisons précitées. Si l'emplacement est bon, n'hésitez pas à aller visiter.

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- Réussir son investissement locatif : mode d'emploi

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