Placements : dans quoi investir en 2020 ?

Investir en Immobilier neuf grâce à la loi Pinel

Jusqu'à fin 2021, la loi Pinel permet aux particuliers d'investir dans l'immobilier neuf en bénéficiant d'un avantage fiscal. Pour l'achat d'un logement en zone éligible, la réduction acquise correspondra à 12%, 18% ou 21% du prix du bien étalée sur 6, 9 ou 12 ans selon la durée de l'engagement de location pris.
La contrepartie : s'engager à pratiquer un loyer plafonné et sélectionner le locataire sous condition de ressources. Le dispositif fonctionnant pour les logements acquis jusqu'à 300.000 euros, la réduction d'impôt sur la durée peut aller jusqu'à 63.000 euros.

Dans les faits, acheter dans l'immobilier neuf permet d'acquérir un logement aux dernières normes garantissant un confort d'été et un confort d'hiver, des consommations énergétiques raisonnables, ainsi qu'une bonne isolation thermique et acoustique. Bien que les prix d'achat soient plus élevés que dans l'ancien notamment pour cette raison, le choix d'un logement neuf peut être particulièrement judicieux : moins de travaux à effectuer à moyen terme, une garantie décennale fournie par le promoteur, une valorisation patrimoniale due aux excellentes performances du bâtiment.

Pour réussir son investissement en loi Pinel, préférez les grandes villes ou leur périphérie. L'important, comme dans tout achat en défiscalisation, est de ne pas être aveuglé par la carotte fiscale. Vérifiez que le marché locatif existe, que la zone est bien éligible et que l'emplacement est intéressant.

En Ile de France, des villes comme Asnières-sur-Seine, Montreuil ou Bois-Colombes peuvent par exemple être intéressantes pour leur accessibilité à la capital et un prix de l'immobilier encore modéré pour la région. Par ailleurs si vous souhaitez investir, pensez que vous pouvez bénéficier d'un effet de levier en demandant un crédit immobilier.

Actuellement la loi Pinel est l'un des dispositifs les plus intéressants pour investir dans immobilier. Ceux qui cherchent dans quoi investir trouveront un placement dans des biens aux dernières normes, apportant un rendement locatif généralement correct et un avantage fiscal.

Investir dans l'immobilier ancien grâce à la loi Denormandie

La loi Denormandie est la toute dernière-née des incitations fiscales à l'investissement locatif, conçue spécialement pour l'immobilier ancien. Les logements acquis à partir du 1er janvier 2019 peuvent ainsi ouvrir droit à une réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 21% du prix d'acquisition étalée sur 12 ans.
En contrepartie, le propriétaire doit faire réaliser des travaux de rénovation équivalents à au moins 25% du prix total d'acquisition (travaux + foncier) et s'engager à louer le bien sous un loyer plafonné pendant au moins 6 ans.

Cette nouvelle loi n'impose aucune contrainte en matière de rénovation énergétique contrairement aux lois qui l'ont précédées. L'objectif étant de rénover les centres-villes, les logements éligibles pourront avoir été acquis en direct par des particuliers, ou dans le cadre d'un programme de réhabilitation ou de transformation d'immeuble porté par un promoteur. Les villes dans lesquelles sera appliqué le dispositif seront définies par un arrêté du ministre en charge du logement.

Parallèlement, il est toujours possible d'effectuer un investissement locatif dans l'ancien sans dispositif fiscal particulier. Généralement, il va s'agir de l'acquisition d'un petit appartement dans une copropriété, que le nouvel acquéreur mettra en location immédiatement après l'achat. Cette solution permet au propriétaire de percevoir des loyers dès la mise en location, sans attendre la fin de la construction ou des travaux. C'est spontanément à ce genre d'achat auquel pense les personnes qui se demandent dans quoi investir.

Parfois, l'achat concerne un logement déjà loué par l'ancien propriétaire. Cette situation est très avantageuse puisqu'elle permet d'acheter un bien locatif en connaissant le revenu locatif réel et donc le rendement locatif, tout en disposant d'un historique sur le paiement des loyers. Dans ce type d'achat, n'hésitez pas à demander les quittances de paiement du loyer sur plusieurs mois ainsi que le dossier du locataire, et surtout n'achetez jamais sans visiter. Une conversation avec le locataire sur les potentiels travaux à engager est également intéressante.

Lors de la vente d'un logement loué, le locataire a priorité sur le nouvel acquéreur pour l'achat. C'est ce que l'on appelle le « droit de préemption du locataire ». Autrement dit, il se peut que l'appartement ou la maison vous passe sous le nez car le locataire en place se porte acquéreur.

Investir dans l'immobilier via une SCPI

La SCPI est une société civile de placement immobilier. Investir par l'intermédiaire de SCPI est une manière indirecte de placer son argent dans l'immobilier. En effet, il s'agit d'acheter des parts d'une société qui détiendra des immeubles et les mettra en location. Idéal pour ceux qui souhaitent placer moins de 100.000 euros, les avantages sont nombreux :
- Le placement est souvent abordable : il est possible d'investir à partir de plusieurs centaines d'euros,
- Le risque locatif est faible, puisque la société achète des dizaines voire des centaines de lots différents,
- La gestion est totalement déléguée à la SCPI : l'investisseur ne s'occupe pas de la recherche de locataires ou des éventuels travaux à réaliser,
- L'investisseur peut, dans certaines SCPI, programmer une épargne mensuelle, et se constituer un patrimoine au fur et à mesure.

Il existe plusieurs types de SCPI, en fonction des actifs que celle-ci détient et de l'objectif poursuivi (SCPI de rendement, de plus-value...). Certaines sont par exemple dédiées aux logements, aux bureaux ou aux commerces, d'autres permettent d'obtenir un avantage fiscal : SCPI spéciale loi Pinel, déficit foncier ou nue-propriété par exemple. Investir dans différentes SCPI permet également de diversifier ses placements.
Dans tous les cas, les SCPI sont surveillées par l'Autorité des Marchés Financiers : elles sont créées et gérées par des sociétés de gestion agréées. Attention toutefois, comme pour l'investissement dans toute société, le montant investit n'est pas garanti, et dans les cas extrêmes il est possible de perdre sa mise.

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Le déficit foncier : défiscaliser en faisant des travaux

La nue-propriété est un des droits attachés au démembrement de propriété. Détenir un bien en « pleine propriété », c'est avoir un droit de propriété sur le bien, assorti d'un droit d'usage. Le démembrement consiste à séparer ces deux droits : une personne, le nu-propriétaire, détiendra les murs, mais ne pourra ni occuper les lieux ni les louer. C'est une autre personne, l'usufruitier, qui sera titulaire de ces deux droits.

Cette séparation peut durer toute la vie de l'usufruitier (c'est alors un viager), ou être temporaire (c'est un démembrement temporaire). Investir dans l'immobilier et défiscaliser est possible, grâce à la création d'un déficit foncier. Dans ce système il est possible de réduire les revenus locatifs imposables en déduisant les charges d'entretien et de réparation liées au maintien ou à la remise en état du bien.

Concrètement, on retranchera des revenus les dépenses de travaux éligibles. Lorsque les dépenses de travaux sont plus élevées que les revenus locatifs, il se crée alors un déficit foncier, reportable sur le revenu global. Cela a pour effet de réduire la base de l'impôt sur le revenu, et donc de réduire mécaniquement l'impôt à payer.

Cette solution est intéressante pour ceux qui souhaitent acheter un bien qui nécessite de gros travaux avant le mise en location. Pour appliquer ce système fiscal, il faut veiller à conserver toutes les factures et opter pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers. Enfin, le propriétaire doit s'engager à louer pendant 3 ans le bien ayant fait l'objet de ces travaux, à titre de résidence principale du locataire.

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Investir dans les résidences de services

Les résidences de services, ou résidences gérées, sont destinées à accueillir un type particulier de population : étudiants, séniors, personnes dépendantes, touristes… Le propriétaire achète généralement son lot sur plans, et c'est une société commerciale qui devient son locataire. Celle-ci s'occupera ensuite de sous-louer les locaux à une tierce personne, tout en lui fournissant des services.

L'avantage est que ce placement immobilier est généralement plus rentable que l'investissement locatif classique. En effet, les rentabilités proposées sont généralement de l'ordre de 4% à 6% par an. Autre particularité, ce montage permet le plus souvent de récupérer la TVA, et donc payer son lot neuf 20% moins cher.

Cependant ce placement ne correspond pas à tous les profils d'investisseurs. Premièrement, il sera impossible de récupérer le lot pour l'habiter ou le louer. Ce type d'investissement doit donc être regardé uniquement sous l'angle du placement. Par exemple, si vous achetez en résidence de tourisme, il vous sera impossible d'y aller en vacances ; si c'est sur une résidence pour étudiants que se porte votre choix, vous ne pourrez pas y installer votre enfant pendant ses études.

Par ailleurs, la qualité de l'exploitant et les conditions du bail sont très importants dans ce type d'acquisition. En effet, il serait dommage de voir le locataire renégocier le montant des loyers à la baisse au bout de 3 ans, car cela diminuerait le rendement locatif.
Enfin, là encore la rentabilité affichée ne doit pas être aveuglante. Même si le bail n'est pas signé avec l'occupant final, il faut toujours vérifier que le marché locatif existe (par exemple, y-a-t-il un pôle d'enseignement supérieur près de cette résidence pour étudiants ?).

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Investir dans du patrimoine immobilier défiscalisant grâce à la loi Malraux

La loi Malraux est applicable pour les bâtiments faisant partie d'une zone inclus de Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur, dans un Quartier Anciennement Dégradé (QAD) ou dans un quartier conventionné NPNRU.

Sous condition de louer le logement à usage d'habitation, les propriétaires de biens dans ces zones peuvent défiscaliser les charges liées aux travaux d'entretien et de rénovation à hauteur de 30% (secteurs sauvegardés) ou 22% (ZPPAUP). Le tout dans la limite de 100.000 euros de travaux par an. Cela peut donc porter la réduction d'impôt jusqu'à 30.000 euros chaque année. Les travaux doivent aboutir à la rénovation complète de l'immeuble, et la qualité d'exécution est suivie par l'Architecte des Bâtiments de France.

Les logements éligibles à la loi Malraux sont la plupart du temps situés dans les centres de villes historiques, de fait intéressants pour des investissements immobiliers dès lors que la demande locative existe.

Investir en bourse ou dans des produits financiers

Le volet des placements financiers est vaste, et lorsqu'elle est bien menée, les investissements en bourse peuvent être de très bons choix sur le long terme. Cependant la règle d'or reste toujours la même : il est nécessaire de bien évaluer si le produit dans lequel on investit correspond au risque que l'on est prêt à courir pour gagner de l argent.
En effet, plus le potentiel rendement va être élevé, plus le risque le sera aussi. Quel que soit votre profil de risque, la meilleure stratégie consiste donc à ne jamais placer tout votre argent sur le même produit ni dans la même classe d'actifs.

Pour les profils prudents, placer de l'argent sur un livret A ou une assurance vie en fonds euros restent des valeurs sûres pour une épargne de sécurité. Néanmoins les taux de rémunération très bas (autour de 1% par an) ne permettent pas d'envisager un gain réel.

Pour éviter de prendre des risques élevés, l'investissement en SCPI présente un intérêt certain grâce à la « pierre-papier ». Leurs sous-jacents étant des biens immobiliers mis en location, les SCPI bénéficient de la sécurité de cette classe d'actif, tout en atteignant généralement des rendements autour de 4-5% par an.

Enfin, l'investissement dans des PME, notamment via des fonds d'investissement (FIP, FCPI...) ou dans des sociétés cotées en bourse peuvent dynamiser un portefeuille, tant que l'on choisit bien son support et son horizon de placement. Il est cependant à noter que la somme placée est alors 100% à risque : en cas de problème, l'investisseur pourra perdre tout le capital investi.

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