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Placements et immobilier : dans quoi investir en 2018 et 2019 ?

Publié le 09-02-2018 15:29 - Mise à jour le 23-11-2018 10:23 -
- Crédit photo : © Fotolia
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Placements et immobilier : dans quoi investir en 2018 et 2019 ?

D'après une étude du Crédit Foncier, 70% des personnes interrogées préfèreraient l'immobilier pour investir si elles touchaient une grosse somme d'argent. Se constituer un revenu complémentaire pour sa retraite, créer un patrimoine à transmettre, sécuriser son épargne… Les motivations de l'investissement locatif sont en effet nombreuses, et les possibilités le sont tout autant. Les particuliers se demandent donc souvent dans quoi investir. Pour faire un choix judicieux en fonction de vos objectifs patrimoniaux, suivez le guide.

Sommaire de l'article :
1. Investir en Immobilier neuf grâce à la loi Pinel
2. Budget restreint ? Investissez dans l'immobilier via une "SCPI"
3. Faire un investissement locatif dans l'ancien
4. Le déficit foncier : défiscaliser en faisant des travaux
5. Acheter moins cher et défiscaliser grâce à la nue-propriété
6. Investir dans les résidences de services : résidence étudiants, tourisme, séniors...
7. Investir dans du patrimoine immobilier défiscalisant grâce à la loi Malraux
8. Investir dans des produits financiers

Investir en Immobilier neuf grâce à la loi Pinel

Placements et immobilier : dans quoi investir en 2018 et 2019 ?

Prolongée jusqu'à fin 2021, la loi Pinel permet aux particuliers d'investir dans l'immobilier neuf en bénéficiant d'un avantage fiscal. Pour l'achat d'un logement en zone éligible, la réduction acquise correspondra à 12%, 18% ou 21% du prix du bien étalée sur 6, 9 ou 12 ans selon la durée de l'engagement de location pris. La contrepartie : s'engager à pratiquer un loyer plafonné et sélectionner le locataire sous condition de ressources. Le dispositif fonctionnant pour les logements acquis jusqu'à 300.000 euros, la réduction d'impôt sur la durée peut aller jusqu'à 63.000 euros.

Dans les faits, acheter dans l'immobilier neuf permet d'acquérir un logement aux dernières normes garantissant un confort d'été et un confort d'hiver, des consommations énergétiques raisonnables, ainsi qu'une bonne isolation thermique et acoustique… Bien que les prix d'achat soient plus élevés que dans l'ancien notamment pour cette raison, le choix d'un logement neuf peut être particulièrement judicieux : moins de travaux à effectuer à moyen terme, une garantie décennale fournie par le promoteur, une valorisation patrimoniale due aux excellentes performances du bâtiment.

Pour réussir son investissement en loi Pinel, préférez les grandes villes ou leur périphérie. L'important, comme dans tout achat en défiscalisation, est de ne pas être aveuglé par la carotte fiscale. Vérifiez que le marché locatif existe, que la zone est bien éligible et que l'emplacement est intéressant. En Ile de France, des villes comme Asnières-sur-Seine, Montreuil ou Bois-Colombes peuvent par exemple être intéressantes pour leur accessibilité à la capital et un prix de l'immobilier encore modéré pour la région, mais ce sont loin d'être les seuls. Par ailleurs si vous souhaitez investir, pensez que vous pouvez bénéficier d'un effet de levier en demandant un crédit immobilier.

Actuellement la loi Pinel est à nos yeux l'un des meilleurs moyens d'investir dans immobilier. Ceux qui cherchent dans quoi investir trouveront un placement dans des biens aux dernières normes, apportant un rendement locatif généralement correct et un avantage fiscal.

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A qui s'adresse l'investissement en loi Pinel ?
Plébiscitée par de plus en plus d'épargnants, cette solution est avantageuse pour les particuliers qui disposent d'un revenu mensuel au moins égal à 2500 euros net et qui souhaitent devenir propriétaire d'un logement locatif. L'avantage fiscal de la loi Pinel leur permettra de se constituer un patrimoine en réduisant leurs impôts, ce qui n'est pas négligeable. Vous pouvez utiliser notre outil pour faire une simulation Loi Pinel





Investir dans l'immobilier via une SCPI

La SCPI est une société civile de placement immobilier. Investir par l'intermédiaire de SCPI est une manière indirecte de placer son argent dans l'immobilier. En effet, il s'agit d'acheter des parts d'une société qui détiendra des immeubles et les mettra en location. Idéal pour ceux qui souhaitent placer moins de 100.000 euros, les avantages sont nombreux :
- Le placement est souvent abordable : il est possible d'investir à partir de plusieurs centaines d'euros,
- Le risque locatif est faible, puisque la société achète des dizaines voire des centaines de lots différents,
- La gestion est totalement déléguée à la SCPI : l'investisseur ne s'occupe pas de la recherche de locataires ou des éventuels travaux à réaliser,
- L'investisseur peut, dans certaines SCPI, programmer une épargne mensuelle, et se constituer un patrimoine au fur et à mesure.

Il existe plusieurs types de SCPI, en fonction des actifs que celle-ci détient et de l'objectif poursuivi (SCPI de rendement, de plus-value...). Certaines sont par exemple dédiées aux logements, aux bureaux ou aux commerces, d'autres permettent d'obtenir un avantage fiscal : SCPI spéciale loi Pinel, déficit foncier ou nue-propriété par exemple. Investir dans différentes SCPI permet également de diversifier ses placements.
Dans tous les cas, les SCPI sont surveillées par l'Autorité des Marchés Financiers : elles sont créées et gérées par des sociétés de gestion agréées. Attention toutefois, comme pour l'investissement dans toute société, le montant investit n'est pas garanti, et dans les cas extrêmes il est possible de perdre sa mise.

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Faire un investissement locatif dans l'ancien

L'investissement locatif dans un logement ancien est une pratique courante chez les particuliers. Généralement, il s'agit de l'acquisition d'un petit appartement dans une copropriété, que le nouvel acquéreur met en location immédiatement après l'achat. Cette solution permet au propriétaire de percevoir des loyers dès la mise en location, sans attendre la fin de la construction comme dans le neuf. C'est spontanément à ce genre d'achat auquel pense les personnes qui se demandent dans quoi investir.

Parfois, l'achat concerne un logement déjà loué par l'ancien propriétaire. Cette situation est très avantageuse puisqu'elle permet d'acheter un bien locatif en connaissant le revenu locatif réel et donc le rendement locatif, tout en disposant d'un historique sur le paiement des loyers. Dans ce type d'achat, n'hésitez pas à demander les quittances de paiement du loyer sur plusieurs mois ainsi que le dossier du locataire, et surtout n'achetez jamais sans visiter. Une conversation avec le locataire sur les potentiels travaux à engager est également intéressante.
Lors de la vente d'un logement loué, le locataire a priorité sur le nouvel acquéreur pour l'achat. C'est ce que l'on appelle le "droit de préemption du locataire". Autrement dit, il se peut que l'appartement ou la maison vous passe sous le nez car le locataire en place se porte acquéreur.

A qui s'adresse l'investissement locatif dans l'ancien ?
Ce type de placement immobilier s'adresse à toute personne souhaitant se constituer un patrimoine immobilier. Dans l'ancien, il faut considérer que des travaux seront régulièrement nécessaires pour conserver un bien en bon état. Par ailleurs, ciblez toujours un logement bien placé dans une ville ou une région que vous connaissez. Mieux vaut payer un peu plus cher un bon emplacement et sacrifier un peu de rentabilité, en étant conforté dans le fait de trouver des locataires facilement.


Le déficit foncier : défiscaliser en faisant des travaux

La nue-propriété est un des droits attachés au démembrement de propriété. Détenir un bien en "pleine propriété", c'est avoir un droit de propriété sur le bien, assorti d'un droit d'usage. Le démembrement consiste à séparer ces deux droits : une personne, le nu-propriétaire, détiendra les murs, mais ne pourra ni occuper les lieux ni les louer. C'est une autre personne, l'usufruitier, qui sera titulaire de ces deux droits.
Cette séparation peut durer toute la vie de l'usufruitier (c'est alors un viager), ou être temporaire (c'est un démembrement temporaire). Investir dans l'immobilier et défiscaliser est possible, grâce à la création d'un déficit foncier. Dans ce système il est possible de réduire les revenus locatifs imposables en déduisant les charges d'entretien et de réparation liées au maintien ou à la remise en état du bien. Concrètement, on retranchera des revenus les dépenses de travaux éligibles. Lorsque les dépenses de travaux sont plus élevées que les revenus locatifs, il se crée alors un déficit foncier, reportable sur le revenu global. Cela a pour effet de réduire la base de l'impôt sur le revenu, et donc de réduire mécaniquement l'impôt à payer.

Cette solution est intéressante pour ceux qui souhaitent acheter un bien qui nécessite de gros travaux avant le mise en location. Pour appliquer ce système fiscal, il faut veiller à conserver toutes les factures et opter pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers. Enfin, le propriétaire doit s'engager à louer pendant 3 ans le bien ayant fait l'objet de ces travaux, à titre de résidence principale du locataire.

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A qui s'adresse l'investissement en déficit foncier ?
Le déficit foncier peut s'adresser soit à ceux qui souhaitent acheter un bien à rénover, soit à ceux qui sont déjà propriétaires d'un bien immobilier locatif qui nécessite des travaux. Le déficit foncier est un principe fiscal qui peut être appliqué dès lors que l'on réalise des travaux dans un bien qui génère des revenus imposables dans la catégorie des revenus foncier.
Pour que cela soit avantageux pour ceux qui relève du régime micro-foncier (moins de 15 000 euros de revenus fonciers par an), il faut néanmoins que ces dépenses, ajoutées aux frais de mise en location, dépassent 30% des loyers bruts perçus. Le déficit foncier est aussi une des solutions offertes aux personnes fortement fiscalisées qui se demandent dans quoi investir.

Acheter moins cher et défiscaliser grâce à la nue-propriété

Les résidences de services, ou résidences gérées, sont destinées à accueillir un type particulier de population : étudiants, séniors, personnes dépendantes, touristes… Le propriétaire achète généralement son lot sur plans, et c'est une société commerciale qui devient son locataire. Celle-ci s'occupera ensuite de sous-louer les locaux à une tierce personne, tout en lui fournissant des services.


L'avantage est que ce placement immobilier est généralement plus rentable que l'investissement locatif classique. En effet, les rentabilités proposées sont généralement de l'ordre de 4% à 6% par an. Autre particularité, ce montage permet le plus souvent de récupérer la TVA, et donc payer son lot neuf 20% moins cher.
Cependant ce placement ne correspond pas à tous les profils d'investisseurs. Premièrement, il sera impossible de récupérer le lot pour l'habiter ou le louer. Ce type d'investissement doit donc être regardé uniquement sous l'angle du placement. Par exemple, si vous achetez en résidence de tourisme, il vous sera impossible d'y aller en vacances ; si c'est sur une résidence pour étudiants que se porte votre choix, vous ne pourrez pas y installer votre enfant pendant ses études.


Par ailleurs, la qualité de l'exploitant et les conditions du bail sont très importants dans ce type d'acquisition. En effet, il serait dommage de voir le locataire renégocier le montant des loyers à la baisse au bout de 3 ans, car cela diminuerait le rendement locatif. Enfin, là encore la rentabilité affichée ne doit pas être aveuglante : même si le bail n'est pas signé avec l'occupant final, il faut toujours vérifier que le marché locatif existe (par exemple, y-a-t-il un pôle d'enseignement supérieur près de cette résidence pour étudiants ?).

A LIRE également :
Découvrez les principes de la location meublée ici

A qui s'adresse l'investissement en nue-propriété ?
La nue-propriété est un investissement particulier, dans la mesure où elle ne permet pas de percevoir des loyers pendant quelques années. Aussi elle ne se finance pas auprès des banques comme d'autres placements immobiliers.
La nue-propriété est une réponse à ceux qui se demandent dans quoi investir sans générer de revenus supplémentaires, puisqu'ils sont fortement fiscalisés.
Son avantage majeur concerne les particuliers assujettis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI, ex-ISF), car la valeur de la nue-propriété sort de leur assiette taxable.

Investir dans les résidences de services

Les résidences de services, ou résidences gérées, sont destinées à accueillir un type particulier de population : étudiants, séniors, personnes dépendantes, touristes… Le propriétaire achète généralement son lot sur plans, et c'est une société commerciale qui devient son locataire. Celle-ci s'occupera ensuite de sous-louer les locaux à une tierce personne, tout en lui fournissant des services.


L'avantage est que ce placement immobilier est généralement plus rentable que l'investissement locatif classique. En effet, les rentabilités proposées sont généralement de l'ordre de 4% à 6% par an. Autre particularité, ce montage permet le plus souvent de récupérer la TVA, et donc payer son lot neuf 20% moins cher.
Cependant ce placement ne correspond pas à tous les profils d'investisseurs. Premièrement, il sera impossible de récupérer le lot pour l'habiter ou le louer. Ce type d'investissement doit donc être regardé uniquement sous l'angle du placement. Par exemple, si vous achetez en résidence de tourisme, il vous sera impossible d'y aller en vacances ; si c'est sur une résidence pour étudiants que se porte votre choix, vous ne pourrez pas y installer votre enfant pendant ses études.

Par ailleurs, la qualité de l'exploitant et les conditions du bail sont très importants dans ce type d'acquisition. En effet, il serait dommage de voir le locataire renégocier le montant des loyers à la baisse au bout de 3 ans, car cela diminuerait le rendement locatif. Enfin, là encore la rentabilité affichée ne doit pas être aveuglante : même si le bail n'est pas signé avec l'occupant final, il faut toujours vérifier que le marché locatif existe (par exemple, y-a-t-il un pôle d'enseignement supérieur près de cette résidence pour étudiants ?).

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Découvrez les principes de la location meublée ici

A qui s'adresse l'investissement en résidence de services ?
Ce type d'investissement est réservé aux personnes qui ne souhaitent pas récupérer un jour le bien immobilier pour l'occuper ou le louer en direct. Il nécessite aussi une vigilance particulière sur le marché, la nature du bail et la qualité de l'exploitant. Selon nous, ce placement reste réservé à des investisseurs avertis, bien que les tickets d'entrée soient souvent faibles en raison de la récupération de la TVA, et les rentabilités plus élevées qu'en logement.

Investir dans du patrimoine immobilier défiscalisant grâce à la loi Malraux

La loi Malraux est applicable pour les bâtiments faisant partie d'une zone inclus de Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur, dans un Quartier Anciennement Dégradé (QAD) ou dans un quartier conventionné NPNRU.
Sous condition de louer le logement à usage d'habitation, les propriétaires de biens dans ces zones peuvent défiscaliser les charges liées aux travaux d'entretien et de rénovation à hauteur de 30% (secteurs sauvegardés) ou 22% (ZPPAUP), dans la limite de 100.000 euros de travaux par an. Cela peut donc porter la réduction d'impôt jusqu'à 30.000 euros chaque année. Les travaux doivent aboutir à la rénovation complète de l'immeuble, et la qualité d'exécution est suivie par l'Architecte des Bâtiments de France.

Les logements éligibles à la loi Malraux sont la plupart du temps situés dans les centres de villes historiques, de fait intéressants pour des investissements immobiliers dès lors que la demande locative existe.

A qui s'adresse l'investissement en loi Malraux ?
La loi Malraux s'adresse aux personnes fortement fiscalisées qui souhaitent faire un investissement locatif. Prudence cependant, les projets sont rares, et parfois ils sont situés dans des villes où peu de locataires se bousculent. L'avantage fiscal ne doit pas faire perdre de vue que le bien doit se louer une fois les travaux réalisés.

Investir en bourse ou dans des produits financiers

Le volet des placements financiers est vaste, et lorsqu'elle est bien menée, les investissements en bourse peuvent être de très bons choix sur le long terme. Cependant la règle d'or reste toujours la même : il est nécessaire de bien évaluer si le produit dans lequel on investit correspond au risque que l'on est prêt à courir pour gagner de l argent. En effet, plus le potentiel rendement va être élevé, plus le risque le sera aussi. Quel que soit votre profil de risque, la meilleure stratégie consiste donc à ne jamais placer tout votre argent sur le même produit ni dans la même classe d'actifs.
Pour les profils prudents, placer de l'argent sur un livret A ou une assurance vie en fonds euros restent des valeurs sûres pour une épargne de sécurité. Néanmoins les taux de rémunération très bas (autour de 1% par an) ne permettent pas d'envisager un gain réel.
Pour éviter de prendre des risques élevés, l'investissement en SCPI présente un intérêt certain grâce à la "pierre-papier". Leurs sous-jacents étant des biens immobiliers mis en location, les SCPI bénéficient de la sécurité de cette classe d'actif, tout en atteignant généralement des rendements autour de 4-5% par an.

Enfin, l'investissement dans des PME, notamment via des fonds d'investissement (FIP, FCPI...) ou dans des sociétés cotées en bourse peuvent dynamiser un portefeuille, tant que l'on choisit bien son support et son horizon de placement. Il est cependant à noter que la somme placée est alors 100% à risque : en cas de problème, l'investisseur pourra perdre tout le capital investi.

Les investissements les plus judicieux sont ceux qui répondent à vos objectifs sans vous faire prendre de risques que vous ne pouvez pas mesurer. Dans tous les cas, pour bien choisir n'oubliez pas que les rendements sont généralement proportionnels aux risques. Investissez dans ce que vous comprenez, choisissez des emplacements que vous connaissez, rendez-vous sur place et vérifiez bien que vos investissements répondent à vos objectifs patrimoniaux. Vous pouvez également vous faire aider d'un conseiller en gestion de patrimoine, qui saura se mettre à votre place et vous orienter au mieux vers les bons investissements.

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