Annuler un achat immobilier : conditions, délais, coûts

La promesse de vente, comme le compromis, scelle donc un accord de vente entre un acheteur et un vendeur jusqu'à la signature de l'acte définitif. Le délai qui sépare la signature des deux contrats va alors servir à lever les conditions suspensives notées, et à purger le droit de préemption de l'administration.

Après la signature de l'avant-contrat, l'acquéreur reçoit une notification par lettre recommandée avec accusé de réception. Il dispose alors d'un délai de 10 jours pour se rétracter sans explication. S'il renonce à l'achat, il envoie alors une lettre en recommandé avec accusé réception au vendeur (ou au notaire, voire à l'agent immobilier si c'est lui qui a établi le contrat), en précisant qu'il souhaite annuler la vente. Il pourra alors récupérer son dépôt de garantie (dans un délai légal de 21 jours ouvrés) si ce dernier a déjà été encaissé.

Passé le délai des 10 jours, seules les conditions suspensives décrites dans le contrat de vente permettent d'annuler l'acquisition et de retrouver son dépôt de garantie.

Parmi elles, la plus courante est la condition d'obtention d'un crédit immobilier. Actuellement, les contrats de vente prévoient généralement un délai de 60 jours afin de permettre à l'acheteur d'obtenir un accord de financement de sa banque.

Passé ce délai, et en apportant le document précisant la fin de non-recevoir de la banque de l'acquéreur, la vente pourra être annulée sans aucune pénalité pour l'acheteur et le vendeur devra restituer l'intégralité de la somme versée au moment de la signature de la promesse de vente.

Le contrat de vente peut également préciser le taux d'intérêt maximum, c'est-à-dire au-dessus duquel l'acquéreur renoncera à acheter. Cela le protégera au cas où les taux d'intérêt se trouvent particulièrement élevés. Dans le cas où l'acquéreur n'a pas besoin de prêt immobilier pour financer son achat, le vendeur peut demander à faire inscrire que l'acheteur renonce à cette condition suspensive.

L'importance de noter des conditions suspensives est ici capitale, car elles permettent d'énoncer des réserves quant à la vente, qui permettront à l'acheteur de récupérer son dépôt de garantie ou au vendeur de le conserver.

Ainsi parmi les autres clauses suspensives, on peut trouver selon les cas :
• l'obtention d'un permis de construire (ainsi que l'obtention de son caractère définitif grâce à la purge des recours et du droit de retrait),
• la vente immobilière de son logement actuel s'il permet de financer ce bien,
• l'absence de servitude,
• la présentation d'un état hypothécaire vierge,
• l'obtention d'un certificat d'urbanisme,
• la levée du droit de préemption urbain,
• la présentation des documents complets de diagnostics immobiliers...

Par ailleurs, acquéreurs et vendeurs peuvent tout à fait négocier d'autres conditions suspensives : absence d'amiante, validation des surfaces, coût des travaux envisagés ne dépassant pas une certaine somme, dépollution d'un terrain...

En dehors des conditions suspensives, l'acquéreur qui souhaite se retirer d'une vente immobilière peut aussi insister et demander l'annulation du contrat. Dans ce cas, le vendeur peut conserver l'indemnité versée au moment de la signature.

Dans le cadre d'un compromis de vente, il peut aussi décider de poursuivre l'acquéreur afin de lui demander des dommages et intérêts (environ 10 % du prix de vente), ainsi que l'exécution de la vente. On notera que le vendeur a la possibilité d'intenter une action en justice si l'acquéreur ne règle pas les dommages et intérêts. Celle-ci pourra forcer la vente prévue. Néanmoins, elle est déconseillée, car elle immobilise le bien à vendre pendant toute la durée du litige.

Dans plusieurs cas extrêmes, l'acheteur peut demander une annulation de la vente une fois la transaction achevée et le prix intégralement payé.

Le motif principal est le dol, ou vice de consentement. Il s'agit du cas où le vendeur a trompé volontairement l'acheteur en lui cachant des éléments importants qui auraient été de nature à le faire renoncer à l'achat. Par exemple, le fait d'avoir caché la prochaine construction d'un immeuble obstruant une vue. L'acheteur dispose d'un délai de 5 ans pour entamer une procédure.

Enfin, si l'acquéreur qui découvre un gros problème sur le bien immobilier dans un délai de 2 ans à compter de l'achat, il peut entamer une procédure en garantie des vices cachés. Pour être recevable, il faut que le défaut porte un préjudice à l'acheteur (maison inondable, fragilité de la structure nécessitant des travaux,etc.). Mais il faudra aussi prouver que le vendeur avait connaissance du problème et l'a caché. L'acte de vente pourra alors être annulé au tribunal à terme d'une procédure, et le prix restitué à l'acheteur.