Assurer un logement locatif : ce qu'il faut savoir

L'assurance du Propriétaire Non Occupant (PNO)

Propriétaires et investisseurs immobiliers, attention. Ce n'est pas parce que vous n'occupez pas un logement que vous pouvez vous exonérer de toute assurance. Si certaines garanties sont facultatives et permettent de protéger votre patrimoine, d'autres peuvent être obligatoires.

C'est notamment le cas de l'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). Celle-ci est obligatoire depuis la loi ALUR de 2015 pour les logements faisant partie d'une copropriété. En effet, les propriétaires bailleurs d'un tel logement doivent souscrire au minimum une assurance responsabilité civile.

Une assurance Propriétaire Non Occupant peut aussi couvrir bien d'autres aléas. Ainsi, elle peut intervenir pour vous rembourser dans plusieurs cas :
• Lorsque la présomption de responsabilité du locataire ne s'applique pas, en présence, par exemple, d'un vice de construction,
• Lorsque le locataire n'est pas assuré ou quand le montant du sinistre dépasse le plafond de sa garantie Multirisque Habitation,
• Lorsqu'un dommage se produit alors que le logement est vacant.

Certaines garanties du contrat PNO sont optionnelles. Il s'agit, par exemple, de la garantie protection et détérioration des lieux. Une garantie bien utile si votre locataire provoque un sinistre, dégrade votre logement locatif et se rend responsable de dommages.

La Garantie Loyers Impayés (GLI)

La Garantie Loyers Impayés (GLI), également appelée assurance loyers impayés, est une assurance souscrite par le propriétaire bailleur pour garantir les risques locatifs. Elle reste facultative, mais il est fortement conseillé d'y souscrire pour éviter le piège financier d'un locataire qui reste dans les lieux des mois, voire des années, sans payer.

Nombre de propriétaires ont en effet pu se retrouver dans des situations délicates, en devant rembourser le crédit relatif à leur investissement locatif sans encaisser de loyer. Souscrire une GLI est aussi intéressante car dans ce cas, c'est l'assurance qui va étudier et valider le dossier du candidat à la location en fonction de sa solvabilité.

Comme son nom l'indique, la Garantie Loyers Impayés couvre les loyers non honorés par un locataire défaillant, ainsi que les charges locatives. Des étendues de garanties peuvent être proposées en option, pour prendre en charge :
• les frais de détérioration du logement non couverts par le dépôt de garantie (défaut d'entretien...),
• les frais liés à une procédure contentieuse entre le bailleur et le locataire (avocat, huissier...),
• les frais liés au départ prématuré du locataire ou liés à son décès,
• la vacance locative.

En cas d'impayé, vous devez enclencher une procédure avant de pouvoir faire appel à l'assurance. Généralement, celle-ci peut intervient après 3 mois d'impayés et après notification par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR) ou huissier au locataire défaillant. Une fois saisie, l'assurance peut, selon les cas, prendre en charge la procédure d'expulsion du locataire et le recouvrement des loyers dus sans que le propriétaire n'ait à intervenir.

Attention toutefois, certains contrats prévoient un plafond d'indemnisation, excluent la gestion de la procédure d'expulsion ou appliquent un délai de carence. Pour choisir au mieux, lisez bien les différentes clauses des contrats qui vous sont proposées.

Pourquoi faut-il vérifier que son locataire a souscrit une assurance habitation (MRH) ?

Le locataire d'un logement, y compris dans le cadre du bail mobilité, est tenu de souscrire une assurance habitation (MRH) auprès de l'assureur de son choix. Cette assurance va garantir la responsabilité civile locative vis-à-vis des tiers (les voisins, par exemple) et les dommages causés au logement loué. Il s'agit le plus souvent de dommages résultant d'un incendie, d'un dégât des eaux ou d'une explosion.

La loi n'impose aucune obligation quant aux plafonds de garantie et aux montants de franchise. Le bailleur a donc intérêt à souscrire une assurance PNO intervenant en complément du contrat MRH du locataire et permettant ainsi de faire face à un sinistre d'envergure.

Le locataire doit justifier qu'il a souscrit un contrat MRH lors de l'entrée dans le logement, à chaque renouvellement de bail et chaque année si le bailleur ou son gestionnaire lui en fait la demande en fournissant son attestation d'assurance.

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