Comprendre l'achat sur plan, ou l'achat en "VEFA"

L'achat sur plan : devenir propriétaire d'un logement à construire

Acheter un logement sur plan, c'est acheter un logement neuf dont la construction n'est pas encore terminée. Celle-ci n'est parfois même pas encore commencée. Étant donné que votre futur logement n'est pas construit au moment de sa réservation, l'achat s'effectue par définition « sur plan ». On parle alors de « Vente en l'État Futur d'Achèvement », dont l'acronyme est la VEFA. Cette dernière est soumise à une réglementation particulière, destinée à protéger l'acquéreur et régie par le Code de la Construction et de l'Habitation.

L'achat en VEFA se fait auprès d'un promoteur immobilier. Celui-ci présente un projet immobilier qui a reçu un permis de construire de la mairie. Il présente les plans de chaque logement, ainsi que ceux des parties communes, des espaces verts, des parkings... L'objectif est de bien faire comprendre le programme immobilier et de convaincre les acheteurs potentiels d'y investir.

Si les travaux de construction ne sont pas encore lancés, la plupart des acquéreurs devront toutefois patienter 12 à 24 mois pour pouvoir emménager dans leur futur logement, ou le mettre en location dans le cas d'un investissement locatif. C'est un délai long, lié au paiement progressif du logement à mesure que celui-ci est construit, qui engendre un système d'achat quelque peu différent de celui d'un logement ancien.

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La signature du contrat de réservation

Première différence avec l'immobilier ancien, l'avant-contrat signé entre le vendeur et l'acheteur n'est ni une promesse, ni un compromis de vente, mais un contrat de réservation. Celui-ci n'est pas forcément signé chez un notaire. Dans la plupart des cas, il est même signé directement chez le promoteur. Rien n'empêche toutefois le futur acquéreur de faire relire les termes du contrat avant de le signer.

Le contrat de réservation doit comporter des informations sur le bien comme l'adresse du logement, sa surface habitable, le nombre de pièces du logement, l'énumération des dépendances et dégagements, ainsi que sa situation géographique, et dans l'immeuble s'il s'agit d'un appartement.

Ce contrat devra également comporter des informations sur la vente, comme le prix de vente, la date à laquelle l'achat devra être conclu, les conditions de récupération du dépôt de garantie dans le cas de renonciation à l'achat, le délai d'exécution des travaux et de livraison du logement, ainsi que les informations relatives aux conditions d'exercice du droit de rétractation.

À la signature du contrat de réservation, l'acquéreur versera un dépôt de garantie, correspondant généralement à 5% du montant total de l'acquisition. Par la suite, il disposera d'un délai de réflexion de 10 jours une fois le contrat reçu contresigné par le promoteur en Lettre Recommandée avec Accusé de Réception. Une fois ce délai dépassé, la vente pourra être annulée et le dépôt de garantie récupéré si le motif est énuméré dans l'une des conditions suspensives énumérées au contrat.

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Bien lire les conditions suspensives du contrat de réservation

Comme dans tout contrat de vente immobilière, le contrat de réservation comprend des conditions suspensives, c'est-à-dire des évènements qui pourraient amener à annuler l'achat ou la vente avant la signature de l'acte définitif. Ces conditions sont relatives à l'acquéreur et au projet immobilier.

Côté acquéreur, la condition suspensive majeure d'une Vente en l'État Futur d'Achèvement est la condition de financement. L'acquéreur doit en effet présenter un accord de financement au promoteur dans le délai prévu sur le contrat de vente. S'il ne peut l'obtenir car sa demande de crédit a été refusée, il pourra alors se dégager de son achat sans laisser son dépôt de garantie. Lors des négociations, vous pouvez également ajouter ou modifier des conditions.

Côté promoteur, les conditions suspensives de la vente peuvent être multiples : achat du terrain, obtention de la garantie financière d'achèvement... Lisez-les bien et souvenez-vous que plus elles sont nombreuses, plus le risque que le projet ne se réalise pas est grand. Dans ce cas, le promoteur vous restituera le dépôt de garantie mais vous aurez perdu du temps pour réaliser votre achat immobilier.

Une information clé à regarder dans le contrat de réservation concerne la purge du permis de construire. En effet, une fois le permis de construire délivré par la mairie, le promoteur doit l'afficher sur le terrain qui accueillera la future construction et faire constater cet affichage par un procès-verbal dressé par un huissier. Les tiers ont alors 3 mois pour formuler un recours contre ce permis.

Si ce délai est dépassé et qu'aucun recours ou retrait n'a été déposé, le permis est dit « purgé » et le programme peut être lancé. S'il n'est pas passé ou qu'un recours a été déposé, il y a de fortes chances que le programme soit retardé, voire dans les cas extrêmes, annulé. Prendre connaissance de ce « détail » peut permettre de choisir entre plusieurs projets immobiliers, en fonction du risque de décalage ou d'annulation tardive du projet.

Une fois les conditions suspensives levées, l'acquéreur est invité à signer l'acte authentique de vente chez le notaire et à verser les premiers fonds au promoteur.

La VEFA : un paiement progressif du prix

A moins que le logement neuf n'ait été fraîchement achevé, le prix n'est pas versé au promoteur dans son intégralité le jour de l'achat. Au contraire, il va être versé progressivement à mesure que la construction avance.

Les modalités de paiement d'un achat sur plan sont encadrées par l'Article R-261-14 du Code de la Construction et de l'habitation. Les paiements, en pourcentage du prix d'acquisition du bien, sont débloqués au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Les acquéreurs reçoivent alors un « appel de fonds », et doivent demander le déblocage de l'argent à leur banque. Le maximum que le promoteur peut appeler pour chaque étape est le suivant :
• 5 % lors de la signature du contrat de réservation,
• 35 % une fois que les fondations sont achevées,
• 70 % lorsque l'immeuble est « hors d'eau », c'est-à-dire lorsque le gros œuvre est terminé,
• 95 % à la réception des travaux.

Le promoteur peut cependant procéder à d'autres appels de fonds intermédiaires, sans toutefois dépasser le montant maximal possible pour chaque étape.

Les 5 % restants sont réservés en attendant la remise des clés au propriétaire. Ils seront versés au moment de la livraison du logement. En cas de contestation liée à la conformité du logement livré avec ce qui est prévu au contrat, le solde du prix pourra être consigné.

Les garanties d'un achat sur plan

Même si le prix n'est pas payé intégralement le jour de l'achat, la vente en état futur d'achèvement engage l'acquéreur et le promoteur à aller au bout du projet. Pour le premier, payer l'intégralité du prix et pour l'autre, livrer l'intégralité de l'immeuble conformément à ce qu'il a vendu.

Aussi pour l'acheteur, la garantie majeure est celle qui assure que quoi qu'il arrive, son logement sera livré. Cette garantie porte le nom de « Garantie Financière d'Achèvement ». Donnée par une banque ou une compagnie d'assurance au promoteur, elle assure à l'acheteur que même en cas de défaillance du promoteur (ou de faillite), les travaux seront bien terminés par le biais de l'assureur-garant.

Régie par les articles R. 261-17 à 24 du Code de la construction et de l'habitation, cette garantie est obligatoire pour le promoteur.

Une fois le logement livré, la garantie du parfait achèvement assure à l'acquéreur une prise en charge des éventuels défauts de construction qui pourraient survenir pendant la première année. Enfin, la garantie décennale, comme son nom l'indique, couvre pendant une période de 10 ans, les éventuels dommages qui affecteraient la structure du logement.