Baisse des prix, hausse des taux : où en est le marché de l'immobilier ?

Si la baisse des prix de l’immobilier est généralisée, elle s’apprécie de manière différente à l’échelle des régions, des départements et des villes. La différenciation locale s’explique par de nombreux facteurs. Selon le parc ancien disponible, le foncier mobilisable, les aides disponibles à l’achat mais aussi le dynamisme économique et l’attractivité d’un territoire, les prix n’évoluent pas de la même manière.

À Paris, et plus globalement en Île-de-France, les prix au mètre carré sont en fort recul. À l’inverse, certaines villes de taille moyenne, tout comme de grandes métropoles du Sud de la France, maintiennent des niveaux de prix élevés voire connaissent une hausse. À proximité de la Méditerranée, les prix restent élevés d’Antibes à Nice, de Fréjus à Perpignan. Le tourisme, dont l’impact est également visible en montagne, joue dans ces communes un rôle indéniable.

De la Rochelle à Lorient, de Nantes à Quimper, l’Ouest n’est pas en reste. Sur la côte Atlantique aussi, l'on cherche à s’installer ou à acheter une maison secondaire. Lorsque la hausse des prix est soutenue, de l’ordre de 5 à 6 % par an, c’est que le marché effectue un rattrapage, là où l’offre est clairement insuffisante au regard des projets de développement et de l’attractivité du territoire. C’est le cas par exemple à Brest ou à Nice.

Dans quelles proportions les prix de l’immobilier vont-ils continuer de baisser en 2024 ? Pour parvenir à suivre à nouveau le revenu disponible des ménages, comme cela fut le cas jusqu’à l’an 2000, c’est une baisse de plus de 35 % qui devrait s’opérer. Le prix des logements a en effet presque doublé par rapport au revenu par ménage depuis 2000.
Une telle chute paraît inconcevable. Mais le recul devrait pourtant continuer, notamment avec un accès au crédit toujours verrouillé. Le resserrement des conditions de financement pénalise de nombreux ménages, qui doivent revoir à la baisse leurs envies et ont besoin d’une forte réfaction sur le montant exigé. Voilà comment, actuellement les marges de négociation augmentent. Selon le Baromètre LPI-IAD du mois d’octobre 2023, celle-ci s’établit à 7,4 % pour l’ensemble du marché, en hausse de 67 % sur un an. On négocie, on baisse les prix, et 2024 pourrait voir l’éclatement de la bulle se prolonger.