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Plus-value immobilière : comment calculer l'imposition ?

| Publié le 27-05-2020 18:04 | Mise à jour le 27-05-2020 18:25
Plus-value immobilière : comment calculer l'imposition ?
Crédit(s) photo(s) : (c) Shutterstock  

Les particuliers vendant un bien immobilier comme une résidence secondaire ou un logement locatif doivent déclarer l'éventuelle plus-values réalisée au fisc et payer un impôt. Si la résidence principale est exonérée, les gains issus de la vente des autres biens sont en effet taxables.

La différence entre le prix de vente et le prix d'achat

Lors de la revente d'un bien immobilier qui n'est pas la résidence principale, le notaire va calculer l'éventuel impôt de plus-value que le vendeur devra payer. Pour cela, il va déterminer la plus-value brute, puis la plus-value nette.

La plus-value dite "brute" correspond au gain réalisé. Elle s'obtient en retranchant le prix de vente du montant dépensé pour acheter le bien (prix du bien + frais + travaux éventuels). Schématiquement, pour un appartement qui a coûté 200.000 euros en tout et qui est revendu 230.000 euros, la plus-value brute correspond à 230.000 - 200.000 euros = 30.000 euros. En cas de bien reçu par héritage ou donation, le prix de cession correspond à la valeur estimée du bien.

Cette plus-value brute ne constitue cependant pas l'assiette de l'impôt à payer. Pour calculer la plus-value nette imposable, il faut prendre en compte un taux d'abattement, qui varie en fonction du nombre d'années de détention du bien immobilier.

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Calculer la plus-value imposable

Les simples prix d'achat et prix de vente ne sont pas les seuls à entrer dans le calcul de la plus-value taxable. La plus-value brute est ainsi obtenue en effectuant la différence entre le prix de cession et le montant global qu'il aura fallu débourser pour cette acquisition.

Le prix de cession correspond au prix de vente, diminué des frais de vente et éventuellement du montant de TVA payé. Le prix d'acquisition n'est autre que le prix d'achat majoré des charges liées comme les frais de notaire, les frais d'agence et les dépenses de travaux. Si les pièces justificatives relatives à ces dépenses ne sont pas disponibles, le vendeur peut imputer une majoration forfaitaire correspondant à 7,5% du prix d'achat.

Ainsi, le vendeur peut ajouter à son prix d'acquisition initial les dépenses de construction, reconstruction, amélioration ou agrandissement du logement. Attention toutefois, ces travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise et le vendeur doit être en possession des factures correspondantes mentionnant la TVA facturée. Par exemple, les travaux effectués par le propriétaire ne sont pas éligibles. Enfin, ces travaux ne doivent pas avoir été déduits de l'impôt sur le revenu comme lors de l'imputation des charges réelles ou la création d'un déficit foncier.

La durée de détention peut aussi jouer en la faveur du vendeur lors du calcul de la plus-value. Celui-ci peut majorer le prix d'achat de 15% lorsqu'il en est propriétaire depuis au moins de 5 ans, sans même avoir à fournir les factures.

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Pour les types de rentes versées jusqu'au décès du bénéficiaire appelés rentes viagères, le prix d'achat équivaut à la valeur en capital de la rente lors du paiement du bien.



L'abattement pour durée de détention exonère d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans

On retrouve deux grandes catégories d'imposition sur les plus-values immobilières :

- l'impôt sur le revenu qui s'applique la plus-value nette au taux global de 19%,
- les prélèvements sociaux, au taux de 17,2%.

Un taux d'abattement différent s'applique sur la plus-value pour chacun de ces prélèvements en fonction du nombre d'années écoulées depuis l'achat du bien immobilier. Nous vous l'accordons, le calcul de l'imposition n'est pas ce qu'il y a de plus simple et limpide en France. Un peu de méthode s'impose donc.

En ce qui concerne l'impôt sur le revenu, le taux d'abattement/b> est de 0% de 0 à 6 ans de détention, 6% par an de la 6ème à la 21ème année et 4% la 22ème année. Par exemple, un bien détenu depuis 10 ans révolus verra la plus-value diminuer de 0% pour les 6 premières années puis de 6% par an de la 6ème à la 10ème année. Soit 6x5 = 30% d'abattement. Sur notre exemple précédent, la plus-value imposable sera donc de 30.000 x (1 - 30%) = 21.000 euros. L'impôt sur le revenu à payer sera donc de 21.000 x 19% = 3.990 euros.

Au titre des prélèvements sociaux, l'abattement sur la plus-value imposable est de 0% sur les 6 premières années, puis 1,65% de la 6ème à la 21ème année, 1,60% la 22ème année et 9 % au-delà. Pour notre exemple de revente après 10 ans, l'abattement est donc de 1,65% x 5 = 8,25%. L'assiette imposable sera donc de 30.000 x (1 - 8,25%) = 27.525 euros. Les prélèvements sociaux seront donc de 27.525 x 17,2% = 4734,30 euros.

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Dans certains cas le calcul de l'impôt de plus-value immobilière est plus souple

Sont totalement exonérées d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux les plus-values dont le bien est en possession depuis plus de 30 ans, ainsi que ceux qui sont vendus à un prix inférieur à 15.000 euros. Les plus-values immobilières réalisées par un vendeur qui est retraité ou en situation d'invalidité ne sont pas non plus imposables. Il en va de même lorsque la plus-value résulte d'une expropriation.

Enfin, la vente d'un terrain à bâtir ou d'un bien destiné à être démoli en vue d'une construction ou d'un projet de promotion immobilière peuvent bénéficier de conditions avantageuses.

Dans tous les cas, l'impôt de plus-value immobilière peut bien-sûr être discuté avec le notaire de la vente, qui est le professionnel à même de renseigner le vendeur. C'est en effet au notaire qu'incombe la déclaration et le prélèvement de l'impôt sur le fruit de la vente.

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