Comment rentabiliser sa résidence secondaire ?

1. Louer en saisonnier

La location courte durée, notamment via des plateformes comme Airbnb, est l’une des méthodes les plus populaires. En louant votre logement pendant les périodes où vous ne l’occupez pas, vous pouvez générer des revenus réguliers. Vous pouvez aussi déléguer à des agences immobilières spécialisées qui bénéficient d’un réseau international important, notamment si votre bien est « luxueux » et situé dans une zone très demandée. « Si le contexte est favorable (la commune ne s’oppose pas aux locations courte durée et la copropriété non plus), il est utile de réaliser une étude sur les taux d’occupation pour fixer un prix de marché compétitif, note Souheil Yansi, cofondateur des Secrets de l‘Immo. Travailler avec des conciergeries locales, même si cela a un coût, peut aussi permettre d’optimiser les revenus. » Attention, en location courte durée, le bien est un meublé de tourisme soumis à des règles spéciales, comme des déclarations à faire en mairie et auprès des impôts.

2. Louer à long terme

Si vous ne souhaitez pas utiliser votre résidence secondaire pendant plusieurs mois ou même années (cas des expatriés, par exemple), vous pouvez toujours opter pour une location meublée classique avec des baux de 9 mois ou un an. Cela vous garantit un revenu fixe, sans les allers-retours liés à la location saisonnière.

3. Louer à des entreprises

Souhaitant loger leurs employés en déplacement ou en formation, certaines louent des logements pour de longs mois. Intérêt pour vous ? Une source de revenus sécurisée, avec des contrats potentiellement récurrents à moyen terme. « De notre côté, explique Alexis Cohen, fondateur de Mansio, nous offrons aux propriétaires – qu’ils résident à l’étranger ou qu’ils n’occupent plus leur bien mais souhaitent le conserver pour des raisons affectives ou patrimoniales – la possibilité de nous louer leur maison, située à moins de trois heures de Paris, pour une durée d’un an ou plus. Nous en assurons ensuite l’exploitation (accueil de séminaires, location touristique à des voyageurs sélectionnés avec attention), parfois après un rafraîchissement pris en charge par nos soins. En contrepartie, le propriétaire perçoit chaque mois un loyer forfaitaire défini dès le départ, sans avoir à se soucier de la gestion. » A noter que certains propriétaires « vendeurs » de leur résidence secondaire, font parfois le choix de commencer par louer celle-ci temporairement, en attendant que le marché soit plus favorable en termes de prix. Si vous optez pour une location à l'année, la taxe d'habitation est normalement à la charge du locataire, car il occupe le logement toute l'année.

4. Utiliser la résidence secondaire pour des activités

Vous pouvez enfin envisager d’organiser des événements payants comme des ateliers, des stages, des séjours thématiques (yoga, cuisine...). Cela peut attirer une clientèle spécifique.

5. Optimiser les charges et impôts

Pour maximiser la rentabilité, il est important de bien gérer les charges et de se renseigner sur les dispositifs fiscaux avantageux liés à la location. S’agissant d’une location meublée, les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut s’appliquer. Deux régimes fiscaux cohabitent : le « micro-BIC » et le « BIC réél ».

- Le micro-BIC ne peut être choisi que si les recettes n’excèdent pas 77.700 €/an pour un meublé de tourisme classé (et les locations à l’année) et 15.000 € / an pour un meublé de tourisme non classé. Il permet une déduction forfaitaire sur les recettes de 50 % dans le 1er cas et de 30 % dans le second. Ce régime a le mérite d’être simple : pas de frais réels à justifier.

- Le « BIC réel », lui, permet de déduire les charges effectives, notamment les intérêts d’emprunt, les travaux ou les assurances et permet un amortissement du bien (pendant 20 à 40 ans) et des meubles (pendant 5 à 10 ans). A noter que, désormais, les amortissements doivent être réintégrés dans la base de calcul de la plus-value lors de la cession du bien.Ce régime est plus complexe que le micro-BIC car il nécessite une comptabilité. Mais il est plus intéressant si les charges sont supérieures à 50 % des loyers.