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Évaluation immobilière ou expertise : que choisir ?



L'évaluation foncière constitue une étape incontournable précédant la mise en vente, la donation ou le placement d'un actif immobilier. Elle peut être réalisée suivant deux approches distinctes, tant sur leur mode d'exécution que sur leurs finalités. L'évaluation chiffrée permet d'éclairer le vendeur dans la mise à prix d'un bien. Parallèlement, la détermination de sa valeur vénale, fondée sur des critères intrinsèques, est réalisée à titre exceptionnel. De fait, si l'évaluation immobilière, telle que l'estimation d'une maison, permet d'obtenir un avis de valeur, l'expertise immobilière admet une valeur juridique. Chaque type d'évaluation répond donc essentiellement à des utilités spécifiques.

Temps de lecture : 2 minute(s) - | Mis à jour le 16-08-2022 11:52 | Publié le 16-08-2022 11:47
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Qu'est-ce que l'évaluation immobilière ?

Selon décret 70-9 de la loi Hoguet, l'évaluation immobilière consiste à déterminer une fourchette de prix d'un bien. Bien souvent, cette opération se réalise dans les transactions courantes telles que la vente, l'acquisition ou la location immobilière. En outre, cette mission relève des compétences d'un notaire ou d'un agent immobilier disposant d'une carte professionnelle. L'évaluation immobilière se porte essentiellement sur les caractéristiques de la propriété et son positionnement sur le marché local.

Le professionnel mandaté effectue en amont une visite terrain avant de procéder à l'analyse du marché. L'état général du bâti, les installations visant le confort et la sécurité du logement figurent dans ses éléments d'observation. Il tient également compte de la qualité du foncier, de son ensoleillement, de la superficie et de son emplacement géographique. Pour affiner son évaluation, l'agent immobilier consultera également le diagnostic amiante, le plan du logement ou encore l'attestation d'urbanisme de la construction.

Si la visite des lieux permet déjà d'apprécier la valeur du bien, le mandataire immobilier examinera également l'évolution du marché. En outre, il considère l'état du marché, le prix médian des biens similaires, ainsi que les références de valeurs établies par les notaires de France. La consultation du prix du marché permet d'éviter une surestimation ou une sous-évaluation de la valeur du bien. Sur la base de ces confrontations, le mandataire proposera un avis de valeur. Ce document admet uniquement une valeur informative contrairement au rapport d'expertise immobilière qui revêt un caractère juridique.

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Dans quelles situations réaliser une évaluation immobilière ?

L'évaluation immobilière répond à des besoins spécifiques, à savoir :

- Les actes de gestion comme la détermination de la valeur locative et la souscription d'une assurance habitation
- La détermination de la valeur locative d'un bien
- La détermination d'une plus-value avant la revente
- La vérification du montant des impôts, le réajustement de la taxe foncière
- L'évaluation des droits de mutation...

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Les spécificités d'une expertise immobilière

Dans la même lignée que l'évaluation immobilière, l'expertise immobilière est une procédure d'estimation d'un actif immobilier. Néanmoins, l'expertise immobilière obéit à la charte de l'expertise établie par une association d'experts immobiliers en France. Ce socle commun d'évaluation est reconnu par la juridiction française et admet ainsi une valeur juridique.

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Quand recourir à une expertise immobilière ?

L'expertise immobilière vise à déterminer la valeur vénale d'un bien à un instant T dans le cadre :

- d'une opération immobilière (vente, acquisition)
- d'un prêt relais
- d'une succession ou d'une donation
- d'une déclaration fiscale de l'impôt sur la fortune immobilière
- d'un placement en SCI, SCPI
- d'une séparation de biens (divorce)
- de l'évaluation des biens d'exception (immeubles neufs, manoirs, grandes villas)
- des litiges immobiliers (poursuites judiciaires suite à une expropriation ou à la /ou constatation de malfaçons).

En définitive, si l'évaluation immobilière s'inscrit dans des opérations courantes de gestion, l'expertise immobilière revêt un caractère exceptionnel. En réalité, le recours à un expert immobilier est nécessaire uniquement lorsque les procédures administratives et judiciaires requièrent son expertise.





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