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Revenus locatifs : faut-il choisir le microfoncier ou régime réel ?



Si le microfoncier est plus simple, le régime réel est source de réduction d'impôts dans certains cas.

Temps de lecture : 4 minute(s) - | Mis à jour le 22-06-2022 17:05 | Publié le 22-06-2022 16:23
Photo : Shutterstock  

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Le régime micro foncier convient parfaitement pour la plupart des propriétaires bailleurs

Le régime microfoncier présente l'avantage de la simplicité. Lorsque les recettes perçues grâce à la location d'un ou plusieurs biens non meublés ne dépassent pas le plafond de 15.000 € par an, il s'applique automatiquement. Les contribuables n'ont qu'à déclarer les montants perçus. Les charges sont évaluées forfaitairement à 30% du total.

Que le bailleur loue son bien dans le cadre d'une loi de défiscalisation ou non, c'est le total des loyers hors charges qui doit être retenu. Pour aboutir à ce chiffre, le contribuable doit comptabiliser l'intégralité des recettes locatives de l'année fiscale en y intégrant :

- Les loyers perçus desquels auront été déduites les provisions pour charges,
- Les recettes accessoires, par exemple obtenues dans le cadre de la location d'un emplacement pour l'implantation d'une publicité ou d'une antenne relais,
- Les recettes exceptionnelles, comme les indemnités d'assurances reçues en cas de mise en œuvre d'une garantie loyers impayés par exemple.

Pour ceux qui délèguent la gestion à des professionnels, le montant à déclarer est souvent fourni par l'agence qui s'occupe de la gestion du bien. Certains grands réseaux font payer le document, mais d'autres l'incluent dans leur prestation.

Lorsque le régime microfoncier s'applique de plein droit, l'administration fiscale déduit un abattement forfaitaire de 30% du montant déclaré, pour aboutir au revenu net catégoriel qui va être pris en compte pour le calcul de l'impôt. Autrement dit, les particuliers ne sont imposés que sur 70% de leurs recettes locatives.

Prenons le cas d'une recette annuelle de 10.000 €. Après abattement, les contribuables seront imposés sur 70% de cette somme, c'est-à-dire 7000 €.

Il n'est plus possible de bénéficier du régime microfoncier dès que les revenus locatifs dépassent 15.000 €. De même, malgré sa simplicité, ce système devient moins avantageux que le régime réel dès que les charges liées au(x) logement(s) loué(s) sont supérieures à 30% des recettes. Dans ce cas, les contribuables peuvent choisir de changer de régime, même si leurs revenus sont inférieurs au seuil des 15.000 €. Attention cependant, car il n'est ensuite plus possible de modifier ce choix pendant 3 ans. Le site du courtier Empruntis résume parfaitement les différents éléments à prendre en compte avant de faire un choix.

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Les loyers imposables (après déductions ou abattement) sont soumis à l'impôt sur le revenu mais également aux prélèvements sociaux (CSG et CRDS) à hauteur de 17,2%, même en cas d'application d'un régime de défiscalisation comme la loi Pinel ou si le foyer fiscal est non imposable.



Le régime réel : déduire l'intégralité de ses charges

La formule du microfoncier reste séduisante lorsque les contribuables ont peu de charges à déduire. Or, en additionnant l'ensemble des charges qui peuvent être liées à un investissement locatif, le montant des dépenses éligibles dépasse bien souvent le seuil des 30%, surtout lors de travaux. Aussi est-il toujours intéressant de faire un rapide calcul pour évaluer les 2 solutions, même lorsque les revenus locatifs sont faibles.

Si les charges représentent plus d'un tiers des revenus de façon récurrente, les propriétaires bailleurs peuvent avoir tout intérêt à opter pour le régime réel d'imposition. Cela va leur permettre de déduire leurs dépenses afin de réduire leurs revenus fonciers imposables. Parfois, cette déduction aura même pour effet de créer un déficit foncier qui viendra, par ricochet, baisser l'impôt à payer.

Pour ceux dont les recettes locatives dépassent le plafond des 15 000 €, le régime réel s'impose de fait. Mais qu'il soit appliqué d'office ou sur option, ce système va nécessiter de procéder au calcul de toutes les charges éligibles décaissées durant l'année en lien avec les biens en location relevant des revenus fonciers (rappelons que ceux en location meublée ne sont pas imposés dans cette catégorie mais en BIC).

Les charges déductibles sont notamment les suivantes :
- Les dépenses engagées pour la mise en location du bien (gestion, état des lieux...),
- Les dépenses liées à la copropriété (charges, travaux...),
- Les dépenses relevant des travaux d'entretien et d'amélioration de l'habitat (rénovation, peinture, changement d'équipements sanitaires, réfection de la cuisine ou du sol, travaux d'isolation...),
- Les éventuels intérêts d'emprunt affecté au bien et son assurance,
- La taxe foncière,
- Les assurances du logement,
- Les éventuels frais de procédure, d'huissier et d'avocat...

Reprenons l'exemple précédent, avec une recette annuelle de 10.000 euros. Admettons que le bailleur ait réalisé 2500 euros de travaux, engagé 400 euros de frais de gestion, payé 600 euros de charges de copropriété et 500 euros d'intérêt d'emprunt, soit 4000 euros en tout.

En régime microfoncier, il bénéficie de l'abattement de 30% et est donc imposé sur 7000 €. En régime réel, après déduction de l'ensemble de ses charges, il aboutit à 10.000 € - 4.000 €, soit 6000 € de revenu imposable. Cette dernière solution est donc plus adaptée à son cas.

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Pour pouvoir déduire leurs dépenses, les contribuables doivent conserver toutes les factures ou justificatifs afin de pouvoir les présenter à l'administration fiscale en cas de contrôle.


Les avantages du déficit foncier

Lorsque les charges sont supérieures aux recettes locatives comme dans le cas de travaux importants, le régime réel d'imposition permet de générer un déficit foncier dans la limite de 10.700 euros par an. À condition que le logement soit loué pendant au moins 3 ans par la suite. Évidemment, ce dispositif possède de nombreuses spécificités, aussi il est important d'examiner les détails du bulletin officiel des impôts ou de s'entourer d'un fiscaliste pour éviter les bévues.

L'apparition d'un tel déficit va venir réduire le revenu net global sous certaines conditions. Autrement dit, non seulement les revenus fonciers échappent alors à l'imposition, mais le déficit calculé vient réduire le montant global imposable, et donc l'impôt à payer. Évidemment, pour en bénéficier, il faut relever du régime réel d'imposition, soit par choix, soit parce que les revenus locatifs dépassent le seuil requis.

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