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Immobilier locatif : quels travaux pour défiscaliser ?

Les travaux ne sont pas une fatalité. Au contraire, dans bien des cas la rénovation d'un logement locatif peut permettre de réduire ses impôts.

Temps de lecture : 2 minute(s) - Par | Publié le 19-07-2021 16:12, Mis à jour le 19-07-2021 16:17
Photo : Adobe Stock © Alexi Tauzin  

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Certains travaux sont déductibles des revenus fonciers

Si vous êtes déjà propriétaire d'un logement destiné à la location, sa rénovation peut vous mener à réduire le montant de votre impôt sur le revenu. Pour cela, le logement doit être loué sans meubles, les loyers doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers (les locations meublées sont exclues), et vous devez opter pour le régime réel d'imposition.

La majorité des dépenses liées à l'amélioration de l'habitation, à son entretien et aux réparations sont déductibles. Cela peut correspondre à tous les travaux qui ont pour but de remettre le bien en état ou de l'embellir pour faciliter la recherche de locataires. Il s'agit par exemple du changement de la chaudière, de la réfection de la toiture, de la refonte de l'installation électrique ou de la plomberie, de l'installation d'une baignoire ou d'une douche, de la peinture, de la réfection du sol ou de la pose de nouveaux volets...

Les travaux d'amélioration de l'habitat peuvent également venir réduire le montant imposable dans la catégorie des revenus fonciers. Ils correspondent par exemple à l'achat de nouveaux équipements destinés à un meilleur confort, tels que la mise en place d'une VMC dans une salle de bain ou une cuisine, le changement des fenêtres pour de meilleures performances énergétiques ou l'installation d'un ascenseur dans les parties communes.

Les travaux effectués dans les parties communes d'une copropriété sont également déductibles. Mais pas les travaux qui ont été à la charge des locataires. De même, dès que les travaux portent sur une modification conséquente de la structure du bâtiment, ils ne sont plus imputables sur les revenus fonciers. Il s'agit par exemple de l'agrandissement du logement ou du réaménagement total de son agencement intérieur.

Les travaux ne sont pas les seules charges déductibles. Les contribuables peuvent également imputer les frais de gestion et de recherche de locataires, les assurances comme la garantie contre les loyers impayés (GLI) ou l'assurance propriétaire n'en occupant (PNO), les intérêts d'emprunt et les impôts non récupérables tels que la taxe foncière.

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Réduire ses impôts en créant un déficit foncier : quand les charges dépassent les loyers

Un grand nombre de charges sont déductibles des revenus fonciers. Lorsque leur montant dépasse celui des loyers encaissés, il se crée un déficit foncier. Ce résultat négatif vient réduire le revenu global qui sert d'assiette au calcul de l'impôt à payer, et permet donc de le réduire.

Cependant le déficit foncier ne peut pas être supérieur à 10.700 euros par an. Par exemple si vous avez encaissé 5.000 euros de revenus locatifs et que vous avez réalisé 20 000 euros de travaux, vous ne pourrez pas imputer l'ensemble des dépenses sur une seule année et afficher un déficit foncier de 15.000 euros. Le montant du déficit imputable sera de 10.700 euros, et le reliquat de 4.300 euros pourra être reporté sur les revenus fonciers de l'année suivante. Le montant des dépenses non-imputées peut être reportés pendant 10 ans.

Dans le cas du déficit foncier comme pour la déduction des frais réels, n'oubliez pas de conserver vos factures pour justifier vos dépenses au fisc.

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Défiscaliser en achetant dans l'ancien avec travaux : la loi Denormandie

Cousine de la loi Pinel, qui permet de réduire ses impôts pour l'acquisition d'un logement neuf, la loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation dans l'immobilier ancien. Les contribuables qui achètent un logement locatif à rénover dans une des zones éligibles peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt de 12 à 21% du prix de revient du bien sous conditions.

L'élément central est que le montant des travaux de rénovation corresponde au moins à 25% du prix total de l'opération. Pour être éligibles, ils doivent être réalisés par un professionnel disposant de la certification RGE (Reconnu garant pour l'environnement) et porter sur l'amélioration de la performance énergétique du logement, sa modernisation ou son amélioration. Les agrandissements sont également éligibles à la loi Denormandie.

Si vous souhaitez vous engager dans un de ces investissements défiscalisants, il est préférable de se faire entourer d'un avocat spécialisé pour être sûr que l'opération respecte bien tous les critères d'éligibilité.

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