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Investir à Chartres : attention à l'emplacement

| Publié le 01-07-2020 17:35 | Mise à jour le 01-07-2020 17:40
Investir à Chartres : attention à l'emplacement
Crédit(s) photo(s) : (c) Adobe Stock, quartier sur l'Eure à Chartres  

Chartres est une ville où la qualité de vie est indéniable. Si les familles apprécient y habiter, ceux qui veulent y investir doivent rester vigilants.

Une ville convaincante pour les familles

Avec ses 39.000 habitants, Chartres est une ville de taille moyenne située au coeur de la Beauce. Jolie et bien entretenue, elle est notamment appréciée des familles. Surtout connue pour sa cathédrale et de son centre international du vitrail, la municipalité fait de grands efforts pour mettre à disposition une vie culturelle riche. Les résidents y apprécient également les promenades au bord de l'Eure.

Les sportifs profitent des nombreux équipements tels que les pistes cyclables, les salles et parcours sportifs, le fabuleux centre aquatique Odissey ainsi que les possibilités de randonnées à proximité.

Côté investissement immobilier, Chartres présente cependant quelques points négatifs. D'une part, les alentours de la ville sont assez déserts. D'autre part, si la ville est bien dotée en écoles, collèges et lycées, elle manque d'établissements d'enseignement supérieur. Peu d'étudiants y résident à l'année.


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Chartres : au coeur de la Cosmetic Valley

Chartres fait partie d'une métropole comptant 66 communes. La communauté d'agglomération a notamment en charge le développement du bassin d'emploi de la région. Un pôle plutôt dynamique, qui présente un taux de chômage assez bas, de 7,20% en 2019 contre 8,6% au niveau national. Les emplois tertiaires y sont majoritaires.

Mais l'agglomération de Chartres et ses environs comportent surtout des industries bien ancrées, et notamment des unités de production de produits cosmétiques. Cette zone porte d'ailleurs le nom de Cosmetic Valley.

Côté transports, Chartres se situe à 1h10 minutes de Paris en train (Gare Montparnasse). De nombreuses personnes font d'ailleurs la navette pour aller travailler tous les jours dans la capitale. Cependant cette ligne fait l'objet de critiques et nécessite une certaine modernisation.

Pour circuler en ville, les habitants peuvent emprunter un réseau de bus, le Filibus (14 lignes urbaines et 25 lignes scolaires).



Un marché immobilier en recul depuis 10 ans

Le marché de l'immobilier souffre à Chartres, comme l'indiquent les prix qui ont baissé de près de 10% en 10 ans. Selon la chambre des notaires, le prix médian des maisons a diminué de 2,6% sur 5 ans. La baisse est plus forte pour les appartements (- 6%).

Actuellement, le prix moyen au m² des maisons se situe autour de 1.900 €, avec un prix médian à 195.000 € pour un bien. Le prix au mètre carré des appartements est plus élevé, autour de 2.170 €. Globalement, la ville affiche évidemment des prix plus hauts que ceux communément observés dans le département, ces derniers restant aux alentours de 1.660 €.

Le marché locatif à Chartres n'est pas le plus dynamique. Le montant moyen au m² des loyers, hors charge, est d'environ 11 €. Pour une petite surface, il faut compter un peu plus de 14 € alors que pour un T3, le prix est d'environ 10 €. Le rendement moyen théorique peut dépasser 6% lorsque toutes les conditions sont réunies. Encore faut-il faire attention à choisir un logement bien placé et fonctionnel.

Des possibilités d'investissement défiscalisés

Chartres est éligible à la loi Pinel en zone B1. Il est donc possible d'y investir dans l'immobilier neuf en défiscalisation. De même, la nouvelle loi Denormandie pour l'investissement dans l'ancien est possible. Ces deux dispositifs permettent de bénéficier d'une réduction d'impôts en contrepartie d'une location à loyer plafonné.

Doté d'un secteur sauvegardé, les investisseurs pourront y acheter un des rares logement en loi Malraux. Cette loi de défiscalisation est relativement intéressante pour les plus gros patrimoines.

A lire : 5 conseils pour réussir son investissement locatif

Les quartiers chartrains les plus côtés / les moins côtés

Le quartier le plus cher de Chartres est Pastières (2347 €) et le moins cher La Madeleine (1688 €).

Le quartier de la gare a fait l'objet d'une réhabilitation d'ampleur. Cette zone et le centre-ville sont privilégiés par les travailleurs faisant le trajet quotidien pour Paris.

L'hyper-centre est également apprécié par ceux qui souhaitent être à proximité de toutes les commodités. C'est d'ailleurs le secteur où l'investissement locatif est les plus intéressant. Les quartiers situés au Nord de la ville sont également recherchés, car ils se situent à proximité des zones d'activité et des infrastructures routières.

Les quartiers les moins côtés de Chartres sont La Madeleine et Le Beaulieu. Ce dernier peut cependant cacher des opportunités intéressantes puisqu'il est en pleine transformation. Des barres d'immeuble y sont en effet démolies. Elles vont être remplacées par des résidences à taille humaine avec pour objectif de recréer de la mixité sociale. Y investir revient donc à faire un pari sur l'avenir.

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