Immobilier d'investissement : les anticipations des professionnels

L'immobilier de bureaux toujours plébiscité

Pas de chamboulement dans les anticipations des professionnels de l'investissement immobilier : les institutionnels misent sur des fondamentaux solides, avec une appétence pour les immeubles de bureaux. Cependant les prix de plus en plus élevés à Paris les poussent à se tourner vers le résidentiel (immeubles de logements) et des secteurs alternatifs, avec des stratégies de création de valeur plus opportunistes.

Ainsi pour 2018, les professionnels anticipent une relative baisse des investissements dans l'immobilier d'entreprise, avec 25,1 milliards d'euros (contre 25,5 milliards en 2017). Selon eux, cette baisse devrait se poursuivre en 2019. Les panélistes évoquent comme principal frein la faiblesse du rendement des actifs Core (ceux situés dans les meilleurs emplacements), qu'ils estiment autour de 3% en moyenne pour 2018 et 3,2% sur 2019 pour le Quartier Central des Affaires de Paris (dit « Paris QCA »), leur zone de prédilection. Ces taux sont en effet peu attractifs puisqu'ils laissent peu de rentabilité à l'investisseur une fois les frais de gestion déduits.

Point positif néanmoins, les panelistes anticipent une forte baisse du taux de vacance (7,8% en 2018 vs 9,8% en 2017), dans le prolongement de la baisse effective constatée entre 2016 et 2017. Ainsi, 72% des intentions d'achat pour 2018 vont concerner des immeubles de bureaux à Paris et en Ile de France. Un chiffre certes élevé, mais tout de même en recul par rapport aux anticipations du même panel en 2017.

Une diversification des actifs et une ouverture sur l'Europe

Les sociétés d'investissement tendent donc à se tourner de plus en plus vers d'autres actifs, parfois de façon opportuniste.
Ainsi les intentions d'achat concernant des immeubles de logements augmentent de 4 points par rapport au dernier baromètre MSCI de fin 2017. La demande locative croissante sur les métropoles françaises et l'augmentation continue des prix semblent convaincre les institutionnels, à l'image de Primonial qui vient de lancer la SCPI Primofamily. Cette tendance semble contrebalancer à leurs yeux la gestion compliquée des immeubles résidentiels (rotation des locataires, impayés, baux...).

La logistique offre également une classe d'actifs recherchée : la demande locative concernant les entrepôts de plus de 10.000 m2 a en effet fortement augmenté en 2017, avec 3,6 millions de m2 (source ImmoStat – Crédit Foncier Immobilier). 70% des panélistes anticipent une nouvelle hausse de la demande et des loyers pour 2018.

Côté immobilier commercial, les opinions divergent. Si la moitié des panelistes pensent que les prix vont se stabiliser ou progresser, l'autre moitié pense exactement l'inverse. Il faut dire qu'en 2016, le taux de commerces vides avait atteint 9,3%. Bien qu'aujourd'hui celui-ci soit redescendu (à 6,4%), l'immobilier commercial semble toujours considéré comme risqué : l'étude précise qu'il existe une forte disparité entre les centres commerciaux « prime » et les centres commerciaux secondaires, qui peinent à trouver des locataires et ont besoin de travaux de réaménagement.

Enfin, la stratégie de diversification vers des biens à l'étranger se poursuit, avec un engouement toujours marqué pour l'Allemagne (33% des intentions d'achat hors France). L'étude met également en lumière un regain d'intérêt pour le Royaume-Uni, après un passage à vide suite à l'annonce du Brexit.

Dans tous les cas, selon le Crédit Foncier Immobilier, le marché de l'investissement immobilier devrait rester dynamique en 2018, voire 2019. D'autant que 6 sociétés panelistes sur 10 pensent que les taux d'intérêt vont rester stables.