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Investir dans l'immobilier à Paris

Publié le 19-05-2017 -
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Paris achat immobilier
Les prix élevés de l'immobilier ainsi que le plafonnement des loyers ne semblent pas être un frein à l'investissement. La capitale est toujours un lieu prisé des investisseurs pour une raison simple : l'offre étant limitée (il y a très peu de création de logements chaque année) et la demande locative étant forte, les particuliers considèrent qu'un logement à Paris est un bon placement qui a peu de chance de perdre de sa valeur dans le temps.

Données du marché immobilier - Paris

Prix moy. par m2*
ancien / neuf

8 796 € / - €
Loyer moy. par m2**
   

25,2 €
Zone Loi Pinel
   

A bis

Transports :
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Paris est au centre de l’Ile de France. La ville est à la fois commune et département. Elle est composée de 20 arrondissements, qui disposent chacun de leur propre mairie. Les deux forêts majeures de la région, à savoir le Bois de Boulogne et le Bois de Vincennes sont également rattachées à la ville.
Paris est entourée par son boulevard périphérique, grand axe de deux fois 3 voies très fréquenté et permettant de relier un point à l’autre de la capitale sans passer par le centre. Les 35 portes permettent de rejoindre le centre-ville en différents points, ainsi que de grands axes routiers : l’autoroute de Normandie A13, la A14, l’A1 qui conduit notamment à l’aéroport de Roissy-Charles-de-Gaulle, l’A3 conduisant à l’Est, l’A4 et l’A6 permettant de gagner le Sud de la France, les pistes de ski et la Côte d’Azur.

A l’ouest, Paris est bordée par le département des Hauts-de-Seine. Les communes de Clichy, Levallois-Perret et Neuilly-sur-Seine bordent le périphérique au Nord-Ouest. Au sud-Ouest et au Sud, on trouve Boulogne-Billancourt, dans l’arc de Seine, Issy-les-Moulineaux, Vanves, Malakoff et Montrouge. Au Sud et au Sud-Est de la ville, on trouve le département du Val-de-Marne. Les communes de Gentilly, Kremlin-Bicêtre, Ivry-sur-Seine et Charenton-le-Pont sont limitrophes de la capitale. Saint-Mandé et Vincennes le sont également, au nord du Bois de Vincennes. A l’Est et au Nord de Paris, on trouve la Seine-Saint-Denis. Plusieurs villes bordent les 19ème et 20ème arrondissements, à savoir, si l’on commence par le sud, Montreuil, Bagnolet, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Pantin. Le Nord de Paris est jouxté par Aubervilliers, Saint-Denis et Saint-Ouen.

Où acheter dans l’immobilier à Paris, où faire un investissement locatif à Paris ?

Les parisiens diront que tous les quartiers de la capitale valent le coup pour investir. Ils mettent ainsi en exergue la "valeur sûre "qu’est Paris en terme d’investissement locatif. En effet, la demande est toujours supérieure à l’offre, tant sur le marché immobilier locatif que sur celui de la résidence principale ou même de la résidence secondaire. Comme peu de logements peuvent être créés, on part du principe que les prix ne sont pas vraiment voués à baisser dans les années à venir. D’un autre côté, l’histoire montre que même lors des crises immobilières, les prix de l’immobilier à Paris n’ont que peu baissé, ce qui donne aujourd’hui l’étiquette de "valeur refuge" aux investisseurs immobiliers. Mais disons-le d'entrée, bien que les loyers soient élevés, l'investissement locatif à Paris ne fait pas partie des placements les plus rentables. Les rendements pour les logements tournent généralement autour de 2% ou 3%, voire moins. L'investissement locatif à Paris est bien un placement de long terme.

Investir à Paris est donc plus une question de budget. En fonction de la somme que l’on souhaite allouer pour un achat immobilier, on pourra s’orienter vers tel ou tel quartier. Notons toutefois que les prix varient de 7 500 euros par mètre carré à plus de 12 000 dans d’autres. Autant dire qu’il sera très difficile d’acheter un logement dans Paris sans un budget de 150 000 euros minimum, pour une petite surface.
Le marché locatif est particulièrement dynamique, et le prix des loyers au mètre carré dépasse largement les 20 euros par mois. Les quartiers les plus demandés sont en général les plus proches du métro et des zones où l’on peut tout faire à pieds (commerces, écoles, crèches…).

A noter, les arrondissements de l’Ouest et du centre sont les plus chers (arrondissements de 1 à 8, ainsi que les 15ème, 16ème, 17ème) alors que ceux de l’Est et du nord sont plus abordables.

Acheter dans le centre de Paris, côté rive droite

Le centre de Paris est composé des 4 premiers arrondissements de la ville. On compte au centre l’Ile de la Cité et l’Ile Saint-Louis, près de Notre-Dame de Paris. Il s’agit là du cœur historique de Paris, dont les rues étroites sont bordées par de vieux immeubles en pierres. Les quartiers intéressants où rechercher un bien immobilier sont notamment le secteur de l’Arsenal dans le 4ème arrondissement (cœur historique du Maris, Ile Saint-Louis) et le quartier des Archives dans le 3ème arrondissement. A noter, ce secteur a connu une hausse des prix de plus de 50% entre 2009 et 2014 ! La rue du Temple et la rue de Bretagne, les secteurs de la place de la République et des Arts et Métiers disposent aussi d’appartements intéressants à des prix qui restent plus abordables que la moyenne parisienne.

L’immobilier dans le centre, rive gauche

Les arrondissements du centre – rive gauche sont traditionnellement les plus chers de la capitale. Les 5ème, 6ème et 7ème arrondissements sont le lieu de résidence de personnes aisées, et regorgent de biens immobiliers de luxe et de prestige. Dans le 6ème arrondissement, on trouve parmi ces quartiers le mythique Saint-Germain-des-Prés, le secteur de la Monnaie entre les rues Danton, Dauphine et les Quais de Seine. Les biens immobiliers dans ces zones s’échangent rarement pour moins de 13 000 euros par mètre carré. Pour le 5ème arrondissement, les quartiers autour du jardin du Luxembourg et du Sénat sont également très prisés. On pourra également citer le quartier des Gobelins, à la limite du 13ème arrondissement. Enfin, le 7ème arrondissement est un lieu très calme où s’échangent des biens de prestige comme des petites surfaces de charme, notamment dans les quartiers de l’avenue de Breteuil et de l’Ecole Militaire.

Le Centre-nord, une zone privilégiée pour les investisseurs en petites surfaces

Les 9ème, 10ème, 11ème et 12ème arrondissements disposent de nombreuses petites surfaces (studios, T1bis et petits deux pièces). Ces secteurs ont donc été particulièrement intéressants pour investir à Paris , pour les personnes en recherche de petits appartements à mettre en location. Les prix ont donc régulièrement progressé mais restent dans la moyenne des prix de l’immobilier parisien. Les secteurs Saint-Vincent-de-Paul, Porte Saint-Martin sont intéressants à prospecter.
Le 9ème arrondissement est ancré entre le centre et Montmartre. Assez calme, tous les quartiers sont potentiellement intéressants, mais très demandés. A proximité des Grands Boulevards, on nommera les quartiers de Rochechouart, Saint-Georges et Chaussée d’Antin par exemple. Les investisseurs immobiliers trouveront également des surfaces idéales dans la zone de la rue des Martyrs.
Les 11ème et 12 arrondissements sont plus animés. Aux alentours de la Place de la République et d’Oberkampf, de nombreux restaurants et bars offrent leurs terrassent dès les premiers rayons de soleil. Les quartiers sont plutôt festifs, et drainent notamment une population plus jeune qui apprécie l’ambiance du quartier.

Du potentiel pour les arrondissements du Nord de Paris

Les arrondissements du Nord de Paris, à savoir les 18ème, 19ème et 20ème arrondissements, sont plus populaires et offrent un contraste en fonction des quartiers. Les prix de l’immobilier y sont plus abordables que dans les quartiers précédents. Cependant l’arrivée d’une population plus bourgeoise, voire bobo, a fait monter les prix de certains quartiers. On voit notamment ce phénomène autour du métro "Les Abbesses", dans le bas de la butte Montmartre, qui s’est renchérit. Notons également que de nombreux propriétaires d’appartements ont profité de cette zone touristique pour transformer leurs logement en hébergement touristique, à la faveur de Airbnb. Les quartiers Jules-Joffrin (18ème arrondissement), Ménilmontant et Père-Lachaise (20ème arrondissement) suivent également une tendance à la hausse.
Il reste néanmoins des quartiers populaires où l’on peut trouver des logements intéressants pour un investissement locatif, avec un potentiel à plus long terme. Ce sont des zones comme La Chapelle, la Goutte d’Or ou Château-Rouge, qui offrent des prix bien plus abordables. Dans le 19ème arrondissement, on pourra citer la Villette ou le quartier de l’Ourcq qui a récemment fait l’objet d’une rénovation. Enfin, dans le 20ème arrondissement, les secteurs de Belleville, Charonne, Gambetta sont encore accessibles. Mais jusqu’à quand ?

L’Ouest et le Sud de Paris : des quartiers calmes et résidentiels

Les arrondissements constituant la périphérie sud et ouest de Paris sont pour la plupart constitués de quartiers très résidentiels. Les 16ème et 17ème arrondissements sont majoritairement occupés par de grands immeubles haussmanniens, habités par des populations plutôt aisées. Parmi les quartiers prisés, on trouve notamment la place des Ternes, ou la Porte d’Auteuil à proximité du Bois de Boulogne et des cours de Rolland Garros. Ces quartiers ont par ailleurs la réputation d’être plutôt huppés.
Le 15ème arrondissement est un territoire de contrastes. Les rives de Seine sont bordées par des immeubles de grande hauteur, à l’architecture plutôt moderne et disparate. Les pourtours du boulevard de Grenelle, jusqu’aux quartiers Sèvres-Lecourbe et Falguière-Pasteur, est bordé de beaux immeubles haussmanniens qui font écho au 7ème arrondissement tout proche. Les prix de l’immobilier y sont assez élevés. Le 14ème arrondissement est lui aussi plutôt résidentiel, tant aux alentours de Montparnasse qu’autour du Parc Montsouris et de Plaisance.

Paris : un des plus vastes réseaux de transports en commun

En tout, l’on peut dire qu’il est particulièrement aisé de se déplacer sans voiture dans Paris et dans les villes proches.

Les transports en commun sont particulièrement bien développés à Paris, puisque la capitale est le centre névralgique des échanges en Région Ile-de-France, en France, voire même en Europe. Ainsi, le réseau ferré est particulièrement dense : 14 lignes de métros quadrillent actuellement Paris et ses villes limitrophes, et sont utilisés par 5,23 millions de passagers par jours. Les banlieues moins proches sont également reliées à Paris par les cinq lignes RER, par le réseau des Transilien et des tramways. Le projet du Grand Paris prévoit l’ouverture de 4 lignes supplémentaires à horizon 2030. De nombreuses lignes de bus avec un passage fréquent, complètent ce dense maillage permettant à ceux qui souhaitent circuler dans Paris de le faire facilement. On compte même des Batobus, naviguant sur la Seine et reliant certains quartiers.

La ville de Paris fait aussi preuve d’innovation en matière de transports en misant sur le transport "partagé". La ville s’est ainsi doté d’un service de location de vélos en libre service nommé "Velib". 17 000 vélos sont ainsi déposés dans les 1 230 stations parisiennes (et près de 250 en proche banlieue). Un abonnement permet de pouvoir disposer à tout moment d’un vélo pour faire ses trajets dans la capitale. Paris mise également sur les voitures électriques via le service "Autololib", équivalent des Vélib. En juillet 2016, on comptait près de 4000 véhicules dans un millier de stations ouvertes sur 97 communes de l’agglomération de Paris.

La quasi-totalité des trains grandes lignes de la SNCF relient également Paris. Les 5 gares principales (Montparnasse, Gare de l’Est, Gare d’Austerlitz, Gare du Nord, Gare Saint-Lazare) proposent des trains et TGV pour relier un vaste réseau de villes françaises et Européennes. Les TGV mènent dans les grandes villes en quelques heures (Bordeaux en 2 heures, Marseille en 3 heures). On peut également rejoindre Londres via l’Eurostar, et le Bénélux par le Thalys (Bruxelles, Amsterdam, Cologne).

Paris est également le lieu où sont implantés les 2 principaux aéroports de France : dans le Val d’Oise, au nord, Roissy-Charles-de-Gaulle (desservi par l’Autoroute A1 et le RER B), est d’ailleurs le 2ème aéroport d’Europe après Londres, avec 65,7 millions de passagers par an. Il emmène des passagers principalement vers l’international par des vols longs courriers. Dans le Val-de-Marne, au Sud, l’aéroport d’Orly (desservi également par le RER B via Anthony et le Orlyval) voit son activité portée par les vols domestiques, moyens courriers, ou longs courriers.

Paris : la plus belle ville du monde pour les touristes

La France est le premier pays touristique du monde. En 2015, 85 millions de touristes étrangers ont visité le pays, et la plupart sont passés par Paris. Parmi les sites les plus visités par les touristes à Paris, on notera Notre-Dame-de-Paris avec 13 millions de visiteurs, le musée du Louvres (9,1 millions), le Château de Versailles, non loin de là (7,7 millions). La Tour Eiffel arrive 4ème si l’on ne compte que les visiteurs ayant payé pour y monter (7,1 millions, et beaucoup plus si l’on compte ceux qui se contentent de venir la voir). Plus loin dans le classement, le Muséum d’Histoire Naturelle (3,6 millions de visiteurs), le Musée d’Orsay et ses peintures (3,5 millions), le centre d’art moderne Georges Pompidou (3,4 millions)…

Les touristes aiment particulièrement flâner dans les rues de Paris dans certains quartiers. Nombre d’entre eux tentent l’ascension de la butte Montmartre, et prennent plaisir à errer dans les ruelles typiques de ce quartier du 18ème arrondissement. La visite au Sacré-Cœur permet d’avoir une vue intéressante sur les toits si typiques de Paris. Le quartier du Marais attire également et est devenu un des quartiers les plus touristiques de la ville. La zone regorge en effet de trésors patrimoniaux et est le lieu d’une ambiance chaleureuse. Les musées (Picasso, maison de Victor Hugo, Musée Carnavalet), et la place des Vosges sont les points culminants de ces visites.

D’autres sites typiques de Paris, bien que totalement différents les uns des autres, valent également le détour. La croisière sur la Seine permet d’avoir un point de vue particulier sur la capitale et nous offre un paysage merveilleux à découvrir. Une visite des Catacombes plonge le visiteur dans les zones sombres de la ville lumière. Jardin des Plantes, cité de l’industrie, Place du Trocadéro ou de la Concorde et bien-sûr Champs-Elysées… Le Paris typique et le Paris touristique se mêlent et se croisent.


*Source : Ancien : prix des appartements - Meilleursagents.com au 1er juillet 2017 - Neuf : Base Adelaide sur une année glissante
**Source : Clameur.fr loyers 2017


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