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Immobilier : quand les investisseurs misent sur le coworking



L'explosion de la demande d'espaces flexibles attire 2 types d'investisseurs : les indépendants qui cumulent souvent murs et fonds de commerce, et les fonds d'investissement.

Temps de lecture : 2 minute(s) - Par | Mis à jour le 30-05-2023 16:57:00 | Publié le 30-05-2023 16:40  Photo : Shutterstock  
Immobilier : quand les investisseurs misent sur le coworking

Un nouveau besoin en matière de bureaux

Le coworking offre une solution flexible et abordable pour les besoins en bureaux. Popularisé après la crise du covid et l'essor du télétravail et par le nombre croissant d'entrepreneurs indépendants, ce type d'espaces permet aux personnes concernées de rompre un certain isolement en partageant un local dédié au travail.

Le concept, assez simple, se rapproche de celui de l'hôtel d'entreprises. Mais au lieu de louer des bureaux cloisonnés pour une période continue et provisoire, les espaces de « coworking » s'adressent principalement à de petites structures et à des salariés ou entrepreneurs solitaires. Ceux-ci viennent y chercher un espace de travail partagé, adaptable en fonction de leurs besoins et équipé de tout le matériel nécessaire (bureaux, tables de réunion, connexion Internet, imprimantes, machines à café...). L'autre atout majeur de la solution coworking est en termes de temps et de budget : les espaces peuvent être loués à la carte pour quelques heures, quelques jours par mois ou de manière continue.

Plus que ces avantages, le coworking offre un espace de partage... et de business. L'ambiance de bureau est favorable pour tisser de nouvelles connaissances et échanger sur le développement de son activité. Certains y viennent d'ailleurs principalement pour son côté social : trouver de nouveaux clients ou partenaires, développer de nouvelles idées au contact d'autres, etc. Quelques centres thématiques autour d'un secteur particulier ont ainsi vu le jour ces dernières années, parfois sous forme d'incubateurs : immobilier, médias, santé, technologie, etc.

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Un marché en expansion qui attire les investisseurs

Balbutiant avant 2010, regardé d'un œil dubitatif il y a encore 5 ans, le coworking s'étend désormais au-delà d'un marché de niche. Selon une récente étude*, le marché a affiché une croissance d'environ 20% en 2022 et près de 3500 sites seraient disponibles en France. Ces données devraient continuer de progresser dans les années qui viennent : les 30 plus grands acteurs pourraient cumuler une surface totale de plus de 1 million de m2 d'espaces de coworking cette année.

Avec la pression croissante de la demande et un taux d'occupation moyen de 91%, le potentiel de marché attire les convoitises. Une cinquantaine d'exploitants de tailles diverses partagent aujourd'hui le secteur, sans compter les indépendants. Comme dans d'autres secteurs liés à l'immobilier commercial (boutiques, supermarchés, hôtels...), beaucoup se contentent du fonds de commerce sans être propriétaires des murs. Ces derniers restent alors la propriété d'investisseurs.

Plusieurs types d'investisseurs cohabitent en fonction de la taille des locaux, dans un modèle qui se rapproche de celui des hôtels.

Une partie des indépendants détiennent les murs et le fonds de commerce : ils louent alors des bureaux dont ils peuvent être propriétaires sous forme d'espace de coworking. L'exploitation est plutôt familiale. Dans ce cadre, l'on croise des personnes qui y voient un investissement de long terme, comme d'anciens professionnels de l'immobilier qui misent désormais sur cette catégorie d'actifs. Pour eux, l'objectif est de rentabiliser l'achat immobilier grâce à la microlocation. De fait, le critère principal de leur investissement reste l'emplacement : la proximité aux transports, les facilités d'accès et l'environnement sont des atouts majeurs dans ce marché de plus en plus concurrentiel. Les caractéristiques du local viennent ensuite : le bien idéal est un espace de bureaux non cloisonné facilement aménageable à la sauce « coworking », doté d'une bonne connexion Internet et d'un excellent réseau téléphonique.

Les foncières et les SCPI, traditionnellement portées sur l'immobilier de bureaux, sont l'autre classe d'investisseurs immobiliers qui s'intéressent à ce type de biens, notamment pour diversifier leurs actifs. Ces structures disposent d'un pouvoir d'achat immobilier de plusieurs millions d'euros par local, et ont pour but la rentabilité maximale des surfaces. Une fois les locaux acquis, ils signent un bail commercial avec un exploitant professionnel, le plus souvent un exploitant de taille conséquente, qui se charge d'aménager et de sous-louer les espaces en toute indépendance et selon sa propre politique commerciale. Le modèle économique est ici proche de ce que l'on retrouve pour les hôtels ou les résidences gérées (séniors, étudiants...).

*Étude d'Ubiq Data, 2023.






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