Les SCPI sont composées d'actifs divers et ont la particularité d'être également diversifiées géographiquement pour limiter les risques. Ainsi, certaines SCPI choisissent d'investir uniquement sur un pays tandis que d'autres vont choisir d'investir sur plusieurs territoires.
Selon les pays sélectionnés par la SCPI, la nature des biens et leurs rendements associés peuvent varier mais c'est surtout la fiscalité appliquée qui est différente.
Quelle SCPI aura la fiscalité la plus intéressante ? Que devez-vous choisir entre une SCPI 100% française ou une SCPI internationale ? Eléments de réponses.
Les SCPI françaises
Quid de la fiscalité pour les revenus perçus
Pour tout investissement en direct, le contribuable sera imposé sur les recettes au titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, et de façon marginale, sur les revenus financiers de la SCPI dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Aussi, les revenus générés seront soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Exemple : Pour un revenu de 10 000 € issu d'une SCPI française, un investisseur situé dans une tranche marginale d'imposition de 30% devra payer une imposition de :
• 3 000 € d'impôt sur le revenu
• 1 720€ de prélèvements sociaux
Comment réduire le coût de la fiscalité ?
Il est possible d'optimiser la fiscalité d'un investissement en SCPI française grâce à un investissement dit indirect :
• Via l'acquisition des parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie
• Via l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété
• Via l'acquisition des parts par le biais d'une société qui pourra opter à l'IS
Les SCPI internationales
Quid de la fiscalité pour les revenus issus l'étranger
La fiscalité des SCPI étrangères est différente de la fiscalité appliquée aux SCPI françaises. En effet, un résident français qui détient des SCPI investissant dans des immeubles situés à l'étranger peut être taxé sur les revenus en France ET à l'étranger (dans l'Etat de situation de l'immeuble).
Cependant, cette double imposition est annulée en raison des conventions fiscales instaurées entre la France et les autres pays.
Les conventions fiscales prévoient le recours soit :
• Au crédit d'impôt : le système du crédit d'impôt a pour effet de gommer le montant de l'impôt dû en France.
Cette méthode consiste à rajouter les revenus étrangers aux revenus français pour calculer un impôt au taux marginal (qui est plus élevé), qui sera en grande partie mais pas en totalité neutralisé par l'octroi d'un crédit d'impôts calculé au taux moyen (moins élevé). Cette méthode aboutit généralement à un faible taux d'impôts restant à la charge à la charge de l'investisseur français.
• Au taux effectif : les revenus issus de l'étranger ne sont pas directement imposables en France mais sont pris en compte en compte pour déterminer le taux d'imposition d'un contribuable. Le taux alors calculé s'appliquera aux seuls revenus français. Ainsi, les revenus étrangers ne sont pas directement taxés, toutefois ils contribuent à faire augmenter l'imposition sur les revenus de source française.
Exemple : Pour un revenu de 10 000 € issu d'une SCPI investissant en Allemagne (méthode du crédit d'impôt), un investisseur situé dans une tranche marginale d'imposition de 30% avec un taux moyen d'imposition de 20% devra payer une imposition de :
• 10% soit 1 000 € d'impôt en France
• Et sera totalement exonéré de prélèvements sociaux (contre 17,2% pour les revenus fonciers de source française)
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