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SCPI française ou internationale ? Laquelle choisir ?

| Publié le 28-10-2020 17:44 | Mise à jour le 28-10-2020 17:57
H Liverski
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Dans un contexte économique incertain, les SCPI affichent une vraie résilience et prouvent une fois de plus qu'elles sont une solution de placement incontournable.

Les SCPI sont composées d'actifs divers et ont la particularité d'être également diversifiées géographiquement pour limiter les risques. Ainsi, certaines SCPI choisissent d'investir uniquement sur un pays tandis que d'autres vont choisir d'investir sur plusieurs territoires.
Selon les pays sélectionnés par la SCPI, la nature des biens et leurs rendements associés peuvent varier mais c'est surtout la fiscalité appliquée qui est différente.

Quelle SCPI aura la fiscalité la plus intéressante ? Que devez-vous choisir entre une SCPI 100% française ou une SCPI internationale ? Eléments de réponses.

>> A LIRE : Déficit foncier : comment l'appliquer dans sa déclaration d'impôt ?


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Les SCPI françaises

Certaines SCPI font le choix d'investir au sein d'actifs immobiliers situés 100% en France pour bénéficier du côté rassurant de notre territoire. C'est le cas par exemple de Epargne Pierre (Cabinet Voisin), Primopierre (Primonial REIM) ou encore PFo2 (Perial).

Quid de la fiscalité pour les revenus perçus



Pour tout investissement en direct, le contribuable sera imposé sur les recettes au titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, et de façon marginale, sur les revenus financiers de la SCPI dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Aussi, les revenus générés seront soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Exemple : Pour un revenu de 10 000 € issu d'une SCPI française, un investisseur situé dans une tranche marginale d'imposition de 30% devra payer une imposition de :
• 3 000 € d'impôt sur le revenu
• 1 720€ de prélèvements sociaux

Comment réduire le coût de la fiscalité ?


Il est possible d'optimiser la fiscalité d'un investissement en SCPI française grâce à un investissement dit indirect :
• Via l'acquisition des parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie
• Via l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété
• Via l'acquisition des parts par le biais d'une société qui pourra opter à l'IS

>> A LIRE : Les crèches privées, en plein développement, attirent les investisseurs



Les SCPI internationales

Pour offrir plus de diversification aux investisseurs, certaines SCPI font le choix d'investir à la fois en France et en Europe ou uniquement sur des pays européens. C'est notamment le cas pour la SPCI Novapierre Allemagne 2 (Paref Gestion), Pierval Santé (Euryale Asset Management) ou encore Corum Origin (Corum AM).

Quid de la fiscalité pour les revenus issus l'étranger


La fiscalité des SCPI étrangères est différente de la fiscalité appliquée aux SCPI françaises. En effet, un résident français qui détient des SCPI investissant dans des immeubles situés à l'étranger peut être taxé sur les revenus en France ET à l'étranger (dans l'Etat de situation de l'immeuble).

Cependant, cette double imposition est annulée en raison des conventions fiscales instaurées entre la France et les autres pays.

Les conventions fiscales prévoient le recours soit :
Au crédit d'impôt : le système du crédit d'impôt a pour effet de gommer le montant de l'impôt dû en France.
Cette méthode consiste à rajouter les revenus étrangers aux revenus français pour calculer un impôt au taux marginal (qui est plus élevé), qui sera en grande partie mais pas en totalité neutralisé par l'octroi d'un crédit d'impôts calculé au taux moyen (moins élevé). Cette méthode aboutit généralement à un faible taux d'impôts restant à la charge à la charge de l'investisseur français.

Au taux effectif : les revenus issus de l'étranger ne sont pas directement imposables en France mais sont pris en compte en compte pour déterminer le taux d'imposition d'un contribuable. Le taux alors calculé s'appliquera aux seuls revenus français. Ainsi, les revenus étrangers ne sont pas directement taxés, toutefois ils contribuent à faire augmenter l'imposition sur les revenus de source française.

Exemple : Pour un revenu de 10 000 € issu d'une SCPI investissant en Allemagne (méthode du crédit d'impôt), un investisseur situé dans une tranche marginale d'imposition de 30% avec un taux moyen d'imposition de 20% devra payer une imposition de :
• 10% soit 1 000 € d'impôt en France
• Et sera totalement exonéré de prélèvements sociaux (contre 17,2% pour les revenus fonciers de source française)

>> A LIRE : Le délit d'initié : simple infraction ou véritable délinquance financière ?

Nous l'avons vu, la fiscalité est moins importante pour les revenus issus de l'étranger que pour les revenus issus de source française. Cependant, la fiscalité des SCPI française peut être optimisée et nous rappelons l'importance de la diversification. Il est donc conseillé d'investir son épargne sur un portefeuille de SCPI pour diversifier son allocation sur différents pays, quelle que soit la fiscalité appliquée.