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La transformation de bureaux en logements, nouvel eldorado de l'immobilier



Les acteurs de l'immobilier cherchent de nouvelles solutions pour répondre à la demande croissante en logements dans un environnement normatif de plus en plus contraint.


Temps de lecture : 2 minute(s) - | Publié le 09-02-2024 13:11  Photo : Prix international de la transformation de bureaux en logements 2019, Moatti & Rivière (c) Michel De  

Une reconversion pragmatique face aux défis actuels

Le secteur immobilier fait face à de nombreux enjeux. Alors que la pénurie croissante de logements se fait alarmante, la chute de la construction neuve et le durcissement des obligations réglementaires, dont le Zéro artificialisation nette des sols, deviennent problématiques.

L'une des solutions envisagées par les acteurs de la filière immobilière est de consacrer davantage de ressources (financières, techniques et humaines) à la transformation d'immeubles existants. En particulier, la conversion de bureaux en logements semble offrir un vaste potentiel, compte tenu de la présence de locaux déjà vacants, obsolètes ou à haut risque de le devenir à court ou moyen terme. D'autant que la loi Elan offre une flexibilité accrue, notamment avec un bonus de constructibilité pour compenser les espaces perdus pendant la restructuration.

Les opportunités de transformation de bureaux en logements ordinaires ou en résidences gérées bénéficient d'un contexte favorable. Parmi les facteurs en jeu, citons un couple rendement/risque plus attrayant pour le logement, l'obsolescence climatique accélérée des bureaux, la perte de l'attrait de certains actifs tertiaires et la conviction croissante des élus quant à la pertinence de ces mutations. L'essor du télétravail est aussi passé par là. Pourtant, les conditions sont loin d'être homogènes sur tous les marchés.

Chaque année depuis 2013, environ 900 logements sont créés à Paris grâce à la transformation de bureaux en logements, selon l'APUR. Cependant le nombre d'autorisations s'est effondré depuis 2017, passant d'une centaine par an à moins de 45 en 2021, d'après CBRE.

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Paris et Lyon concentrent 1 projet sur 3

Selon les données de CBRE, environ 800 autorisations d'urbanisme seraient délivrées chaque année pour effectuer ces mutations. La région parisienne concentre 20% des projets de transformation. L'Île-de-France présente un volume d'opportunités élevé en raison d'un vaste parc tertiaire. D'après une analyse de la société d'études immobilières Adequation et du spécialiste des datas La Place de l'immobilier, le potentiel est principalement concentré dans des communes de première couronne en perte d'attractivité tertiaire comme Nanterre, Suresnes, Courbevoie, mais aussi Saint-Denis, Clichy et Saint-Ouen.

La région lyonnaise est la deuxième zone d'activité, avec 13% des projets annuels. Les principales zones de conversion de bureaux se trouvent à l'Est (notamment Décines-Charpieu, Saint-Priest, Rillieux-la-Pape). Le centre de la métropole disposerait aussi d'un bon potentiel, notamment à Villeurbanne. L'étude site également les 3e, 7e, et 8e arrondissements de Lyon dans une moindre mesure.

Des freins toujours présents


Le changement d'usage des bâtiments n'est pas une nouveauté, notamment dans les grandes villes. À Paris, de nombreux immeubles de logements haussmanniens avaient déjà été transformés en bureaux au cours du XXème siècle. Le chemin inverse est donc possible, tant cette architecture offre une surprenante flexibilité. Mais ce n'est pas le cas de tous les bâtiments, bien au contraire.

La disposition intérieure et la façade sont étroitement liées avec ce qu'il est possible de faire. Dans certains cas, la démolition puis la reconstruction peuvent s'avérer plus appropriées, tous les bâtiments n'étant pas adaptés à la transformation. Mais si techniquement presque tout peut être surmontable, il n'en va pas forcément de même sur le volet financier, avec des opérations parfois trop coûteuses, notamment par l'adjonction de normes trop difficile à respecter pour l'enveloppe budgétaire.

Au-delà de ces aspects très concrets, chaque projet nécessite aussi une collaboration étroite avec de avec les autorités locales. Or, certaines mairies voient parfois la transformation de bureaux en logements d'un mauvais œil. La disparition d'une possibilité d'activité économique sur la commune peut être difficile à envisager. L'augmentation des investissements nécessaires pour s'adapter à l'arrivée de nouvelles familles (écoles, crèches et autres services publics) est aussi parfois trop lourde.

Des fonds d'investissement qui se spécialisent

Si la tâche reste difficile, certains acteurs de l'investissement ont fait de la transformation de bureaux en logement leur spécialité. C'est par exemple le cas de Kareg REIM, qui affiche des ambitions en la matière avec 2 fonds d'investissement dédié au "repositionnement urbain". La société de gestion Novaxia défend quant à elle le "recyclage urbain" au travers de son fonds Novaxia R.



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Raoul
Le nouvel eldorado d'investissement, c'est ça ? La transformation de bureaux en logements, mouais. Je me demande toujours pourquoi Paris et Lyon sont les centres de tous les projets. N'y a-t-il pas assez d'espace en France pour développer d'autres régions ?
PatduParis
C'est clair que c'est une mine d'or ce truc des bureaux devenant des logements ! En même temps, c'est malin, on a plus besoin de nouvelles constructions avec ça. Par contre, pourquoi Paris et Lyon s'accaparent autant les projets ? Les autres grandes villes, elles ont pas besoin de logements peut-être ? Les régulations, c'est toujours le même souci, faut que ça se simplifie un peu et ce sera encore plus rentable. Un bon sujet en tout cas.
TitiParis
Mince alors, encore une nouvelle mode dans l'immobilier ! Ils sont là à convertir des bureaux en logements... Pas sûr que ça soit une bonne idée avec ceux qui veulent bosser de chez eux maintenant. Bref, on verra bien comment ça évolue ! La seule chose qui compte, c'est de trouver un bon placement hein ?
PseudoPi
PseudoPi, à l'appareil. Vous savez, la reconversion de bureaux en logements, je trouve ça judicieux. On a des bureaux vides et une demande croissante de logements... 1+1=2 non ? C'est une idée pragmatique mais sacrément futée. Par contre, j'aimerais bien savoir quelles sont ces 'freins toujours présents' dont ils parlent dans l'article. Je suppose qu'il y a des complications administratives ou des problèmes de normes à respecter...







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