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La transformation de bureaux en logements, nouvel eldorado de l'immobilier



Les acteurs de l'immobilier cherchent de nouvelles solutions pour répondre à la demande croissante en logements dans un environnement normatif de plus en plus contraint.

Temps de lecture : 2 minute(s) - Par | Publié le 09-02-2024 13:11  Photo : Prix international de la transformation de bureaux en logements 2019, Moatti & Rivière (c) Michel De  
La transformation de bureaux en logements, nouvel eldorado de l'immobilier

Une reconversion pragmatique face aux défis actuels

Le secteur immobilier fait face à de nombreux enjeux. Alors que la pénurie croissante de logements se fait alarmante, la chute de la construction neuve et le durcissement des obligations réglementaires, dont le Zéro artificialisation nette des sols, deviennent problématiques.

L'une des solutions envisagées par les acteurs de la filière immobilière est de consacrer davantage de ressources (financières, techniques et humaines) à la transformation d'immeubles existants. En particulier, la conversion de bureaux en logements semble offrir un vaste potentiel, compte tenu de la présence de locaux déjà vacants, obsolètes ou à haut risque de le devenir à court ou moyen terme. D'autant que la loi Elan offre une flexibilité accrue, notamment avec un bonus de constructibilité pour compenser les espaces perdus pendant la restructuration.

Les opportunités de transformation de bureaux en logements ordinaires ou en résidences gérées bénéficient d'un contexte favorable. Parmi les facteurs en jeu, citons un couple rendement/risque plus attrayant pour le logement, l'obsolescence climatique accélérée des bureaux, la perte de l'attrait de certains actifs tertiaires et la conviction croissante des élus quant à la pertinence de ces mutations. L'essor du télétravail est aussi passé par là. Pourtant, les conditions sont loin d'être homogènes sur tous les marchés.

Chaque année depuis 2013, environ 900 logements sont créés à Paris grâce à la transformation de bureaux en logements, selon l'APUR. Cependant le nombre d'autorisations s'est effondré depuis 2017, passant d'une centaine par an à moins de 45 en 2021, d'après CBRE.

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Paris et Lyon concentrent 1 projet sur 3

Selon les données de CBRE, environ 800 autorisations d'urbanisme seraient délivrées chaque année pour effectuer ces mutations. La région parisienne concentre 20% des projets de transformation. L'Île-de-France présente un volume d'opportunités élevé en raison d'un vaste parc tertiaire. D'après une analyse de la société d'études immobilières Adequation et du spécialiste des datas La Place de l'immobilier, le potentiel est principalement concentré dans des communes de première couronne en perte d'attractivité tertiaire comme Nanterre, Suresnes, Courbevoie, mais aussi Saint-Denis, Clichy et Saint-Ouen.

La région lyonnaise est la deuxième zone d'activité, avec 13% des projets annuels. Les principales zones de conversion de bureaux se trouvent à l'Est (notamment Décines-Charpieu, Saint-Priest, Rillieux-la-Pape). Le centre de la métropole disposerait aussi d'un bon potentiel, notamment à Villeurbanne. L'étude site également les 3e, 7e, et 8e arrondissements de Lyon dans une moindre mesure.


Des freins toujours présents


Le changement d'usage des bâtiments n'est pas une nouveauté, notamment dans les grandes villes. À Paris, de nombreux immeubles de logements haussmanniens avaient déjà été transformés en bureaux au cours du XXème siècle. Le chemin inverse est donc possible, tant cette architecture offre une surprenante flexibilité. Mais ce n'est pas le cas de tous les bâtiments, bien au contraire.

La disposition intérieure et la façade sont étroitement liées avec ce qu'il est possible de faire. Dans certains cas, la démolition puis la reconstruction peuvent s'avérer plus appropriées, tous les bâtiments n'étant pas adaptés à la transformation. Mais si techniquement presque tout peut être surmontable, il n'en va pas forcément de même sur le volet financier, avec des opérations parfois trop coûteuses, notamment par l'adjonction de normes trop difficile à respecter pour l'enveloppe budgétaire.

Au-delà de ces aspects très concrets, chaque projet nécessite aussi une collaboration étroite avec de avec les autorités locales. Or, certaines mairies voient parfois la transformation de bureaux en logements d'un mauvais œil. La disparition d'une possibilité d'activité économique sur la commune peut être difficile à envisager. L'augmentation des investissements nécessaires pour s'adapter à l'arrivée de nouvelles familles (écoles, crèches et autres services publics) est aussi parfois trop lourde.

Des fonds d'investissement qui se spécialisent

Si la tâche reste difficile, certains acteurs de l'investissement ont fait de la transformation de bureaux en logement leur spécialité. C'est par exemple le cas de Kareg REIM, qui affiche des ambitions en la matière avec 2 fonds d'investissement dédié au "repositionnement urbain". La société de gestion Novaxia défend quant à elle le "recyclage urbain" au travers de son fonds Novaxia R.



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Commentaires (11)

Tiens ! Voilà une idée pas bête du tout, ça. La reconversion des bureaux en logements, sacrée astuce ! Imaginez la somme de paperasses à remplir pour faire ça à Paris. En tout cas, ça pourrait sacrément aider à résoudre le problème de logements qu’on connaît. À voir si ça passe les différents freins évoqués dans l'article.

Pfff, encore du béton partout et on n'a plus un coin de verdure. C'est ça le grand plan de la capitale ? Et on fait quoi des gens qui bossaient dans ces bureaux ? Ils vont bosser où maintenant ?!

Bah, c'est pas nouveau, convertir les bureaux en logements. On transforme, on transforme, mais on oublie que des emplois sont aussi nécessaires. Pas sûr que ce soit vraiment l'eldorado à la fin. Paris et Lyon on s'en fout un peu, y'a pas que ces deux villes en France. C'est bien beau tout ça, mais y'a encore des freins, et je suis curieux de voir comment ils vont les dépasser !

Ça alors, j'suis surpris, mais dans le bon sens. On a du mal à se loger dans les grandes villes et on transforme les bureaux inutilisés en logements! Quelle solution pragmatique. Et mon Paris en tête évidemment, jamais en retard pour innover. Mais attention aux freins qu'ils évoquent, espérons qu'ils feront pas tout capoter.

Ah, ces immobiliers, toujours à chercher comment se goinfrer un peu plus. Mais bon, faut dire que la reconversion des bureaux en logements, c'est pas une mauvaise idée. Avec tous ces bâtiments qui restent vides, autant les transformer en quelque chose d'utile, non ? Bon, de là à dire que c'est le nouvel eldorado, faudrait pas exagérer non plus. Ils prévoient déjà les freins qui vont arriver, au moins ?