9 villes de plus de 100.000 habitants offrent une rentabilité potentielle à plus de 5%
Perpignan et Le Mans, classées 4ème et 5ème, affichent respectivement 6,4% et 6,2% de rentabilité potentielle, pour un prix d'achat de 1260 et 1320 € par mètre carré en moyenne. Suivent Le Havre (5,6%), Clermont-Ferrand (5,2%) et Besançon (5,1%). Le budget à investir est toutefois plus important, puisque le prix au mètre carré tourne autour de 1700 euros.
Enfin, ceux qui investissent à Brest pourront également espérer dégager une rentabilité de 5% par an. Les 26 autres villes de plus de 100.000 habitants étudiées se situent au-dessous de ce seuil.
Lorsque l'on élargit le classement aux villes de 50.000 habitants et plus, ce sont Roubaix et Bourges qui offrent le meilleur potentiel de rentabilité, celui-ci dépassant 7%.
Les grandes villes sont moins rentables, mais moins risquées
Marseille (4,2%), qui n'arrive qu'en 20ème position au classement général, permet d'envisager le taux le plus élevé, juste devant Montpellier (4,1%). La majorité des autres métropoles sont en mesure d'offrir entre 3 et 3,6% aux investisseurs.
Bordeaux et Paris, où les prix ont littéralement flambé ces dernières années, n'ont pas vu les loyers augmenter dans les mêmes proportions. Leur potentiel de rentabilité est au plus bas : 2,8% par an pour la cité girondine et seulement 2,1% pour la capitale, dernière du classement général.
Les placements sur la Côte d'Azur parmi les moins rentables
Rentabilité et risque sont corrélés
Leur attention doit être attirée lorsque la rentabilité d'un logement locatif qu'ils envisagent d'acheter s'éloigne de ces moyennes. Si elle est nettement supérieure, il se peut que l'investissement soit plus risqué (risque de vacance locative, absence de demande locale, logement non fonctionnel...). Si au contraire elle est inférieure, il se peut que le logement soit trop cher.
Mais la rentabilité réelle que dégage un logement locatif dépend de nombreux autres paramètres que le prix du bien et le loyer. Le futur propriétaire-bailleur doit donc toujours choisir avec prudence le bien dans lequel il va investir, notamment en choisissant l'emplacement avec soin et en se renseignant sur la demande locative dans le quartier sélectionné.
Méthodologie de l'étude :
Les chiffres sont issus de données publiques :
– Pour les prix de l'immobilier : le site des notaires de France, prix pour un appartement sur chaque ville étudiée sur la période allant de janvier à mars 2020
– Pour les loyers : le site de l'observatoire des loyers Clameur, loyer moyen constaté par ville en 2019. Seuls 70 % de ces loyers ont été pris en compte dans le calcul de la rentabilité potentielle, afin de tenir compte des frais liée à la location.
Le potentiel de rentabilité a été déterminé par le calcul suivant :
((loyer moyen par mètre carré) x 12 x 0,7 / (prix moyen de l'immobilier au mètre carré)) x 100
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