Financement participatif immobilier : quels modes d’investissement ?
Ces titres peuvent être :
• des obligations, émises par la société projet et qui matérialisent un emprunt d'argent
• des actions, parts de sociétés, émises soit par la société portant le projet, soit par une "holding" (une société qui détient la société de projet). Les actions matérialisent la détention d'une partie de cette société par l'investisseur.
Investir dans des obligations : devenir créancier de la société projet
En souscrivant à des obligations, vous n'êtes donc pas associé dans la société projet, mais créancier. Le risque de perdre votre capital n'est pourtant pas écarté : en cas d'échec du projet la société pourrait simplement ne pas pouvoir vous rembourser, ou pas entièrement.
Les « obligations » que vous avez souscrites étant des titres financiers, vous pouvez tout à fait les vendre à un autre investisseur. Néanmoins le marché secondaire de ce type de titres n'étant pas organisé, notons que la revente pourra être difficile, voire impossible. Si vous trouvez un acquéreur, le prix devra être convenu entre vous et l'acquéreur potentiel en fonction du capital investi et des intérêts à percevoir. Ces contraintes expliquent le rendement élevé promis par les promoteurs.
Investir dans des actions : être associé dans la société projet
Le plus souvent, les bénéfices d'une opération de promotion immobilière sont dégagés à la fin du programme : les bénéfices sont enregistrés à la clôture des compte, une fois le bâtiment achevé et les clients livrés. Ainsi, le rendement d'une telle opération ne sera perçu qu'après 2 à 4 ans d'investissement. Comme pour les obligations, il peut être difficile voire impossible de revendre ses parts jusqu'à la fin de l'opération. Ces placement sont donc à regarder comme des placements à moyen terme.
Acquérir des actions peut être plus avantageux, puisque cela vous permet de bénéficier non plus d'un taux d'intérêt déterminé à l'avance, mais bien de votre quote-part des bénéfices de la société en cas de réussite. Ainsi, en cas de succès du projet, il n'est pas impossible d'obtenir des rendements supérieurs à 10%.
Toutefois, contrairement à la détention d'obligations, vous n'êtes pas considéré comme créancier : la société n'a donc aucune dette envers vous, ce qui vous laissera sans recours pour récupérer votre argent en cas d'échec du projet. Ni plus ni moins que lorsque vous investissez en bourse sur le marché des actions.
Investir en crowdfunding dans des parts de SCI ou SCCV : à bannir d’urgence !
Prenez garde ! Il est complètement faux et aberrant d'indiquer que la sécurité projetée est garantie pour l'investisseur par la GFA : bien au contraire. La GFA, garantie obligatoire pour toute promotion de logements vendus sur plans à des particuliers, couvre uniquement l'acquéreur des logements contre la faillite du promoteur. En cas de problème, l'établissement délivrant cette GFA s'engage à terminer la construction du projet. Il se retourne ensuite contre la société projet pour rembourser les frais qu'il a engagé. Or, si vous êtes détenteurs de parts de SCCV ou de SCI, vous êtes légalement solidaire des dettes sur votre patrimoine personnel !
En clair, en investissant dans des parts de SCCV ou de SCI, vous vous exposez au risque d'être saisi sur vos biens propres en cas d'échec du projet. Un investissement scandaleux, à bannir absolument dans le cadre du crowdfunding immobilier.
En cas de souscription de parts de sociétés projets, n'investissez que dans des actions de sociétés commerciales, puisque votre patrimoine dans ce cas n'est pas engagé : SA, SCA… Si la société projet est une SCCV ou une SCI, envisagez uniquement de souscrire des obligations, ou fuyez.
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Mais la promotion immobilière et l'immobilier en général sont des secteurs dans lesquels les pièges peuvent être nombreux. Il est donc important en premier lieu d'investir grâce à des plateformes gérées par des professionnels du secteur.
Certaines plateformes investissent également dans tous les projets qu'elles proposent sur leur site : un gage de sérieux supplémentaire, puisqu'il existe dans ce cas un alignement des intérêts de la plateforme et de l'investisseur sur le succès de l'opération financée.
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