Investir en résidence de tourisme : quels principes ?

En France l'hébergement touristique revêt majoritairement 2 formes : l'hôtellerie et la résidence de tourisme. Si le principe de l'hôtellerie est de louer une chambre à la nuit, la résidence de tourisme permet de louer un véritable appartement indépendant le plus souvent à la semaine. En conséquence, les murs des résidences de tourisme sont le plus souvent vendues en copropriétés à des particuliers investisseurs.

Certains opérateurs privés se sont spécialisés dans la vente et l'exploitation de ces résidences. Ce sont par exemple le pionnier Pierre et Vacances qui a lancé la première résidence du type en 1967 à Avoriaz, dont des groupes comme Accor, Odalys ou Park & Suite ont emboîté le pas. Le concept a ensuite évolué en résidence affaires (appartements visant la clientèle professionnelles) et plus généralement en "Appart'Hôtel".

Que ce soit en hôtellerie ou en résidence gérée, la tendance à ce jour est de séparer la propriété des murs (le bâtiment) et celle du fonds de commerce (tout ce qui concerne l'exploitation du bâtiment).

Pour créer des nouvelles résidences, les exploitants s'allient donc avec des promoteurs. Le principe consiste donc en la réalisation d'un montage permettant de vendre à des investisseurs privés chaque lot sur plans, accompagné d'un bail commercial. Les investisseurs pouvant alors bénéficier d'un dispositif de défiscalisation : location meublée ou Censi-Bouvard. Lorsque vous investissez en résidence de tourisme, vous achetez un appartement au sein d'une copropriété. Vous signez un bail avec un exploitant qui sera votre locataire pendant a minima 9 ans. Celui-ci va exploiter l'intégralité du bâtiment en sous-louant votre lot à des touristes et se chargera d'intégrer des services qu'il leur facturera par ailleurs.

En clair, vous êtes propriétaire des murs avec d'autres copropriétaires et percevez à ce titre un loyer de la part de l'exploitant. Ce dernier est propriétaire du fonds de commerce et perçoit un loyer et une rémunération pour les services qu'il propose de la part des résidents. Lors de votre achat, le loyer qui va vous être versé est donc connu d'avance. Il sera en principe versé dès la livraison.

La plupart du temps, ce type d'investissement est éligible à la récupération de TVA. Lorsque vous achetez un bien neuf, vous payez 20% de TVA. Puisque votre locataire est une société commerciale, celle-ci peut verser un loyer soumis à TVA. Comme une société, vous pouvez donc récupérer avec les loyers perçus la TVA que vous avez payée lors de votre acquisition. Dans les fait, dès que votre logement est livré, vous pouvez demander à l'Etat de vous rembourser les 20% de TVA versées et vous recevez un chèque. En contrepartie, vous vous engagez à louer votre bien sur ce mode pendant 20 ans.

La récupération de TVA explique que les produits d'investissement en résidence de tourisme et plus généralement en résidence gérée (résidences séniors, étudiants, affaires, EHPAD…) soient présentés avec une rentabilité hors taxes sur hors taxes ("HT/HT"), la TVA étant normalement neutre. Selon le programme, ce type d'investissement peut également être éligible au dispositif de loueur en meublé et à la loi Censi-Bouvard.

Les revenus issus de ce type de location seront imposés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Pas d'incidence flagrante pour vous si ce n'est une déclaration d'impôts sur le revenu plus complète et l'impossibilité de mélanger les avantages d'autres catégories de revenus comme par exemple imputer des déficits fonciers, qui concernent uniquement les revenus fonciers.