Censi-Bouvard : les logements ne peuvent pas être occupés par leur propriétaire
Si vous êtes dans une logique d'investissement pur (pas de volonté de reprendre le bien pour vous-même), ce principe peut vous permettre d'acheter un bien immobilier avec 20% de décote, de réduire vos impôts tout en vous apportant un complément de revenu. Attention cependant à bien choisir le logement ET l'exploitant.
En effet, ce type d'investissement pourrait s'avérer risqué pour la personne qui ne mesure pas que la loi Censi-Bouvard concerne des logements qui, dans la grande majorité des cas, ne pourront jamais être récupérés pour être occupés.
En investissant en Censi-Bouvard, c'est une rentabilité que vous achetez, pas un logement.
La loi Censi-Bouvard encourage la construction de résidences gérées :
résidences pour étudiants,
résidences séniors,
EHPAD (Etablissements Hospitaliers pour Personnes Agées Dépendantes),
résidences de tourisme.
De nombreuses annonces de biens à vendre en loi en Censi-Bouvard sont disponibles. En vigueur jusqu'au 31 décembre 2016, le dispositif vous propose d'acquérir un logement neuf qui sera exploité pendant au moins 9 ans par une société d'exploitation.
Vous devenez donc propriétaire d'un logement meublé et signez en parallèle un bail commercial avec la société d'exploitation choisie par le promoteur. Celle-ci sera en charge la gestion de toute la résidence jusqu'au terme du bail. Pendant toute cette durée, la société qui sera devenue votre locataire sous-louera votre logement à sa propre clientèle (étudiants, touristes…).
Les biens neufs sont grevés de 20% de TVA. En achetant un logement neuf et en signant un bail commercial avec l'exploitant (dont les loyers seront taxés à la TVA), vous êtes en droit de demander à l'Etat le remboursement de la TVA versé pour l'acquisition. La rentabilité de cet investissement est donc à calculer HT/HT.
Attention : le remboursement de la TVA n'est réputé acquis qu'au bout de 20 ans, l'Etat considérant ne récupérer que 1% par an. Cependant en cas de revente, votre acquéreur pourra reprendre la fraction de la TVA restant à compenser.
Votre locataire vous verse chaque trimestre un loyer hors taxes, dont les charges ont en principe déjà été retirées. Vous déclarez ces revenus en Bénéfices Industriels et Commerciaux (et non en revenus fonciers qui concernent la location nue). Vous pouvez ensuite déduire de votre revenu global 11% du prix d'acquisition de votre bien, étalé sur 9 ans.
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