ISR : les SCPI « responsables » sont plus performantes, mais...

Le label « ISR immobilier » a été lancé fin 2020. Il a pour but d'aider le grand public à identifier les SCPI qui investissent dans des immeubles modernes et performants, ou qui ont adopté une politique d'amélioration des performances de leur patrimoine.

À ce jour, 40% des SCPI de rendement l'ont obtenu. Même si elles sont moins nombreuses que les SCPI "classiques", les SCPI "ISR" représentent désormais la moitié du marché en termes de capitalisation. En grande partie parce que beaucoup des plus importantes, pesant chacune entre 2,5 milliards et 5 milliards d'euros, l'ont demandé et obtenu.

Ce fait n'est pas anodin pour les particuliers qui souhaitent investir dans des fonds immobiliers "vertueux". Selon notre analyse, parmi les SCPI labellisées, il existe même un réel fossé entre les plus récentes et les autres.

Les fonds ISR sont-ils moins performants ? Cette question est souvent posée par les épargnants, qui craignent de devoir choisir entre le respect de leurs valeurs et la rentabilité d'un placement.

En ce qui concerne les SCPI, l'écart de rendement moyen ne semble a priori pas significatif. En 2022, les "ISR" ont affiché un rendement brut moyen de 4,84%, contre 4,80% pour les classiques. Mais ces données cachent des écarts très importants au sein même des fonds labellisés.

Selon notre analyse des données publiées par les sociétés de gestion pour l'année 2022, ce sont les SCPI « ISR » créées ces 10 dernières années qui affichent le meilleur rendement du marché, avec 5,33% bruts en moyenne. À l'inverse, les « ISR » plus anciennes présentent le rendement moyen le plus faible du marché, avec seulement 4,21%. Cette contreperformance est d'autant plus significative qu'elle ne se retrouve pas chez les SCPI « classiques », dont le rendement s'est situé à environ 4,80% bruts quel que soit leur âge.

Ces écarts de résultats peuvent en partie être expliqués par le taux d'occupation financier (TOF). Ce ratio représente le montant total des loyers facturés ramené au maximum des loyers qui pourraient l'être si l'ensemble des locaux détenus par la SCPI étaient loués. En clair : plus il est bas, plus la rentabilité à court terme se dégrade.

Les ISR les plus récentes sont celles qui enregistrent le taux d'occupation le plus élevé (97,9%). À l'opposé, les ISR les plus anciennes présentent en moyenne le taux le plus bas du marché (92,2%). Même si des écarts existent aussi chez les SCPI classiques, le constat est moins marqué.

Ce constat met en lumière une différence fondamentale.
Les SCPI récentes sont pour la plupart en constitution de leur patrimoine. Leurs acquisitions sont fraîches. Si elles ont fait les bons choix, leurs immeubles nécessitent globalement peu de rénovations. Elles utilisent l'argent des investisseurs entrants pour acheter de nouveaux locaux avec de bonnes performances énergétiques et déjà conformes aux exigences du label ISR.
Les SCPI plus anciennes disposent déjà d'un patrimoine important, souvent acquis depuis de nombreuses années et nécessitant des travaux. Parfois, une partie des immeubles est obsolète et difficile à louer. Il est alors impératif de baisser le loyer pour trouver ou conserver un occupant, d'effectuer de lourds travaux avec pour conséquence une absence de loyers pendant plusieurs mois, voire de vendre. Dans tous les cas, la vacance des locaux a un impact direct sur le taux d'occupation et le rendement de la SCPI, tout comme le coût des travaux. Mais la mutation du patrimoine des anciennes SCPI est logique pour se conformer aux exigences du label ISR.

Aujourd'hui, il reste difficile d'évaluer si cet écart de rendement va se resserrer dans les années à venir. En toute logique, les anciennes SCPI vont renouveler leur patrimoine et améliorer leur taux d'occupation. Cette phase pourra être plus ou moins longue selon les fonds, en fonction de l'étendue du nombre d'immeubles détenus et de leur stratégie. Dans le même temps, les SCPI ISR plus récentes vont se confronter progressivement à l'obsolescence de leur propre patrimoine.
Enfin, le niveau du rendement dépend de beaucoup d'autres facteurs, dont l'évolution du marché immobilier.

Nous pourrions donc simplement être en phase de transition, avant que les principes d'investissement responsable ne deviennent la norme pour tous les fonds.

Quelle que soit l'ancienneté des SCPI, le label ISR semble intimement lié au niveau de collecte. Cette notion correspond aux montants investis par les épargnants et investisseurs institutionnels dans les fonds au cours de l'année. Nous avons ici analysé les SCPI à capital variable, qui collectent de l'argent en continu.

L'écart est à nouveau frappant : en moyenne, les SCPI ISR ont drainé 50% d'argent en plus que les non labellisées. Celles créées il y a plus de 10 ans ont collecté 157,3 millions d'euros en moyenne. À capitalisation équivalente, c'est 80% de plus que les SCPI anciennes non labélisées. L'écart de collecte est moins marqué pour les SCPI de moins de 10 ans, mais il est tout de même de près de 20% entre les ISR et les non-ISR.

Deux raisons peuvent être avancées. D'une part, le label ISR et les stratégies environnementales qu'il suppose sont peut-être devenus des arguments importants pour les investisseurs.
Mais il est aussi possible que les fonds qui ont choisi de s'engager dans la voie de l'investissement responsable aient des ambitions plus importantes que les autres, surtout lorsqu'ils sont anciens. La demande du label pourrait alors être l'un des signes d'objectifs plus volontaristes chez les SCPI ISR que chez les "classiques". Elle irait donc de pair avec des efforts commerciaux plus importants pour attirer de nouveaux investisseurs, et donc une collecte plus élevée.

Un écart semble aussi se creuser en termes de frais chez les SCPI récentes.

Les « ISR » de moins de 10 ans tendent en effet à opérer un basculement des frais d'entrée vers les frais de gestion. Le phénomène est marqué par le renoncement aux frais de souscription d'un nombre croissant de nouveaux entrants, au profit de frais de gestion plus lourds. Si l'on s'en tient aux moyennes, ce surcoût est pour le moment largement absorbé puisque le rendement des ISR récentes est le plus élevé du marché. Reste à savoir si la tendance va pouvoir se maintenir dans les années qui viennent.

Notons cependant que l'absence de frais d'entrée est parfois compensée par la mise en place de pénalités de sortie en cas de retrait de l'investisseur dans les 5 premières années.

Alors, faut-il que les investisseurs privilégient les SCPI ISR de moins de 10 ans ? Pas forcément. Comme toujours, les épargnants doivent rester attentifs à de nombreux facteurs avant d'effectuer leur choix.

Notre analyse porte sur l'année 2022 et traite de moyennes. Les résultats peuvent beaucoup varier d'un fonds à l'autre. De même, il est impossible de prédire si les résultats passés marquent une tendance pour les années à venir. Les résultats des SCPI dépendent du marché immobilier, de son patrimoine, des choix de la gestion, etc.

La majeure partie des fonds récents est dans une phase de constitution de son patrimoine. La distribution d'un dividende important repose également, pour certaines, sur l'absence de mises en réserves contrairement aux SCPI classiques. Cela signifie que le dividende est susceptible de varier de façon importante d'une année à l'autre, en cas de ralentissement du marché immobilier, de baisse du taux d'occupation ou de paiement de travaux. Sans oublier que la politique de distribution peut aussi changer en fonction du vote des assemblées générales.

Les investisseurs ont donc tout intérêt à diversifier leurs investissements et à sélectionner plusieurs SCPI dotées d'une stratégie différentes chez plusieurs gestionnaires distincts.