Miser sur l'immobilier coté en bourse grâce aux foncières ou « SIIC »

L'investissement locatif séduit mais comporte des inconvénients

Investir dans l'immobilier locatif est attrayant à plusieurs titres. C'est d'abord un produit qui ouvre à une diversification patrimoniale, et à l'obtention de revenus complémentaires. Les Français aiment la pierre pour sa qualité tangible, et beaucoup songent à y investir après avoir acquis leur résidence principale.

L'immobilier est l'un des seuls placements qui permet aux particuliers d'investir à crédit. Et en cette période de taux historiquement bas, l'engouement ne tarit pas, puisqu'il est possible de bénéficier d'un important effet de levier sur dette. En combinant l'emprunt et un avantage fiscal, par exemple celui que procure le dispositif Pinel, l'acquisition d'un bien immobilier nécessite un effort d'épargne réduit.

Mais les contraintes de la gestion immobilière d'un bien détenu en direct peuvent rebuter certains épargnants, tout comme le budget global d'une acquisition immobilière. Pour ceux-là, la gestion collective est une alternative susceptible de permettre d'atteindre leurs objectifs patrimoniaux en évitant les inconvénients de la détention en direct.

Qu'est-ce qu'une foncière cotée, autrement dénommée « SIIC » ?

Une SIIC est une société d'investissement immobilier cotée en bourse. Ce statut existe depuis le début des années 2000. Elle vise à mutualiser les fonds d'investisseurs pour acheter et exploiter des immeubles. Les particuliers en sont actionnaires. Ils ne détiennent donc pas des biens immobiliers en direct.

Comme les SCPI et OPCI (structures qui ne sont pas cotées sur les marchés financiers), l'objectif principal d'une SIIC est d'acheter des immeubles pour les mettre en location, en récolter les loyers et encaisser des éventuelles plus-values réalisées lors des reventes. Ces sociétés sont particulièrement actives sur le marché immobilier, que ce soit dans l'acquisition d'immeubles, dans la rénovation ou la construction.

A fin 2019, il existe 24 SIIC sur le marché français. Celles-ci sont gérées par des acteurs importants du secteur immobilier, comme Altarea Cogedim, Gecina, Paref, la société de la Tour Eiffel, Unibail-Rodamco-Westfield ou Icade.

Selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF), leur capitalisation globale atteignait 71,12 milliards d'euros au 30 septembre 2019. L'ensemble des SIIC sont regroupées au sein de l'indice Euronext IEIF SIIC France, qui permet de suivre l'évolution globale de leurs performances. Pour les investisseurs, c'est aussi l'occasion de les comparer avec d'autres indices (comme par exemple celui du CAC 40), avant d'investir.

SIIC : une transparence fiscale et des performances qui peuvent être intéressantes

Un des avantages du statut de SIIC est que ces sociétés sont soumises à un régime de transparence fiscale. Elles ne sont donc pas redevables du paiement de l'impôt sur les sociétés (IS). Elles ne sont donc pas non plus imposées sur les plus-values résultant de la vente d'immeubles. En contrepartie, elles sont obligées de redistribuer à leurs actionnaires 70 % des plus-values qu'elles réalisent et 95 % des loyers perçus, sous forme de dividendes. Et cela peut se traduire par des rendements intéressants. En 2018, malgré une fin d'année boursière en berne, la SIIC Klépierre a distribué 7,79% bruts, Cegereal 6,46% et Covivio 5,46%.

Du côté des actionnaires, les revenus des SIIC sont taxées de façon claire, de la même manière que les dividendes de tous les produits financiers cotés. Les revenus sont soumis à la flat tax au taux de 30%, prélèvements sociaux inclus. Il est toujours possible d'opter pour l'impôt sur le revenu en tant que revenus des capitaux mobiliers si c'est plus avantageux pour le contribuable. Enfin, les actions de SIIC n'entrent pas dans le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les SIIC performantes peuvent donc verser un dividende élevé à ceux qui détiennent leurs actions. Mais attention, comme tout placement financier, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les fluctuations des revenus, comme la perte en capital, sont possibles, car il s'agit avant tout d'un produit financier.

Des avantages et des inconvénients face à l'immobilier locatif direct et aux SCPI / OPCI

Les SIIC permettent d'accéder indirectement à des produits immobiliers en s'affranchissant des contraintes de location. Un autre point notable est que l'investisseur ne supporte aucun frais d'entrée, contrairement aux autres produits de la pierre-papier comme lors d'un investissement en SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et OPCI. Leur acquisition suppose toutefois des frais de courtage.
Accessibles à partir de quelques centaines d'euros, le faible coût de leurs actions permet d'envisager diversifier ses placements entre plusieurs SIIC ou produits financiers à sous-jacent immobilier.

Le fait que les SIIC soient cotées en bourse offre une certaine liquidité aux titres, c'est-à-dire une facilité d'achat et de revente. Les délais pour récupérer ses fonds peuvent être beaucoup plus long pour de l'immobilier en direct (3 à 6 mois à partir de la mise en vente) et pour la pierre-papier non-cotée (variable en fonction de l'offre et de la demande).

Mais l'investissement dans les SIIC comporte également sa part d'inconvénients. Le premier est l'impossibilité d'acheter des actions à crédit, contrairement aux parts de SCPI et bien sûr à l'immobilier en direct. Le second est probablement le fait de voir fluctuer leur cours en direct chaque jour. Cela peut devenir anxiogène dans une période boursière morose comme l'a été la fin d'année 2018. Il est important de garder à l'esprit que comme l'immense majorité des placements financiers, les actions de SIIC doivent s'envisager comme un investissement à long terme.

Enfin, comme tout produit financier, le placement dans une SIIC soumet les fonds investis aux fluctuations des marchés financiers. Les investisseurs sont donc soumis à un risque de perte partiel ou total de leur capital, et le versement des dividendes n'est pas garanti si la SIIC ne dégage pas de bénéfices.