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13-12-2020 16:00:00 | Publié le
10-12-2019 11:19 Photo : Shutterstock
L'investissement locatif séduit mais comporte des inconvénients
Investir dans l'immobilier locatif est attrayant à plusieurs titres. C'est d'abord un produit qui ouvre à une diversification patrimoniale, et à l'obtention de revenus complémentaires. Les Français aiment la pierre pour sa qualité tangible, et beaucoup songent à y investir après avoir acquis leur résidence principale.
L'immobilier est l'un des seuls placements qui permet aux particuliers d'investir à crédit. Et en cette période de taux historiquement bas, l'engouement ne tarit pas, puisqu'il est possible de bénéficier d'un important effet de levier sur dette. En combinant l'emprunt et
un avantage fiscal, par exemple celui que procure le dispositif Pinel, l'acquisition d'un bien immobilier nécessite un effort d'épargne réduit.
Mais les contraintes de la gestion immobilière d'un bien détenu en direct peuvent rebuter certains épargnants, tout comme le budget global d'une acquisition immobilière. Pour ceux-là, la gestion collective est une alternative susceptible de permettre d'atteindre leurs objectifs patrimoniaux en évitant les inconvénients de la détention en direct.
Annonce
Qu'est-ce qu'une foncière cotée, autrement dénommée « SIIC » ?
Une
SIIC est une société d'investissement immobilier cotée en bourse. Ce statut existe depuis le début des années 2000. Elle vise à mutualiser les fonds d'investisseurs pour acheter et exploiter des immeubles. Les particuliers en sont actionnaires. Ils ne détiennent donc pas des biens immobiliers en direct.
Comme les
SCPI et OPCI (structures qui ne sont pas cotées sur les marchés financiers), l'objectif principal d'une
SIIC est d'acheter des immeubles pour les mettre en location, en récolter les loyers et encaisser des éventuelles plus-values réalisées lors des reventes. Ces sociétés sont particulièrement actives sur le marché immobilier, que ce soit dans l'acquisition d'immeubles, dans la rénovation ou la construction.
A fin 2019, il existe
24 SIIC sur le marché français. Celles-ci sont gérées par des acteurs importants du secteur immobilier, comme
Altarea Cogedim,
Gecina,
Paref, la société de la
Tour Eiffel,
Unibail-Rodamco-Westfield ou
Icade.
Selon l'
Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF), leur capitalisation globale atteignait 71,12 milliards d'euros au 30 septembre 2019. L'
ensemble des SIIC sont regroupées au sein de l'indice Euronext IEIF SIIC France, qui permet de suivre l'évolution globale de leurs performances. Pour les investisseurs, c'est aussi l'occasion de les comparer avec d'autres indices (comme par exemple celui du
CAC 40), avant d'investir.
SIIC : une transparence fiscale et des performances qui peuvent être intéressantes
Un des avantages du statut de SIIC est que ces sociétés sont soumises à un régime de transparence fiscale. Elles ne sont donc pas redevables du paiement de l'impôt sur les sociétés (IS). Elles ne sont donc pas non plus imposées sur les plus-values résultant de la vente d'immeubles. En contrepartie, elles sont obligées de redistribuer à leurs actionnaires 70 % des plus-values qu'elles réalisent et 95 % des loyers perçus, sous forme de dividendes. Et cela peut se traduire par des rendements intéressants. En 2018, malgré une fin d'année boursière en berne, la SIIC Klépierre a distribué 7,79% bruts, Cegereal 6,46% et Covivio 5,46%.
Du côté des actionnaires, les revenus des SIIC sont taxées de façon claire, de la même manière que les dividendes de tous les produits financiers cotés. Les revenus sont soumis à la flat tax au taux de 30%, prélèvements sociaux inclus. Il est toujours possible d'opter pour l'impôt sur le revenu en tant que revenus des capitaux mobiliers si c'est plus avantageux pour le contribuable. Enfin, les actions de SIIC n'entrent pas dans le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Les SIIC performantes peuvent donc verser un dividende élevé à ceux qui détiennent leurs actions. Mais attention, comme tout placement financier, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les fluctuations des revenus, comme la perte en capital, sont possibles, car il s'agit avant tout d'un produit financier.
Des avantages et des inconvénients face à l'immobilier locatif direct et aux SCPI / OPCI
Les
SIIC permettent d'accéder indirectement à des produits immobiliers en s'affranchissant des contraintes de location. Un autre point notable est que l'investisseur ne supporte
aucun frais d'entrée, contrairement aux autres produits de la pierre-papier comme lors d'un investissement en SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et OPCI. Leur acquisition suppose toutefois des frais de courtage.
Accessibles à partir de quelques centaines d'euros, le faible coût de leurs actions permet d'envisager
diversifier ses placements entre plusieurs SIIC ou produits financiers à sous-jacent immobilier.
Le fait que les SIIC soient cotées en bourse offre une
certaine liquidité aux titres, c'est-à-dire une facilité d'achat et de revente. Les délais pour récupérer ses fonds peuvent être beaucoup plus long pour de l'immobilier en direct (3 à 6 mois à partir de la mise en vente) et pour la pierre-papier non-cotée (variable en fonction de l'offre et de la demande).
Mais l'investissement dans les
SIIC comporte également sa part d'inconvénients. Le premier est l'impossibilité d'acheter des actions à crédit,
contrairement aux parts de SCPI et bien sûr à l'immobilier en direct. Le second est probablement le fait de voir fluctuer leur cours en direct chaque jour. Cela peut devenir anxiogène dans une période boursière morose comme l'a été la fin d'année 2018. Il est important de garder à l'esprit que comme l'immense majorité des placements financiers, les actions de SIIC doivent s'envisager comme un
investissement à long terme.
Enfin, comme tout produit financier, le placement dans une SIIC soumet les fonds investis aux fluctuations des marchés financiers. Les investisseurs sont donc soumis à un
risque de perte partiel ou total de leur capital, et le versement des dividendes n'est pas garanti si la SIIC ne dégage pas de bénéfices.
Les SIIC sont des produits financiers français. Leur équivalent américain sont les REITs (Real Estate Investment Trust). Les particuliers peuvent choisir d'y investir, mais il faut garder en tête que dans ce cas, ils s'exposent à un risque de change. L'évolution du cours du dollar par rapport à celui de l'euro peut fondamentalement changer la rentabilité d'un tel investissement, et accentue mécaniquement le risque de perte.
Comment investir dans une SIIC ?
Concrètement,
investir dans une SIIC, c'est acquérir des actions d'une société foncière dans le but de percevoir des dividendes. Pour les particuliers, l'achat est possible grâce à l'ouverture d'un
compte-titres ordinaire (CTO) auprès d'un intermédiaire financier (banque...).
Attention, depuis 2012, les titres des SIIC ne sont plus éligibles au PEA (plan d'épargne en actions).
Quelques assurances-vie proposent d'investir dans des SIIC sous forme d'unités de compte, mais elles restent rares. C'est par exemple le cas d'un contrat de
Linxea. L'avantage étant de pouvoir bénéficier de l'
enveloppe fiscale de l'assurance-vie multisupport au bout de 8 ans, l'inconvénient étant que l'assurance-vie génère des frais de gestion supplémentaires.
Pour aller plus loin : quelles différences entre un OPCI et une SIIC ?
Un OPCI est un organisme de placement collectif en immobilier qui n'est pas coté en bourse. Ce nouveau venu de l'épargne collective a été créé en 2005 par l'ordonnance 2005-1278. Il bénéficie d'un agrément AMF (autorité des marchés financiers). Il peut revêtir 2 formes juridiques : soit celle d'un FPI (fonds de placement immobilier), soit celle d'une SPPICAV (société à prépondérance immobilière à capital variable). Un fonds de placement immobilier (FPI) s'apparente à une copropriété. Une SPPICAV est une société dont chaque porteur de part est un actionnaire.
Quelles différences y a-t-il entre un OPCI et une SCPI ?
SCPI et OPCI ont en commun d'être des véhicules non-cotés ayant pour objet d'investir dans l'immobilier. Ils peuvent être souscrits par le biais d'un compte titres ou logés au sein d'un contrat d'assurance-vie. Cependant, quelques différences majeures les opposent :
• Si une SCPI doit obligatoirement être investie à 100 % en immobilier, un OPCI est une sorte de titre hybride dont le portefeuille pourra être constitué de plusieurs classes d'actifs. Le gestionnaire d'un OPCI devra en effet répartir les fonds qui lui sont alloués entre actifs immobiliers à hauteur de 60 % minimum de la valeur totale du portefeuille et actifs purement financiers. Il sera ainsi possible d'alimenter le portefeuille d'un OPCI avec des titres monétaires, des titres obligataires ou des actions. Enfin, un minimum de 10 % de la valeur du fonds devra être en permanence constitué de liquidités.
• L'obligation de conserver au sein d'un OPCI 10 % de liquidités est peut-être le principal marqueur de ce qui différencie ce véhicule d'une SCPI. Cette particularité permet en effet aux détenteurs de parts d'OPCI de récupérer leurs fonds à tout moment lorsqu'ils souhaitent procéder à des rachats. La vente d'une part de SCPI nécessite en effet d'attendre de nouvelles souscriptions.
• Sur le plan de la fiscalité, une SCPI et un OPCI revêtant la forme juridique d'un FPI seront soumis aux mêmes règles. Les loyers qu'ils versent devront être assujettis à l'IRPP en tant que revenus fonciers. Les cessions subiront le régime des plus-values immobilières. En revanche un OPCI constitué sous forme de SPPICAV verra les revenus qu'il génère être soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % au titre de IRPP et 17,2 % de prélèvements sociaux).
Pourquoi recourir à la gestion collective plutôt que d'acquérir un bien immobilier en direct ?
L'acquisition d’un bien immobilier nécessite de nombreuses démarches, depuis la sélection du logement que l’on souhaite acheter jusqu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire. Il faudra ensuite rechercher un locataire et rédiger un contrat de bail. Louer suppose également de s’acquitter de certaines obligations vis-à-vis du locataire comme l’entretien du bien ou des réparations qu’il faudra effectuer à sa demande.
La gestion collective permet de s’affranchir de ce formalisme, notamment grâce à l’achat d’actions de SIIC, ou la souscription de parts de SCPI ou d’OPCI. Les parts de ces organismes en placement collectif immobiliers sont en outre accessibles à partir de faibles montants. La mutualisation du risque locatif que permettent une SCPI ou un OPCI vous mettra également à l’abri de loyers impayés ou de la difficulté de louer son bien de manière discontinue. Mais en contrepartie, l’investisseur s’expose à des risques financiers supplémentaires.
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