Des terrains très rares pour les projets de promotion immobilière
Malgré le manque de logements, les projets de construction se font rares à Paris. La raison simple : il reste peu de terrains disponibles qui soient compatibles avec des projets de promotion privée. Si la capitale est de loin la ville la plus peuplée de France avec 2,2 millions d'habitants, seuls environ 400 logements sont produits tous les ans, soit 0,3% des logements neufs en France.
Si les terrains non-construits sont quasiment introuvables, les immeubles à démolir le sont presque tout autant. Les bâtiments obsolètes sont implantés sur des parcelles qui sont, la plupart du temps, non-exploitables pour un promoteur immobilier car trop étroites. Les règles de construction se sont complexifiées ces dernières années, et obligent par exemple à créer des parkings en fonction du nombre de logements construits.
Le problème principal est alors d'ordre architectural : pour créer un parking aux dimensions suffisantes (rampe, rayon de braquage et largeur des places), la façade doit mesurer au moins 12 mètres. Ce qui est rarement le cas pour d'anciens immeubles dont l'état pourrait justifier une démolition. Le nombre de parkings imposé par logement oblige également à creuser un certain nombre de niveaux de sous-sol, ce qui plombe le budget du projet et le rend particulièrement risqué en milieu urbain.
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Des travaux de construction chers et complexes
Le budget nécessaire à un projet de promotion immobilière à Paris est, de fait, plus important que dans de nombreuses autres villes de France. D'abord parce que le prix du foncier a explosé en 10 ans. Si vendre des logements neufs à des prix élevés n'a jamais été un problème dans la capitale, la rude concurrence à l'achat qui s'exerce entre opérateurs sur le peu de terrains disponibles réduit les marges et augmente le risque des opérations. Tout l'équilibre du projet se joue alors dans la capacité de l'opérateur à maîtriser le coût des travaux.
Or, là aussi, les projets de promotion immobilière à Paris se distinguent. Outre le coût exorbitant des sous-sols, la problématique se loge dans l'augmentation du budget des travaux liée au chantier en lui-même. Par exemple, là où en banlieue il est possible d'organiser des rotations fréquentes de camions (livraison de matériel, évacuation des terres…), la configuration des rues parisiennes et la densité de circulation rendent la gestion des chantiers plus délicate, plus lente et donc plus chère.
En amont du projet, l'obtention d'un permis de construire définitif peut également être longue : la forte densité de population augmente le risque de recours, et la plupart des secteurs de la ville sont soumis à l'accord de l'architecte des bâtiments de France ce qui rallonge les délais d'instruction. Enfin, certaines parcelles sont soumises à des aléas liés à leur environnement : présence d'avoisinants directs nécessitant de procéder à des constats contradictoires préalables aux travaux et imposant une protection des façades, découverte de réseaux ou de pollution en sous-sol...
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La réhabilitation des immeubles : des opérations pertinentes
Nombre d'opérateurs optent donc de façon naturelle pour la réhabilitation, qui, malgré une plus grande complexité et une moindre liberté dans la configuration des lieux, s'avère plus rentable et moins risquée dans la plupart des cas.
Les bâtiments obsolètes se voient ainsi offrir une deuxième vie. Achetés en bloc auprès de foncières ou de particuliers, c'est ici dans la maîtrise des baux que le budget vient s'équilibrer. A l'issue des travaux, l'opérateur peut ainsi soit revendre l'immeuble à la découpe ou en bloc à un investisseur, soit le conserver pour l'exploiter en encaissant les loyers.
Les acquisitions d'immeubles de bureaux à rénover se révèlent très pertinentes dans des secteurs où la demande est forte et lorsque les locaux sont compatibles avec des travaux leur permettant d'atteindre des performances proches du neuf. Le groupe de Julien Weiss a par exemple récemment acquis un immeuble de 8 niveaux de bureaux au 19 rue Saint-Georges dans le 9ème arrondissement, dont la réhabilitation permettra d'obtenir les labels environnementaux tels que HQE, WiredScore et BREEAM.
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La transformation de bâtiments existants est favorisée
Paris héberge aussi de nombreux hôtels et bâtiments de bureaux obsolètes. Dans les deux cas, leurs propriétaires se retrouvent contraints à vendre car dans l'impossibilité d'exploiter leurs locaux, faute de pouvoir réaliser les travaux nécessaires pour coller aux exigences des locataires ou de se conformer aux normes. Certains hôtels de taille réduite sont également confrontés à une problématique de rentabilité au sein même de leur exploitation.
Là encore, une deuxième vie peut être offerte à ces immeubles, à condition que leur configuration s'y prête. La demande de logements à Paris restant élevée, les opérations de transformation de bureaux en logements sont la plupart du temps vues d'un bon œil par la mairie. Mais attention, l'inverse n'est pas vrai : la transformation de logements en locaux à destination commerciale se heurte à l'obligation d'acheter de la « commercialité ». Le nombre de mètres carrés destinés à des fins commerciales est limité dans chaque arrondissement. Celui qui veut créer une nouvelle surface doit donc racheter cette commercialité à une autre personne, qui transforme ses locaux en logements. Une complexité qui peut tout bonnement rendre un projet impossible.
