SCPI CAP FONCIERES ET TERRITOIRES :
une SCPI régionale au rendement en hausse continue
Prix d’achat
Décoté
Écart : -5 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,38
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 6,24 %
- Taux d’occupation financier : 97,94 %
- Durée moyenne des baux : 3,5 ans
- Capitalisation : 108.88 M€
- Nombre d’immeubles : ND
- Diversification : Très concentrée
- Position du prix : Décoté
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
au-dessus de la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
décoté
Visibilité locative
inférieur
Diversification
très concentrée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | FONCIERES ET TERRITOIRES |
| Nom SCPI | CAP FONCIERES ET TERRITOIRES |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Décembre 2013 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 19/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 6,24% |
| Dividende trimestriel | 4,14 € |
| Dividende annuel | 16,23 € |
| Performance brute globale annuelle | 6,24% |
| TRI 10 ans | 5,74 % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 260,00 € |
| Prix de retrait | 239,20 € |
| Valeur de réalisation | 233,29 € |
| Date valeur réalisation | 30-06-2025 |
| Valeur de reconstitution | 273,71 € |
| Date valeur reconstitution | 30-06-2025 |
Performances annuelles
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire ascendante régulière sur huit ans, portée par la hausse du dividende ; légère inflexion en 2025 à surveiller dans les prochains exercices.
Valorisation : décote du prix de souscription par rapport à la valeur de reconstitution maintenue à 5,3 % ; inversion de la tendance baissière de la valeur de reconstitution observée depuis 2023.
Exploitation : TOF élevé à 97,94 % malgré un léger recul ; durée résiduelle des baux courte (3,5 ans) qui limite la visibilité sur les revenus locatifs mais n'a pas encore pesé sur le remplissage.
Diversification : 116 locataires pour une capitalisation de 108,88 M€ indiquent une granulométrie fine ; données insuffisantes sur la répartition géographique et typologique pour évaluer les concentrations.
Liquidité : absence de parts en attente de retrait, signal d'un équilibre entre offre et demande sur le marché secondaire ; capitalisation modeste à mettre en regard de cette fluidité observée.
Valorisation : décote du prix de souscription par rapport à la valeur de reconstitution maintenue à 5,3 % ; inversion de la tendance baissière de la valeur de reconstitution observée depuis 2023.
Exploitation : TOF élevé à 97,94 % malgré un léger recul ; durée résiduelle des baux courte (3,5 ans) qui limite la visibilité sur les revenus locatifs mais n'a pas encore pesé sur le remplissage.
Diversification : 116 locataires pour une capitalisation de 108,88 M€ indiquent une granulométrie fine ; données insuffisantes sur la répartition géographique et typologique pour évaluer les concentrations.
Liquidité : absence de parts en attente de retrait, signal d'un équilibre entre offre et demande sur le marché secondaire ; capitalisation modeste à mettre en regard de cette fluidité observée.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | ND |
| Nombre de locataires | 116 |
| Surface totale | |
| Durée des baux | 3.5 ans |
Occupation & dette
| TOF | 97,94 % |
| Taux d’endettement | 11,74 % |
| Capitalisation | 108.88 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 0 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
Cap Foncières et Territoires est une SCPI gérée par la société de gestion Foncières et Territoires, dont la capitalisation atteint 108,88 millions d'euros. L'analyse porte sur les données disponibles de 2017 à 2025, couvrant l'évolution du rendement, de la valorisation, de l'exploitation et de la structure financière.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de Cap Foncières et Territoires présente une trajectoire ascendante remarquablement régulière sur huit années consécutives : 5,23 % en 2017, 5,10 % en 2018, 5,34 % en 2019, 5,63 % en 2020, 5,61 % en 2021, 5,92 % en 2022, 6,00 % en 2023, 6,54 % en 2024, puis 6,24 % affiché pour 2025. Cette progression s'explique principalement par la hausse continue du dividende par part, passé de 13,08 € en 2017 à 16,11 € en 2024, soit une augmentation de 23,2 % sur la période, tandis que le prix de souscription n'a évolué que de 250 € à 258 € sur la même période, soit une hausse de 3,2 %. L'essentiel de la dynamique de rendement provient donc de la croissance du dividende distribué, et non d'un ajustement du prix de part.
Le léger recul observé entre 2024 (6,54 %) et 2025 (6,24 %) mérite attention. Le prix de souscription est passé de 258 € à 260 € en 2025, ce qui, à dividende constant ou même légèrement ajusté, peut suffire à expliquer mécaniquement cette inflexion. Il convient de rappeler qu'un niveau de taux de distribution, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité d'une SCPI, et que les rendements passés ne constituent en aucun cas une garantie de rendements futurs.
Analyse de la valorisation
L'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution constitue un axe d'analyse structurant pour cette SCPI. En 2019, la valeur de reconstitution s'élevait à 281,74 € pour un prix de part à 250 €, soit un écart positif de 12,7 % en faveur de l'investisseur (décote du prix par rapport à la valeur du patrimoine). Cette décote s'est progressivement réduite : 278,94 € contre 250 € en 2020 (11,6 %), 275,36 € contre 255 € en 2021 (8,0 %), 269,71 € contre 255 € en 2022 (5,8 %), 267,35 € contre 258 € en 2023 (3,6 %), 268,26 € contre 258 € en 2024 (4,0 %).
En 2025, la valeur de reconstitution atteint 273,71 € pour un prix de souscription de 260 €, soit un écart de 5,3 %. La tendance baissière de la valeur de reconstitution observée entre 2019 et 2023 (de 281,74 € à 267,35 €, soit -5,1 %) semble s'être inversée avec un rebond à 268,26 € en 2024 puis 273,71 € en 2025. Ce redressement de la valeur de reconstitution de 2,4 % entre 2023 et 2025 est un fait notable. Le prix de souscription reste inférieur à la valeur de reconstitution, ce qui indique que les parts s'acquièrent en deçà de la valeur estimée du patrimoine net de la SCPI.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 97,94 % sur la dernière période analysée, contre 99,34 % précédemment. Ce recul de 1,4 point place néanmoins le TOF dans une zone élevée, supérieure à 95 %, ce qui traduit une exploitation dense du patrimoine. La SCPI compte 116 locataires, ce qui, rapporté à une capitalisation de 108,88 millions d'euros, indique une granulométrie relativement fine des baux avec un engagement moyen par locataire d'environ 938 000 €.
La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 3,5 ans. Ce niveau, relativement court, offre une visibilité limitée sur les flux locatifs futurs et implique un renouvellement régulier du portefeuille de baux. Cette durée doit être mise en regard du TOF élevé : la SCPI parvient, pour l'instant, à maintenir un remplissage quasi-intégral malgré des échéances de baux rapprochées. Les données de répartition géographique et de typologie d'actifs ne sont pas exploitables dans les données fournies.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de 108,88 millions d'euros positionne Cap Foncières et Territoires comme une SCPI de taille modeste. Le taux d'endettement est de 11,74 %, un niveau contenu qui laisse des marges de manœuvre théoriques en termes de levier financier.
Concernant la liquidité, le nombre de parts en attente de retrait est nul, tant sur la dernière période que sur les données antérieures. Cette absence de file d'attente constitue un signal positif en matière de liquidité observée, indiquant que l'offre et la demande de parts s'équilibrent sans tension apparente sur le marché secondaire. Les rendements futurs ne sont pas garantis et cette situation de liquidité peut évoluer à tout moment.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de Cap Foncières et Territoires présente une trajectoire ascendante remarquablement régulière sur huit années consécutives : 5,23 % en 2017, 5,10 % en 2018, 5,34 % en 2019, 5,63 % en 2020, 5,61 % en 2021, 5,92 % en 2022, 6,00 % en 2023, 6,54 % en 2024, puis 6,24 % affiché pour 2025. Cette progression s'explique principalement par la hausse continue du dividende par part, passé de 13,08 € en 2017 à 16,11 € en 2024, soit une augmentation de 23,2 % sur la période, tandis que le prix de souscription n'a évolué que de 250 € à 258 € sur la même période, soit une hausse de 3,2 %. L'essentiel de la dynamique de rendement provient donc de la croissance du dividende distribué, et non d'un ajustement du prix de part.
Le léger recul observé entre 2024 (6,54 %) et 2025 (6,24 %) mérite attention. Le prix de souscription est passé de 258 € à 260 € en 2025, ce qui, à dividende constant ou même légèrement ajusté, peut suffire à expliquer mécaniquement cette inflexion. Il convient de rappeler qu'un niveau de taux de distribution, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité d'une SCPI, et que les rendements passés ne constituent en aucun cas une garantie de rendements futurs.
Analyse de la valorisation
L'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution constitue un axe d'analyse structurant pour cette SCPI. En 2019, la valeur de reconstitution s'élevait à 281,74 € pour un prix de part à 250 €, soit un écart positif de 12,7 % en faveur de l'investisseur (décote du prix par rapport à la valeur du patrimoine). Cette décote s'est progressivement réduite : 278,94 € contre 250 € en 2020 (11,6 %), 275,36 € contre 255 € en 2021 (8,0 %), 269,71 € contre 255 € en 2022 (5,8 %), 267,35 € contre 258 € en 2023 (3,6 %), 268,26 € contre 258 € en 2024 (4,0 %).
En 2025, la valeur de reconstitution atteint 273,71 € pour un prix de souscription de 260 €, soit un écart de 5,3 %. La tendance baissière de la valeur de reconstitution observée entre 2019 et 2023 (de 281,74 € à 267,35 €, soit -5,1 %) semble s'être inversée avec un rebond à 268,26 € en 2024 puis 273,71 € en 2025. Ce redressement de la valeur de reconstitution de 2,4 % entre 2023 et 2025 est un fait notable. Le prix de souscription reste inférieur à la valeur de reconstitution, ce qui indique que les parts s'acquièrent en deçà de la valeur estimée du patrimoine net de la SCPI.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 97,94 % sur la dernière période analysée, contre 99,34 % précédemment. Ce recul de 1,4 point place néanmoins le TOF dans une zone élevée, supérieure à 95 %, ce qui traduit une exploitation dense du patrimoine. La SCPI compte 116 locataires, ce qui, rapporté à une capitalisation de 108,88 millions d'euros, indique une granulométrie relativement fine des baux avec un engagement moyen par locataire d'environ 938 000 €.
La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 3,5 ans. Ce niveau, relativement court, offre une visibilité limitée sur les flux locatifs futurs et implique un renouvellement régulier du portefeuille de baux. Cette durée doit être mise en regard du TOF élevé : la SCPI parvient, pour l'instant, à maintenir un remplissage quasi-intégral malgré des échéances de baux rapprochées. Les données de répartition géographique et de typologie d'actifs ne sont pas exploitables dans les données fournies.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de 108,88 millions d'euros positionne Cap Foncières et Territoires comme une SCPI de taille modeste. Le taux d'endettement est de 11,74 %, un niveau contenu qui laisse des marges de manœuvre théoriques en termes de levier financier.
Concernant la liquidité, le nombre de parts en attente de retrait est nul, tant sur la dernière période que sur les données antérieures. Cette absence de file d'attente constitue un signal positif en matière de liquidité observée, indiquant que l'offre et la demande de parts s'équilibrent sans tension apparente sur le marché secondaire. Les rendements futurs ne sont pas garantis et cette situation de liquidité peut évoluer à tout moment.
