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IROKO ZEN : notre avis sur la SCPI

Par la rédaction, mise à jour le 20/02/2024

La SCPI Iroko zen est l'une des plus innovantes du marché. Elle a distribué un rendement supérieur à 7% sur 2 années consécutives.


Score Idéal Investisseur :
Label SCPI ideal-investisseur.fr

Atouts de IROKO ZEN

- Pas de frais d'entrée
- Dividende versé mensuellement
- Souscription en ligne
- Politique d'investissement responsable
- Durée résiduelle des baux longue (environ 9 ans à fin 2023)

Points faibles :

- SCPI jeune par rapport au marché, mais qui achève sa 3ème année d'existence

IROKO ZEN : avis et analyse complète


Iroko Zen est la première SCPI de la société de gestion IROKO. Elle innove dans sa politique d'investissement et de distribution des dividendes, en prenant parfois le contre-pied d'un certain nombre de SCPI concurrentes.

Elle se distingue notamment par son absence de frais de souscription, ce qui signifie que 100% des sommes investies par les épargnants sont affectées au fonds de placement. Selon la société de gestion, cela permet de mieux aligner les intérêts des investisseurs et ceux des gestionnaires.

Pour compenser l'absence de frais d'entrée, Iroko Zen applique des frais de gestion légèrement supérieurs à la moyenne du marché (14,4% TTC sur les loyers encaissés par la SCPI), ce qui représente environ 1,6% par an pour l'investisseur, selon IROKO.

L'objectif déclaré de la SCPI Iroko Zen est de "refléter les usages de demain" dans ses acquisitions. Sa stratégie d'investissement cible notamment des immeubles de bureaux et des commerces avec services, avec une surpondération en logistique/entrepôt. Ses marchés cibles incluent la France ainsi que certains pays voisins en Europe.

Elle a donc investi dans une variété d'actifs, notamment des entrepôts, des commerces et des bureaux, avec une prédilection pour les immeubles de petite taille. Elle privilégie également une approche d'investissement socialement responsable (ISR) et a obtenu le label ISR immobilier en 2021.

Fin 2023, Iroko Zen compte 95 immeubles en portefeuille, dont un bon nombre situé hors de France, générant près de la moitié des loyers perçus. Ces actifs sont loués à des locataires de premier plan, parmi lesquels figurent MAAF Assurances, les supermarchés Dia ou la Poste.

Résultats 2023

Le dividende distribué aux associés a légèrement augmenté à 14.23€ en 2023, contre 14.07€ en 2022, ce qui a permis à IROKO ZEN d'afficher un taux de distribution de 7.12%, une hausse par rapport à l'objectif initial et dans la lignée de ses performances 2022 (7.04%). La capitalisation a plus que doublé, passant de 212.7 millions d'euros en 2022 à 467.2 millions d'euros en 2023. Le taux d'occupation financier est resté optimal et la durée résiduelle des baux est restée confortable à 8.6 ans à la fin de l'année 2023.

Perspective pour 2024

La SCPI commence bien cette nouvelle année, consolidant le prix de ses parts à 200 € grâce à une évaluation positive de la valeur de son patrimoine. La valeur de reconstitution a en effet progressé en un an, selon l'évaluation du 31/12/2023.

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IROKO ZEN


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Présentation de IROKO ZEN


Société de gestion : IROKO
Type de SCPI : RENDEMENT
Taux de distribution* (2023)

Taux moyen ASPIM 2023 : 4,52%
Taux médian 2023 : 4,80%
7,12%*
▲ + 0,08 pts vs 2022
Dividende par part 2023
Variation vs n-1
14.23 €
▲ + 1,14%
Risque d'investissement : 3 / 7
Prix d'une part :
Variation vs fin 2022
200.00 € 
=
Valeur du patrimoine / part
Evol. valeur de reconstit.
207.64 €
 
À l'achat : Décote (-3.7%)
Souscription minimum : 5000 € 
Type(s) d'actifs ✓ Bureaux
✓ Crèches
✓ Locaux d'activité
✓ Entrepôts
✓ Commerces
Zones géographiques Région parisienne
Régions de France
Europe
Label ISR immobilier OUI
Label ISR immobilier
Délai de jouissance 4 mois
% de parts en attente de retrait 0%
Disponible en
assurance-vie / PER
PER
Distribution brute annuelle
moyenne sur 4 ans

7,21% ** 

*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.



Scores par rapport au marché - Frais : équilibre entre les frais d'entrée, les frais de gestion et les autres frais par rapport au marché.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...

Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI : chaque trimestre

Bulletin 4ème trimestre 2023
Bulletin 2ème trimestre 2023
Bulletin 1er trimestre 2023



Annonce

Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.

Description de IROKO ZEN



 Type : RENDEMENT
 Type de capital : Variable
 Création : Septembre 2020
 Capitalisation : 467.2 millions d'euros (0,56% du marché des SCPI)
 Variation en 2023 : +254,5 millions d'euros
 Nombre d'associés : 10 951
 Nombre de parts : 2 336 088
 Parts en attente de retrait : 0%



IROKO ZEN est une SCPI de type RENDEMENT à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par IROKO.

Créée en 2020, IROKO ZEN totalise4 années d'activité. Elle annonce 467.2 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.

Avec 2 336 088 parts émises et 10 951 souscripteurs (nombre d'associés), IROKO ZEN a une souscription moyenne de 213,3 parts par investisseur.
En 2023, la capitalisation de la société a varié de 254,5 million(s) d'euros.

Taux de distribution de IROKO ZEN : 7,12% en 2023


Pour l'année 2023, la SCPI IROKO ZEN a distribué à ses souscripteurs un dividende de 14.23 euros par part. Le rendement brut a été de 7,12% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il a légèrement augmenté par rapport à l'année précédente. Ce taux de distribution a été supérieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 200.00 euros, stable par rapport à l'année précédente.

Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.




Évolution du taux de distribution, en %

Évolution du dividende distribué par année, en Euros

IROKO ZEN en chiffres

 Dividende par part 2023 : 14.23 €*
 Taux de distribution 2023 : 7,12 %
 Taux de distribution moyen sur 3 ans : 7,21%
 Taux d'endettement : 29.2%


 Valeur de réalisation : 184.42 € / part
 Valeur de reconstitution : 207.64 € / part
 Prix de souscription : 200.00 € / part
 Prix de retrait : 200 € / part
 Valeur IFI 2024 : En attente


1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire



Distribution de dividende par part par trimestre, en €

Niveau de risque de l'investissement dans IROKO ZEN


3 / 7

Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 7 ans.***

Évolution du prix des parts de IROKO ZEN


La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais). On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. C'est bien le cas ici, puisque le prix de souscription de 200.00 € est bien inférieur à la valeur de reconstitution de 207.64 €. La décote est de -3.7 %.

Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 200 € par part.

Variation du prix des parts et de la valeur de reconstitution du patrimoine, en Euros

NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée


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Analyse du patrimoine de IROKO ZEN


  Choix des actifs

 Type d'actifs : Mixtes
 Zone principale : Europe
 Nombre d'immeubles : 95
 Surface totale : 400796m2
 Nombre de baux (ou à défaut de locataires) : NC
 Taux d'occupation financier : 99.99 %

 Durée moy. résiduelle des baux (WALB) : 8.6 ans


 Valeur du patrimoine : 207.64 € / part
(valeur de reconstitution au 31/12/2022 : valeur d'expertise des actifs moins les éventuelles dettes et frais d'acquisition).




1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement


IROKO ZEN dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 32.00 %
- locaux d'activité à 21.00 %
- entrepôts à 12.00 %
- commerces à 27.00 %
- crèches à 1.00 %

Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Région parisienne à 17.00 %
- Régions à 27.00 %
- Europe à 56.00 %

Le graphique nécessite d'activer javascript pour s'afficher.
Patrimoine de IROKO ZEN, pourcentage d'actifs

2. Evolution de la valeur du patrimoine

Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :

Evolution de la valeur du patrimoine en euros par part

Souscription et frais de IROKO ZEN



Ticket d'entrée et frais

 Souscription minimum: 5000 €
 Disponible en assurance-vie / PER : PERNC
 Versement du dividende : Mensuel
 Frais réels de souscription max TTC : 0.00 %
(moyenne du marché : 6,70%)
 Frais de gestion TTC : 14.60 % des loyers encaissés
(moyenne du marché : 7,74%)


Pour investir dans IROKO ZEN, le ticket minimum est de 5000 €.
Les frais de souscription sont de 0.00 % TTC (moyenne du marché : 6,70%).

Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 14.60 % TTC (moyenne du marché : 7,74%).


Cette SCPI est aussi disponible via un Plan d'épargne retraite (PER) avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
PLACEMENT-DIRECT RETRAITE ISR Placement-Direct label ideal-investisseur 17,2/20

Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.


Louvinvest




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***Avertissement sur l'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti. Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.



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Commentaires (3)

Faut pas m'en vouloir, mais je trouve ça un peu dur à croire, cette SCPI sans frais de souscription. Mais bon, si c'est vrai, j'suis prête à m'y intéresser. Par contre, j'avoue que les 14.4% de frais de gestion, ça me fait tiquer. C'est pas un peu beaucoup pour une SCPI qui se veut pour le peuple ?

Qui a déjà investi là-dedans ? Quel est votre retour sur cet investissement ? Je vois que le dividende distribué a légèrement augmenté en 2023, ce qui semble être une bonne nouvelle, mais j'aimerais avoir des avis plus concrets. Merci d'avance pour vos réponses.

Scpi innovante certes, mais très jeune et 27 % de dette, c'est beaucoup plus que beaucoup d'autres ...



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