SCPI IROKO ZEN :
Un rendement élevé maintenu mais des signaux à lire en détail
Prix d’achat
Décoté
Écart : -4.6 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,13
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 7,14 %
- Taux d’occupation financier : 97,00 %
- Durée moyenne des baux : 8,9 ans
- Capitalisation : 1356 M€
- Nombre d’immeubles : 173
- Diversification : Très diversifiée
- Position du prix : Décoté
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
au-dessus de la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
décoté
Visibilité locative
excellente
Diversification
très diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | IROKO |
| Nom SCPI | IROKO ZEN |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Septembre 2020 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 12/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 7,14% |
| Dividende trimestriel | 3,44 € |
| Dividende annuel | - € |
| Performance brute globale annuelle | 7,00% |
| TRI 10 ans | - % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 204,00 € |
| Prix de retrait | 204,00 € |
| Valeur de réalisation | 185,90 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 213,94 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 12/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 7,14 % | 7,32 % | 7,12 % | 7,04 % | 7,10 % | 7,56 % |
Score de lecture factuel
Sur l'axe du rendement, la trajectoire est stable à un niveau élevé depuis le lancement, avec une mécanique de distribution qui fait interagir prix de part et dividende de manière active.
Sur l'axe de la valorisation, l'écart croissant entre prix de souscription et valeur de reconstitution constitue un signal observable, tandis que la différence significative entre valeur de reconstitution et valeur de réalisation appelle à une lecture attentive de la structure de bilan.
Sur l'exploitation, le TOF reste dans la zone haute malgré une légère inflexion, et la WALB de 8 ans fournit un niveau de visibilité élevé.
Sur la diversification, la dispersion est notable tant en typologie qu'en géographie, même si une concentration persiste sur deux marchés dominants (France et Royaume-Uni à 55,9 % cumulés). Sur la liquidité, l'absence de parts en attente de retrait conjuguée à une collecte trimestrielle de 119 M€ constitue un signal de fluidité observée à ce stade.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 173 |
| Nombre de locataires | 402 |
| Surface totale | 1043781 m2 |
| Durée des baux | 8.9 ans |
Occupation & dette
| TOF | 97,00 % |
| Taux d’endettement | 26,00 % |
| Capitalisation | 1356 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 0 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
Créée en septembre 2020 par la société de gestion Iroko, la SCPI Iroko Zen fait partie des véhicules récents du marché français. L'analyse qui suit porte sur les données disponibles jusqu'au quatrième trimestre 2025, mises en regard avec les séries historiques depuis le lancement. Elle s'appuie exclusivement sur les indicateurs patrimoniaux, financiers et d'exploitation fournis.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Depuis son lancement, Iroko Zen affiche des taux de distribution qui se maintiennent dans une fourchette élevée : 7,56 % en 2020, 7,10 % en 2021, 7,04 % en 2022, 7,12 % en 2023, 7,32 % en 2024 et 7,14 % pour l'exercice 2025. La trajectoire est remarquablement stable sur cinq exercices complets, oscillant dans un corridor étroit de 52 points de base entre le plus bas (7,04 % en 2022) et le plus haut hors année de lancement (7,32 % en 2024).
Pour comprendre la mécanique sous-jacente, il faut croiser l'évolution du dividende et celle du prix de souscription. Le prix de part est resté strictement inchangé à 200 € de 2020 à 2023, avant de passer à 202 € en 2024 puis 204 € en 2025. Côté dividendes, les montants distribués ont été de 14,20 € en 2021, 14,07 € en 2022, 14,23 € en 2023, puis ont reculé à 13,00 € en 2024. Ce recul du dividende de 8,6 % entre 2023 et 2024 a été partiellement compensé par la revalorisation du prix de part de 200 € à 202 €, ce qui explique que le taux de distribution ait néanmoins progressé de 7,12 % à 7,32 % cette année-là.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Depuis son lancement, Iroko Zen affiche des taux de distribution qui se maintiennent dans une fourchette élevée : 7,56 % en 2020, 7,10 % en 2021, 7,04 % en 2022, 7,12 % en 2023, 7,32 % en 2024 et 7,14 % pour l'exercice 2025. La trajectoire est remarquablement stable sur cinq exercices complets, oscillant dans un corridor étroit de 52 points de base entre le plus bas (7,04 % en 2022) et le plus haut hors année de lancement (7,32 % en 2024).
Pour comprendre la mécanique sous-jacente, il faut croiser l'évolution du dividende et celle du prix de souscription. Le prix de part est resté strictement inchangé à 200 € de 2020 à 2023, avant de passer à 202 € en 2024 puis 204 € en 2025. Côté dividendes, les montants distribués ont été de 14,20 € en 2021, 14,07 € en 2022, 14,23 € en 2023, puis ont reculé à 13,00 € en 2024. Ce recul du dividende de 8,6 % entre 2023 et 2024 a été partiellement compensé par la revalorisation du prix de part de 200 € à 202 €, ce qui explique que le taux de distribution ait néanmoins progressé de 7,12 % à 7,32 % cette année-là.
Pour 2025, le taux de distribution de 7,14 % sur un prix de 204 € implique un dividende annuel de l'ordre de 14,57 €, ce qui marquerait un rebond significatif par rapport aux 13,00 € de 2024. Cette lecture met en évidence un pilotage actif entre prix de part et distribution. Il convient de rappeler qu'un taux de distribution élevé, pris isolément, ne suffit pas à caractériser la qualité d'un véhicule d'investissement.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription 2025 s'établit à 204 €, pour une valeur de reconstitution de 213,94 € et une valeur de réalisation de 185,00 €. L'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution atteint donc -4,6 %, ce qui signifie que le souscripteur acquiert la part en dessous de la valeur reconstituée du patrimoine. Cet écart s'est d'ailleurs élargi dans le temps : la valeur de reconstitution est passée de 207,12 € en 2021 à 207,17 € en 2022, 207,64 € en 2023, pour atteindre 213,94 € en 2025, soit une progression de 3,3 % sur la période. Le prix de souscription n'a, lui, augmenté que de 2 % sur la même fenêtre (de 200 € à 204 €), ce qui traduit un écart croissant entre la valeur patrimoniale estimée et le prix d'entrée.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 97 % en 2025, contre 98,8 % lors de la précédente mesure disponible. Ce recul de 1,8 point reste contenu et le TOF demeure dans une zone supérieure à 95 %, traduisant une exploitation dense du parc. Toutefois, pour une SCPI créée il y a seulement cinq ans et dont le patrimoine est en grande partie constitué d'acquisitions récentes, un TOF inférieur à celui observé précédemment mérite d'être suivi.
Le patrimoine se compose de 173 immeubles pour une surface totale de 1 043 781 m², loués à 402 locataires. Cela donne une surface moyenne de plus de 6 000 m² par immeuble et environ 2,3 locataires par immeuble en moyenne, ce qui suggère des actifs de taille intermédiaire avec une granularité locative modérée. La durée moyenne pondérée des baux (WALB) est de 8 ans, ce qui offre une visibilité significative sur les flux locatifs à venir, sans que cela ne préjuge de la solidité financière des preneurs.
Sur le plan typologique, le portefeuille est réparti entre commerces (36,9 %), bureaux (26,2 %), locaux d'activités (13,6 %), actifs de santé, hôtellerie et divers (12,0 %) et entrepôts (11,3 %). Aucune classe d'actifs ne dépasse 37 % du total, ce qui limite les effets de concentration sectorielle. L'exposition aux bureaux, segment sous pression dans de nombreux marchés européens, reste inférieure à un tiers du patrimoine.
Géographiquement, la répartition est fortement internationalisée : la France ne représente que 28,7 % du patrimoine, le Royaume-Uni 27,2 %, l'Espagne 14,4 %, les Pays-Bas 12,0 %, l'Irlande 9,8 %, l'Allemagne 7,0 % et l'Italie 0,9 %. Sept pays sont représentés, avec un poids cumulé de plus de 71 % hors de France. Cette dispersion géographique est cohérente avec le positionnement déclaré de la SCPI en faveur d'une diversification européenne. On note toutefois une concentration marquée sur deux pays (France et Royaume-Uni) qui totalisent à eux seuls 55,9 % du patrimoine.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation atteint 1 356 M€, plaçant Iroko Zen parmi les SCPI de taille significative malgré son jeune âge. La collecte sur le dernier trimestre 2025 s'élève à 119 M€, témoignant d'un flux entrant soutenu. Le taux d'endettement est de 26 %, un niveau qui traduit un recours au levier bancaire structurel, à mettre en rapport avec la phase de constitution active du patrimoine.
Le nombre de parts en attente de retrait est de zéro, ce qui indique une liquidité intégralement assurée sur le marché secondaire à la date d'observation. Cette donnée est cohérente avec le niveau de collecte observé, les souscriptions couvrant largement les éventuelles demandes de retrait. Ce constat ne permet pas de présumer de la situation future de liquidité.
Score de lecture factuel
Sur l'axe du rendement, la trajectoire est stable à un niveau élevé depuis le lancement, avec une mécanique de distribution qui fait interagir prix de part et dividende de manière active. Sur l'axe de la valorisation, l'écart croissant entre prix de souscription et valeur de reconstitution constitue un signal observable, tandis que la différence significative entre valeur de reconstitution et valeur de réalisation appelle à une lecture attentive de la structure de bilan. Sur l'exploitation, le TOF reste dans la zone haute malgré une légère inflexion, et la WALB de 8 ans fournit un niveau de visibilité élevé. Sur la diversification, la dispersion est notable tant en typologie qu'en géographie, même si une concentration persiste sur deux marchés dominants. Sur la liquidité, l'absence de parts en attente de retrait conjuguée à une collecte trimestrielle de 119 M€ constitue un signal de fluidité observée à ce stade.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription 2025 s'établit à 204 €, pour une valeur de reconstitution de 213,94 € et une valeur de réalisation de 185,00 €. L'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution atteint donc -4,6 %, ce qui signifie que le souscripteur acquiert la part en dessous de la valeur reconstituée du patrimoine. Cet écart s'est d'ailleurs élargi dans le temps : la valeur de reconstitution est passée de 207,12 € en 2021 à 207,17 € en 2022, 207,64 € en 2023, pour atteindre 213,94 € en 2025, soit une progression de 3,3 % sur la période. Le prix de souscription n'a, lui, augmenté que de 2 % sur la même fenêtre (de 200 € à 204 €), ce qui traduit un écart croissant entre la valeur patrimoniale estimée et le prix d'entrée.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 97 % en 2025, contre 98,8 % lors de la précédente mesure disponible. Ce recul de 1,8 point reste contenu et le TOF demeure dans une zone supérieure à 95 %, traduisant une exploitation dense du parc. Toutefois, pour une SCPI créée il y a seulement cinq ans et dont le patrimoine est en grande partie constitué d'acquisitions récentes, un TOF inférieur à celui observé précédemment mérite d'être suivi.
Le patrimoine se compose de 173 immeubles pour une surface totale de 1 043 781 m², loués à 402 locataires. Cela donne une surface moyenne de plus de 6 000 m² par immeuble et environ 2,3 locataires par immeuble en moyenne, ce qui suggère des actifs de taille intermédiaire avec une granularité locative modérée. La durée moyenne pondérée des baux (WALB) est de 8 ans, ce qui offre une visibilité significative sur les flux locatifs à venir, sans que cela ne préjuge de la solidité financière des preneurs.
Sur le plan typologique, le portefeuille est réparti entre commerces (36,9 %), bureaux (26,2 %), locaux d'activités (13,6 %), actifs de santé, hôtellerie et divers (12,0 %) et entrepôts (11,3 %). Aucune classe d'actifs ne dépasse 37 % du total, ce qui limite les effets de concentration sectorielle. L'exposition aux bureaux, segment sous pression dans de nombreux marchés européens, reste inférieure à un tiers du patrimoine.
Géographiquement, la répartition est fortement internationalisée : la France ne représente que 28,7 % du patrimoine, le Royaume-Uni 27,2 %, l'Espagne 14,4 %, les Pays-Bas 12,0 %, l'Irlande 9,8 %, l'Allemagne 7,0 % et l'Italie 0,9 %. Sept pays sont représentés, avec un poids cumulé de plus de 71 % hors de France. Cette dispersion géographique est cohérente avec le positionnement déclaré de la SCPI en faveur d'une diversification européenne. On note toutefois une concentration marquée sur deux pays (France et Royaume-Uni) qui totalisent à eux seuls 55,9 % du patrimoine.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation atteint 1 356 M€, plaçant Iroko Zen parmi les SCPI de taille significative malgré son jeune âge. La collecte sur le dernier trimestre 2025 s'élève à 119 M€, témoignant d'un flux entrant soutenu. Le taux d'endettement est de 26 %, un niveau qui traduit un recours au levier bancaire structurel, à mettre en rapport avec la phase de constitution active du patrimoine.
Le nombre de parts en attente de retrait est de zéro, ce qui indique une liquidité intégralement assurée sur le marché secondaire à la date d'observation. Cette donnée est cohérente avec le niveau de collecte observé, les souscriptions couvrant largement les éventuelles demandes de retrait. Ce constat ne permet pas de présumer de la situation future de liquidité.
Score de lecture factuel
Sur l'axe du rendement, la trajectoire est stable à un niveau élevé depuis le lancement, avec une mécanique de distribution qui fait interagir prix de part et dividende de manière active. Sur l'axe de la valorisation, l'écart croissant entre prix de souscription et valeur de reconstitution constitue un signal observable, tandis que la différence significative entre valeur de reconstitution et valeur de réalisation appelle à une lecture attentive de la structure de bilan. Sur l'exploitation, le TOF reste dans la zone haute malgré une légère inflexion, et la WALB de 8 ans fournit un niveau de visibilité élevé. Sur la diversification, la dispersion est notable tant en typologie qu'en géographie, même si une concentration persiste sur deux marchés dominants. Sur la liquidité, l'absence de parts en attente de retrait conjuguée à une collecte trimestrielle de 119 M€ constitue un signal de fluidité observée à ce stade.
