IROKO ZEN : notre avis sur la SCPI

Iroko Zen est la première SCPI de la société de gestion IROKO. Elle innove dans sa politique d'investissement et de distribution des dividendes, en prenant parfois le contre-pied d'un certain nombre de SCPI concurrentes.

Elle se distingue notamment par son absence de frais de souscription, ce qui signifie que 100% des sommes investies par les épargnants sont affectées au fonds de placement. Selon la société de gestion, cela permet de mieux aligner les intérêts des investisseurs et ceux des gestionnaires.

Pour compenser l'absence de frais d'entrée, Iroko Zen applique des frais de gestion légèrement supérieurs à la moyenne du marché (14,4% TTC sur les loyers encaissés par la SCPI), ce qui représente environ 1,6% par an pour l'investisseur, selon IROKO.

L'objectif déclaré de la SCPI Iroko Zen est de "refléter les usages de demain" dans ses acquisitions. Sa stratégie d'investissement cible notamment des immeubles de bureaux et des commerces avec services, avec une surpondération en logistique/entrepôt. Ses marchés cibles incluent la France ainsi que certains pays voisins en Europe.

Elle a donc investi dans une variété d'actifs, notamment des entrepôts, des commerces et des bureaux, avec une prédilection pour les immeubles de petite taille. Elle privilégie également une approche d'investissement socialement responsable (ISR) et a obtenu le label ISR immobilier en 2021.

Fin 2023, Iroko Zen compte 95 immeubles en portefeuille, dont un bon nombre situé hors de France, générant près de la moitié des loyers perçus. Ces actifs sont loués à des locataires de premier plan, parmi lesquels figurent MAAF Assurances, les supermarchés Dia ou la Poste.

Résultats 2023

Le dividende distribué aux associés a légèrement augmenté à 14.23€ en 2023, contre 14.07€ en 2022, ce qui a permis à IROKO ZEN d'afficher un taux de distribution de 7.12%, une hausse par rapport à l'objectif initial et dans la lignée de ses performances 2022 (7.04%). La capitalisation a plus que doublé, passant de 212.7 millions d'euros en 2022 à 467.2 millions d'euros en 2023. Le taux d'occupation financier est resté optimal et la durée résiduelle des baux est restée confortable à 8.6 ans à la fin de l'année 2023.

Perspective pour 2024

La SCPI commence bien cette nouvelle année, consolidant le prix de ses parts à 200 € grâce à une évaluation positive de la valeur de son patrimoine. La valeur de reconstitution a en effet progressé en un an, selon l'évaluation du 31/12/2023.

IROKO ZEN en chiffres

¹La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
²La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution¹, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
^*Dividende brut, avant prélèvement libératoire

Niveau de risque de l'investissement dans IROKO ZEN

  Choix des actifs

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Ticket d'entrée et frais

Malgré une année 2023 marquée par des perturbations sur le marché immobilier, la société civile de placement immobilier (SCPI) Iroko Zen a enregistré un taux de distribution supérieur à 7% po ... ur la troisième année consécutive, selon un communiqué.

Les expertises indépendantes, principalement menées par Cushman & Wakefield, ont révélé une résistance solide du portefeuille diversifié d'actifs de la SCPI. Le prix de part d'Iroko Zen a ainsi présenté une décote fin 2023, avec une valeur de reconstitution à 209,43 € contre une valeur d'achat à 200 €.

En 2023, 6200 nouveaux épargnants se sont tournés vers la SCPI, contribuant à une collecte dynamique de 254 millions d'euros pour un total de plus de 467 M€ de capitalisation.

Côté patrimoine, elle indique avoir renforcé sa diversification en intensifiant ses positions à l'étranger, passant de 46 % à 56 % de son patrimoine situé hors France, notamment en Allemagne, en Espagne, en Irlande et aux Pays-Bas.

D'après la société de gestion, la stratégie opportuniste adoptée par Iroko Zen lui a permis de tirer parti du climat immobilier difficile pour exploiter des opportunités uniques. Les acquisitions réalisées en 2023 représentent un peu plus de 60 % du patrimoine actuel d'Iroko Zen, générant une hausse potentielle de la performance de la SCPI.

Iroko Zen a également lancé la SCI Iroko Next. Dédiée à l'assurance-vie, cette dernière investit dans des stratégies accompagnant les transitions générationnelles, digitales et démographiques. Elle a enregistré une performance de 5,48% en 2023, et est maintenant disponible dans les contrats Generali, Prepar Vie et Oradea.

Selon un communiqué de la société de gestion IROKO, l'audit de patrimoine réalisé cet été a révélé une hausse de la valeur du patrimoine de la SCPI Iroko Zen. Le prix des parts est donc main ... tenu, celui-ci conservant "une décote de plus de 3,5% par rapport à la valeur de reconstitution".
Pour rappel, le contexte sur le marché immobilier a poussé l'Autorité des Marchés Financiers à demander aux SCPI de réévaluer leur patrimoine afin d'adapter le prix de leurs parts le cas échéant.

La société de gestion indique par ailleurs que "l'objectif de performance non garanti pour 2023 est relevé à plus de 7%" pour Iroko Zen.

La SCPI Iroko Zen annonce la signature d'un crédit bancaire durable avec HSBC Continental Europe pour un montant initial de 50 millions d'euros, avec possibilité de le porter jusqu'à 75 millions.... r />
Le prêt est notamment destiné à financer un portefeuille immobilier européen d'une valeur d'environ 120 millions d'euros, comprenant des immeubles localisés en Irlande (49%), en Espagne (35%), et en France (16%).

Iroko Zen vient d'annoncer l'achat d'une plateforme logistique à Léon, ville espagnole de 130.000 habitants. Construite en 2019, elle développe une surface de 32.000 m2, et est entièrement louée ... à Décathlon pour 10 ans (bail ferme).
Le bâtiment a été acquis pour 18,5 millions d'euros hors droits, pour un rendement de 6,30% acte en main.

La capitalisation de la SCPI a tripé en 2022 et a franchi le cap des 200 millions d'euros. La société de gestion indique également avoir effectué près de 40 acquisitions en cours d'année, notam ... ment en Irlande (dont des bureaux loués à Riot Games à Dublin, éditeur du jeu vidéo League of Legends) et aux Pays-Bas (bureaux à Vianen).
Au 31 décembre 2022, Iroko ZEN était propriétaire de 57 bâtiments en Europe.

La SCPI vient d'acheter 3 nouveaux immeubles de bureaux dans les régions de Rouen, Metz et Lyon.
L'ensemble des acquisitions dépassent désormais les 100 millions d'euros. ...

La SCPI vient d'annoncer avoir réalisé son premier achat sur le territoire irlandais dans le cadre de sa stratégie paneuropéenne. Il s'agit d'un immeuble neuf situé au sud de Dublin dans la ville ... de Rathfarnham, au sein d'un quartier résidentiel. Il est composé d'un supermarché de près de 1500 m2 loué à Tesco pour une durée de 20 ans, et d'une crèche de près de 600 m2 loué à Safari Childcare pour une durée de 25 ans. L'immeuble est noté BER « A », ce qui reflète une bonne performance énergétique.
Le coût de cet achat est de 10,1 millions d'euros, pour un rendement de 5,25%, selon la société de gestion.

La société poursuit par ailleurs ses investissements en Espagne avec un immeuble de bureaux de 2200 m2 à Leganes (sud-ouest de Madrid). Proche de l'autoroute, il est situé au centre d'un pôle de compétitivité où sont déjà implantées des sociétés comme PSA, Coca-Cola ou Thales. L'actif est loué depuis 2020 à l'entreprise Mercortecresa pour une durée de 10 ans. Le coût de l'acquisition est de 3,2 millions d'euros, pour un rendement de 5,40%, selon Iroko.

Le premier immeuble acheté est situé à 45 km de Madrid dans une zone industrielle proche de l'autoroute où sont implantées les sociétés Prologis, Mercedes-Benz, MRW et Carrefour. Le second est ... au nord de Bilbao à 200 mètres de la gare de Gallarta.
Ces 2 bâtiments totalisent une surface de 20.000 m² et ont été cédés par la société TEKNIA dans le cadre d'une opération d'externalisation (sale & lease back) avec la signature de baux d'une durée d'engagement ferme de 10 ans avec deux options de renouvellement de 5 ans chacune, soit un total de 20 ans. Cet investissement permettra à Iroko ZEN de percevoir un loyer global supérieur à 850.000 €/an, couverts à la fois par des dépôts de garantie et par une garantie de la maison mère TEKNIA Manufacturing Group sur une durée totale de 10 ans.

Créée il y a seulement 14 mois, la SCPI Iroko Zen annonce un rendement de 7,10% pour 2021. Cette performance, parmi les plus élevées du marché et qui laisse songeur dans un marché aux rendements ... faibles, a plusieurs sources.

Gautier Delabrousse-Mayoux, Président d'Iroko, rappelle que la SCPI n'en prélève aucun frais d'entrée, ce qui « permet de mettre mécaniquement plus d'argent au travail ».

En 18 mois, la SCPI a collecté 53 millions d'euros auprès de 1100 investisseurs, ce qui lui a permis d'acheter 19 actifs, dont 2 en Espagne et 1 en Allemagne.

Pour sa première année d'existence, IROKO vient de franchir les 50 millions d'euros collectés, soit deux fois plus que l'objectif visé, indique un communiqué de la société de gestion. La SCPI c ... ompte désormais plus de 1000 investisseurs.

Iroko ZEN vient de finaliser son 2ème investissement en Espagne.
Le supermarché de 1.200 m2 est entièrement loué par l'enseigne alimentaire « Dia La Plaza » dans le cadre d'un bail qui s ... 'achève en 2033. Le locataire est dans les lieux depuis 2006 et les locaux ont été rénovés en 2016.
L'investissement pour Iroko ZEN présente un taux de rendement immédiat de 7,50%. Ce rendement est non garanti. Selon le communiqué de la société de gestion, il s'agit du taux à l'achat : c'est un taux théorique qui dépend du bon paiement des loyers par le locataire.