IROKO ZEN : notre avis sur la SCPI
Par la rédaction, mise à jour le 20/02/2024La SCPI Iroko zen est l'une des plus innovantes du marché. Elle a distribué un rendement supérieur à 7% sur 2 années consécutives.
Score 18,0 / 20
Atouts de IROKO ZEN
- Pas de frais d'entrée- Dividende versé mensuellement
- Souscription en ligne
- Politique d'investissement responsable
- Durée résiduelle des baux longue (environ 9 ans à fin 2023)
Points faibles :
- SCPI jeune par rapport au marché, mais qui achève sa 3ème année d'existenceAnalyse Synthèse Performances Prix des parts Patrimoine Frais / Souscription Actualités Vos commentairesRetour
IROKO ZEN : avis et analyse complète
Iroko Zen est la première SCPI de la société de gestion IROKO. Elle innove dans sa politique d'investissement et de distribution des dividendes, en prenant parfois le contre-pied d'un certain nombre de SCPI concurrentes.
Elle se distingue notamment par son absence de frais de souscription, ce qui signifie que 100% des sommes investies par les épargnants sont affectées au fonds de placement. Selon la société de gestion, cela permet de mieux aligner les intérêts des investisseurs et ceux des gestionnaires.
Pour compenser l'absence de frais d'entrée, Iroko Zen applique des frais de gestion légèrement supérieurs à la moyenne du marché (14,4% TTC sur les loyers encaissés par la SCPI), ce qui représente environ 1,6% par an pour l'investisseur, selon IROKO.
L'objectif déclaré de la SCPI Iroko Zen est de "refléter les usages de demain" dans ses acquisitions. Sa stratégie d'investissement cible notamment des immeubles de bureaux et des commerces avec services, avec une surpondération en logistique/entrepôt. Ses marchés cibles incluent la France ainsi que certains pays voisins en Europe.
Elle a donc investi dans une variété d'actifs, notamment des entrepôts, des commerces et des bureaux, avec une prédilection pour les immeubles de petite taille. Elle privilégie également une approche d'investissement socialement responsable (ISR) et a obtenu le label ISR immobilier en 2021.
Fin 2023, Iroko Zen compte 95 immeubles en portefeuille, dont un bon nombre situé hors de France, générant près de la moitié des loyers perçus. Ces actifs sont loués à des locataires de premier plan, parmi lesquels figurent MAAF Assurances, les supermarchés Dia ou la Poste.
Résultats 2023
Le dividende distribué aux associés a légèrement augmenté à 14.23€ en 2023, contre 14.07€ en 2022, ce qui a permis à IROKO ZEN d'afficher un taux de distribution de 7.12%, une hausse par rapport à l'objectif initial et dans la lignée de ses performances 2022 (7.04%). La capitalisation a plus que doublé, passant de 212.7 millions d'euros en 2022 à 467.2 millions d'euros en 2023. Le taux d'occupation financier est resté optimal et la durée résiduelle des baux est restée confortable à 8.6 ans à la fin de l'année 2023.
Perspective pour 2024
La SCPI commence bien cette nouvelle année, consolidant le prix de ses parts à 200 € grâce à une évaluation positive de la valeur de son patrimoine. La valeur de reconstitution a en effet progressé en un an, selon l'évaluation du 31/12/2023.
Présentation de IROKO ZEN
Société de gestion : | |
Type de SCPI : | RENDEMENT |
Taux de distribution* (2023)
|
7,12%*
▲ + 0,08 pts vs 2022 |
Dividende par part 2023 Variation vs n-1 |
14.23 €
▲ + 1,14% |
Risque d'investissement : | 3 / 7 |
Prix d'une part : Variation vs fin 2022 |
200.00 € = |
Valeur du patrimoine / part Evol. valeur de reconstit. |
207.64 € ≈ |
À l'achat : | Décote (-3.7%) |
Souscription minimum : | 5000 € |
Type(s) d'actifs | ✓ Bureaux ✓ Crèches ✓ Locaux d'activité ✓ Entrepôts ✓ Commerces |
Zones géographiques |
Région parisienne Régions de France Europe |
Label ISR immobilier |
OUI |
Délai de jouissance | 1er jour du 4ème mois suivant la souscription |
% de parts en attente de retrait | 0% |
Disponible en assurance-vie / PER |
PER |
Distribution brute annuelle moyenne sur 4 ans |
7,21% ** |
*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...
Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI :
chaque trimestre
Bulletin 4ème trimestre 2023
Bulletin 2ème trimestre 2023
Bulletin 1er trimestre 2023
Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.
Description de IROKO ZEN
IROKO ZEN est une SCPI de type RENDEMENT à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par IROKO.
Créée en 2020, IROKO ZEN totalise4 années d'activité. Elle annonce 467.2 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.
Avec 2 336 088 parts émises et 10 951 souscripteurs (nombre d'associés), IROKO ZEN a une souscription moyenne de 213,3 parts par investisseur.
En 2023, la capitalisation de la société a varié de 254,5 million(s) d'euros.
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Taux de distribution de IROKO ZEN : 7,12% en 2023
Pour l'année 2023, la SCPI IROKO ZEN a distribué à ses souscripteurs un dividende de 14.23 euros par part. Le rendement brut a été de 7,12% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il a légèrement augmenté par rapport à l'année précédente. Ce taux de distribution a été supérieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 200.00 euros, stable par rapport à l'année précédente.
Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
IROKO ZEN en chiffres
1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire
Niveau de risque de l'investissement dans IROKO ZEN
Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 7 ans.***
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Évolution du prix des parts de IROKO ZEN
La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire
pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais).
On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. C'est bien le cas ici, puisque le prix de souscription de 200.00 € est bien inférieur à la valeur de reconstitution de 207.64 €. La décote est de -3.7 %.
Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 200 € par part.
NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée
Analyse du patrimoine de IROKO ZEN
Choix des actifs
1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement
IROKO ZEN dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 32.00 %
- locaux d'activité à 21.00 %
- entrepôts à 12.00 %
- commerces à 27.00 %
- crèches à 1.00 %
Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Région parisienne à 17.00 %
- Régions à 27.00 %
- Europe à 56.00 %
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2. Evolution de la valeur du patrimoine
Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :
Souscription et frais de IROKO ZEN
Ticket d'entrée et frais
Pour investir dans IROKO ZEN, le ticket minimum est de 5000 €.
Les frais de souscription sont de 0.00 % TTC (moyenne du marché : 6,73%).
Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 14.60 % TTC (moyenne du marché : 7,70%).
Cette SCPI est aussi disponible via un Plan d'épargne retraite (PER) avec (liste non exhaustive) :
Nom | Distributeur | Label | Score ideal-investisseur |
PLACEMENT-DIRECT RETRAITE ISR | Placement-Direct | 17,2/20 |
Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.
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***Avertissement sur l'investissement en SCPI
L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti.
Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.
Commentaires (1)
Scpi innovante certes, mais très jeune et 27 % de dette, c'est beaucoup plus que beaucoup d'autres ...