NOVAXIA NEO : notre avis sur la SCPI

Stratégie d'investissement

NEO est la première SCPI du groupe Novaxia. Elle a pour objectif d'investir dans des villes de plus de 200 000 habitants au sein des pays de l'OCDE. Les actifs visés sont majoritairement des bureaux, hôtels et résidences gérées.

La SCPI NEO mise sur la transformation urbaine : réhabilitation d'actifs immobiliers délaissés, adaptation de l'usage des bâtiments (des bureaux deviennent des logements ou inversement), invention d'autres modes de travail et de consommation (co-working, jardins partagés...).

Début 2024, la SCPI Néo détient 36 immeubles dont 95% de bureaux avec un certain équilibre entre des locaux situés en France et ailleurs en Europe. Le taux d'occupation financier est excellent, à 99,7%. La durée résiduelle des baux est de 3,70 années, ce qui laisse le temps de voir venir les renégociations et départs de locataire, mais pose la question de la concomitance de ceux-ci entre 2027 et 2029.

Innovations

NEO se distingue par plusieurs innovations. D'abord, les investisseurs peuvent recevoir leurs loyers mensuellement, ce qui reste rare sur le marché. Ensuite, il s'agit d'une SCPI dont il est possible d'acquérir les parts grâce à des versements programmés. Cette option est possible pour l'achat de parts en nue-propriété dans le cadre d'un démembrement temporaire, la société de gestion se chargeant de trouver l'usufruitier.

L'achat des parts en démembrement permet de constituer un patrimoine tout en évitant d'alourdir son impôt sur le revenu, puisque l'investisseur ne touche aucun loyer pendant cette période. Elle peut être par exemple intéressante pour les personnes qui n'ont pas besoin d'un revenu complémentaire dans l'immédiat, mais qui préparent un besoin futur de nouvelles ressources financières. L'opportunité de cette solution doit être examinée soigneusement au regard de la situation particulière des personnes intéressées.

En 2020, la société de gestion est devenue la première entreprise à mission, c'est-à-dire intégrant des engagements sociaux dans ses statuts. En 2021, la SCPI Neo a figuré parmi les premières à obtenir le label ISR immobilier, ce qui implique une gestion tenant compte des aspects d'économie d'énergie et de développement durable.

Pas de frais d'entrée, et une SCPI qui distribue rapidement un loyer

L'un des points les plus intéressants pour les investisseurs est que la SCPI Néo propose une politique de 0% de frais d'entrée. Si elle peut s'avérer attractive, elle est compensée par une politique de frais annuels plus lourds que la moyenne : 18% TTC de frais de gestion (les plus élevés du marché actuellement), 3,6% de commissions sur les acquisitions ou cession, 6% sur le suivi des travaux, et une pénalité de 6% pour tout retrait intervenant durant les 5 premières années.

Le délai d'entrée en jouissance des parts est aussi assez court par rapport aux standards du marché. Ce qui permet aux investisseurs de commencer à percevoir leurs loyers environ 4 mois après leur investissement, contre 6 à 7 mois pour certaines SCPI.

Un point plus mitigé peut être apporté à l'espace client du site Internet, sur lequel il est d'ailleurs rapporté certains bugs. Les informations disponibles restent assez succinctes pour les épargnants.

Résultats 2023

Les résultats de Néo sont positifs sur 2023, avec un taux de distribution en augmentation avec 6,51% bruts en 2023, comparé à 6,33% en 2022. Le dividende a ainsi légèrement augmenté sur l'année, passant de 11,84 € en 2022 à 12,17 € en 2023. Notons cependant qu'il est surtout le fruit d'une distribution nettement plus importante sur le dernier trimestre, le montant des versements étant très fluctuant d'un trimestre à l'autre.
Contrairement à une vingtaine de SCPI du marché, le prix des parts est resté stable à 187 euros.
La capitalisation de Néo a aussi progressé, passant de 358 millions d'euros en 2022 à 420,5 millions en 2023.

Perspectives pour 2024

La SCPI Novaxia Neo maintient une bonne tendance à ce stade pour l'année en cours. Cela permet d'espérer un niveau de distribution stable pour 2024. NOVAXIA NEO est une SCPI de type RENDEMENT à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par NOVAXIA INVESTISSEMENT.

Description

Taux de distribution de NOVAXIA NEO : 6,51% en 2023

Pour l'année 2023, la SCPI NOVAXIA NEO a distribué à ses souscripteurs un dividende de 12.17 euros par part. Le rendement brut a été de 6,51% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il a légèrement augmenté par rapport à l'année précédente. Ce taux de distribution a été supérieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 187.00 euros, stable par rapport à l'année précédente.