SCPI NOVAXIA NEO Novaxia Neo : la valeur de reconstitution tombe sous le prix de la part, en recul de 11,6 % depuis 2021

Synthèse

Le prix de la part de Novaxia Neo n'a pas bougé depuis 2020, alors que la valeur du patrimoine et le revenu servi reculent. La valeur de reconstitution, 193,83 € en 2021, ressort à 171,25 € au 30 juin 2026 : le prix de 187 € la dépasse désormais de 9,2 %. Le dividende annuel a perdu 29,2 % entre 2019 et 2025. Dans le même temps, la file des parts en attente de retrait s'allonge de 47 % en deux trimestres. Le deuxième trimestre 2026 prolonge chacune de ces trajectoires.

Un prix figé, une valeur qui glisse en dessous

Le souscripteur paie aujourd'hui sa part plus cher que ce que coûterait la reconstitution du patrimoine qu'elle représente. Le prix de souscription est inchangé à 187 € depuis 2020. Sur la même durée, la valeur de reconstitution passe de 193,83 € en 2021 à 171,25 € en 2026, soit un recul de 11,6 %. En 2021, le prix se situait sous cette valeur. Il la dépasse aujourd'hui de 9,2 %. Le dernier trimestre accentue le mouvement : la valeur de reconstitution passe de 176,68 € au 31 mars à 171,25 € au 30 juin. Le prix de retrait est lui aussi fixé à 187 €, et aucun nouveau prix n'est annoncé par la société de gestion.

Le revenu : six exercices de baisse, un trimestre en légère hausse

Le revenu servi se contracte depuis six exercices, sans que le prix de la part en tienne compte. Le dividende annuel passe de 13,06 € en 2019 à 9,25 € en 2025, soit -29,2 %, et le taux de distribution de 6 % à 5,5 %, un demi-point de moins. Le prix étant constant depuis 2020, la baisse du taux sur cette période vient du dividende. Le rythme de l'exercice en cours reste en deçà de celui de l'exercice clos : les deux premiers acomptes de 2026, 1,69 € puis 1,81 € bruts, sont chacun inférieurs aux 2,75 € du quatrième trimestre 2025, sur un exercice 2025 terminé à 9,25 €, si bien qu'il resterait 5,75 € à distribuer sur les deux derniers trimestres pour l'égaler. Sur le trimestre, le dividende brut progresse de 1,69 € à 1,81 €, alors que la part issue des loyers recule de 1,80 € à 1,60 €. Les deux évoluent en sens inverse. L'écart tient à la ligne d'impôts étrangers : -0,11 € au premier trimestre, à la suite d'une reprise de provision, puis 0,21 € au deuxième. Le brut, base de comparaison du taux de distribution, n'est pas le montant encaissé. Le revenu tiré des loyers, lui, ressort à 1,60 € par part, en baisse de 0,20 €.

Un patrimoine net à 22,2 % sous le prix

La valeur nette du patrimoine s'éloigne du prix payé par les associés. La valeur de réalisation s'établit à 145,51 € au 30 juin 2026, contre 150,41 € trois mois plus tôt. Elle se situe 22,2 % sous le prix de 187 € et a reculé de 16,1 % depuis 2021. La valeur des immeubles passe de 537,0 M€ à 525,6 M€ sur le trimestre, soit -2,1 %. Le taux d'endettement remonte de 32,8 % à 35,0 %, après 34,2 % fin 2025, et la durée moyenne de la dette passe de 1,50 à 1,92 an. À dette inchangée, une baisse de la valeur des actifs suffit à faire monter ce ratio.

Une file de sortie qui grossit plus vite que la collecte

Sortir du fonds devient plus long, car le mécanisme de retrait dépend de souscriptions nouvelles qui se raréfient. Les parts en attente de retrait passent de 92 804 fin 2025 à 125 194 au 31 mars, puis à 136 830 au 30 juin 2026, soit +47 % en deux trimestres, et représentent désormais 5,98 % du capital. En face, la collecte du trimestre atteint 0,3 M€, contre 0,55 M€ au premier trimestre, pour une capitalisation de 427,9 M€. Le prix de retrait étant aligné sur le prix de souscription, une part ne sort que si une souscription vient la remplacer. Le nombre d'associés passe de 8 952 à 8 963.

Une occupation en retrait depuis fin 2025

Les loyers reposent sur un parc dont le remplissage a baissé en six mois. Le taux d'occupation financier passe de 94,5 % fin 2025 à 90,6 % au premier trimestre, puis 91,1 %. Le taux d'occupation physique recule de 90,4 % à 89,3 %. Le parc compte toujours 38 immeubles, pour 128 locataires contre 131 fin 2025, et la durée résiduelle des baux se réduit de 3,6 à 3,4 ans.

Sur la durée

Le taux de rentabilité interne sur cinq ans s'établit à 6,99 %, contre 7,08 % au trimestre précédent. Il intègre les revenus perçus et l'évolution du prix de la part, inchangé depuis 2020. La SCPI reste classée article 9 au sens du règlement SFDR et labellisée ISR. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.