SCPI NOVAXIA NEO :
Taux de distribution en repli marqué à 5,50 % et tension nouvelle sur la liquidité au T4 2025
Prix d’achat
Légèrement surévalué
Écart : 5.8 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,67
Tensions modérées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 5,50 %
- Taux d’occupation financier : 94,50 %
- Durée moyenne des baux : 3,6 ans
- Capitalisation : 427,9 M€
- Nombre d’immeubles : 38
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Légèrement surévalué
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
dans la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
légèrement surévalué
Visibilité locative
inférieur
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | NOVAXIA INVESTISSEMENT |
| Nom SCPI | NOVAXIA NEO |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | juin 2019 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 12/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 5,50% |
| Dividende trimestriel | 2,75 € |
| Dividende annuel | 9,25 € |
| Performance brute globale annuelle | 5,50% |
| TRI 10 ans | - % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 187,00 € |
| Prix de retrait | 187,00 € |
| Valeur de réalisation | 150,41 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 176,68 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 12/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 5,50 % | 6,01 % | 6,51 % | 6,33 % | 6,49 % | 6,00 % |
Score de lecture factuel
En matière de rendement, la trajectoire est en inflexion nette : le taux de distribution est passé de 6,51 % en 2023 à 5,50 % en 2025, exclusivement sous l'effet d'une contraction du dividende, le prix de part étant resté stable. Le dividende a reculé de 24 % en deux exercices, ce qui constitue une dynamique de distribution en recul marqué.
Sur le plan de la valorisation, une tension observable s'est installée : le prix de souscription de 187 € dépasse désormais la valeur de reconstitution de 176,68 € de 5,84 %, et excède la valeur de réalisation de 150,41 € de 24,3 %. La valeur de reconstitution a baissé de 8,8 % depuis 2021, alors que le prix de souscription est resté inchangé.
Concernant l'exploitation, le niveau est intermédiaire avec un signal de dégradation : le TOF a reculé de 97,7 % à 94,5 %, et la WALB de 3,61 ans limite la visibilité des revenus locatifs futurs.
Du point de vue de la diversification, une concentration marquée est observable : 94 % du patrimoine est constitué de bureaux, et la seule donnée géographique disponible (36 % en Île-de-France hors Paris) ne permet pas de documenter une répartition territoriale large.
Enfin, sur la liquidité, une tension nouvelle est apparue : le passage de zéro à 92 804 parts en attente de retrait constitue un changement de régime pour cette SCPI, représentant un stock théorique d'environ 17,4 M€ rapporté au prix de souscription, sur une capitalisation de 427,9 M€.
Sur le plan de la valorisation, une tension observable s'est installée : le prix de souscription de 187 € dépasse désormais la valeur de reconstitution de 176,68 € de 5,84 %, et excède la valeur de réalisation de 150,41 € de 24,3 %. La valeur de reconstitution a baissé de 8,8 % depuis 2021, alors que le prix de souscription est resté inchangé.
Concernant l'exploitation, le niveau est intermédiaire avec un signal de dégradation : le TOF a reculé de 97,7 % à 94,5 %, et la WALB de 3,61 ans limite la visibilité des revenus locatifs futurs.
Du point de vue de la diversification, une concentration marquée est observable : 94 % du patrimoine est constitué de bureaux, et la seule donnée géographique disponible (36 % en Île-de-France hors Paris) ne permet pas de documenter une répartition territoriale large.
Enfin, sur la liquidité, une tension nouvelle est apparue : le passage de zéro à 92 804 parts en attente de retrait constitue un changement de régime pour cette SCPI, représentant un stock théorique d'environ 17,4 M€ rapporté au prix de souscription, sur une capitalisation de 427,9 M€.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 38 |
| Nombre de locataires | 131 |
| Surface totale | 226 969 m² |
| Durée des baux | 3.6 ans |
Occupation & dette
| TOF | 94,50 % |
| Taux d’endettement | 34,20 % |
| Capitalisation | 427,9 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 92804 |
ESG
| Classification SFDR | Article 9 |
| Label ISR | Oui |
Analyse
Synthèse
Novaxia Neo affiche au 31 décembre 2025 un taux de distribution de 5,50 %, en net recul par rapport aux exercices précédents, où il oscillait entre 6,00 % et 6,51 %. Ce repli s'explique intégralement par une baisse du dividende annuel, passé de 10,01 € en 2024 à 9,25 € par part en 2025, le prix de souscription restant inchangé à 187 €.
Novaxia Neo affiche au 31 décembre 2025 un taux de distribution de 5,50 %, en net recul par rapport aux exercices précédents, où il oscillait entre 6,00 % et 6,51 %. Ce repli s'explique intégralement par une baisse du dividende annuel, passé de 10,01 € en 2024 à 9,25 € par part en 2025, le prix de souscription restant inchangé à 187 €.
Parallèlement, le patrimoine reste fortement concentré sur les bureaux (94 % des actifs) et sur l'Île-de-France hors Paris (36 % de la répartition géographique connue), avec un taux d'occupation financier en recul à 94,5 % contre 97,7 % lors de la dernière donnée antérieure disponible. L'apparition de 92 804 parts en attente de retrait, alors que ce compteur était à zéro précédemment, constitue un signal inédit pour cette SCPI.
Enfin, le prix de souscription de 187 € se situe au-dessus de la valeur de reconstitution (176,68 €) et nettement au-dessus de la valeur de réalisation (150,41 €), un écart qui s'est creusé au fil des derniers exercices.
La classification Article 9 SFDR et le label ISR restent en place, cohérents avec le positionnement déclaré de transformation urbaine de la société de gestion.
Introduction
Novaxia Neo est une SCPI gérée par Novaxia Investissement, classifiée Article 9 au sens du règlement SFDR et titulaire du label ISR. La présente analyse couvre les données disponibles du bulletin trimestriel du T4 2025 (période du 1er octobre au 31 décembre 2025), mises en perspective avec les séries historiques allant de 2019 à 2024. L'ensemble des constats repose exclusivement sur les données chiffrées fournies, sans recours à des sources extérieures.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de Novaxia Neo s'établit à 5,50 % pour l'exercice 2025. Ce niveau marque une rupture dans la trajectoire observée depuis 2020 : la SCPI avait affiché 6,00 % en 2020, puis 6,49 % en 2021, 6,33 % en 2022, 6,51 % en 2023 et 6,01 % en 2024. La baisse entre 2024 et 2025 atteint donc 51 points de base, et l'écart avec le point haut de 2023 (6,51 %) représente un repli de 101 points de base en deux ans.
L'origine de cette contraction est identifiable sans ambiguïté. Le prix de souscription n'a pas varié : il est resté fixé à 187 € depuis 2020. La variable explicative est donc le dividende annuel, qui passe de 10,01 € en 2024 à 9,25 € en 2025, soit une baisse de 7,6 %.
Il est à noter que le dividende avait déjà reculé entre 2023 (12,17 €) et 2024 (10,01 €), soit une baisse de 17,7 %.
La tendance cumulée sur deux exercices est donc un recul de 24,0 % du dividende par part. Il convient de rappeler qu'un niveau de taux de distribution, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité d'exploitation d'une SCPI ; il doit être mis en regard d'autres indicateurs patrimoniaux et financiers.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription de 187 € se situe, au 31 décembre 2025, au-dessus de la valeur de reconstitution de 176,68 €. L'écart entre ces deux grandeurs atteint +5,84 %. Cette situation s'est inversée par rapport aux exercices antérieurs : en 2021, la valeur de reconstitution était de 193,83 €, soit supérieure au prix de souscription de 187 € (écart de -3,5 %). En 2022, elle s'établissait à 186,19 €, très proche du prix de part. En 2023, elle remontait à 191,33 € puis redescendait à 188,33 € en 2024. Au T4 2025, elle a de nouveau baissé à 176,68 €, soit un recul de 6,2 % par rapport à 2024 et de 8,8 % par rapport à son niveau de 2021.
La valeur de réalisation, qui reflète la valeur vénale nette des actifs, s'établit à 150,41 € au 31 décembre 2025. L'écart entre le prix de souscription et cette valeur de réalisation est de +24,3 %. Ce différentiel signifie que le prix payé par un souscripteur intègre une surcote substantielle par rapport à la valeur estimée du patrimoine immobilier net.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 94,5 % au T4 2025, un niveau qui se situe dans la tranche intermédiaire, entre 90 % et 95 %. La dernière donnée antérieure disponible indiquait un TOF de 97,7 %, sans précision de date. L'écart de 3,2 points traduit une dégradation observable de la qualité d'occupation du patrimoine, qui peut contribuer à expliquer la baisse du dividende constatée sur les derniers exercices.
Le patrimoine comprend 38 immeubles pour 131 locataires et une surface totale de 226 969 m². La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) ressort à 3,61 ans. Ce niveau offre une visibilité locative limitée sur le moyen terme, même s'il convient de rappeler que la durée ne préjuge pas de la qualité des locataires ni de leur capacité à renouveler leurs engagements. Le ratio de 3,4 locataires par immeuble en moyenne suggère un parc d'actifs de taille diverse, sans qu'il soit possible de déterminer la concentration des loyers sur un nombre restreint de locataires à partir des seules données disponibles.
La répartition typologique est marquée par une très forte concentration : les bureaux représentent 94 % du patrimoine, les hôtels 4 %, les activités et l'enseignement se partageant les 2 % restants. Cette quasi-monoexposition sectorielle lie étroitement la performance de la SCPI à la dynamique du marché des bureaux. La répartition géographique disponible fait apparaître l'Île-de-France hors Paris à 36 %, mais les données ne détaillent pas le solde (64 %), ce qui limite l'analyse de la diversification territoriale.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de Novaxia Neo atteint 427,9 M€ au 31 décembre 2025, un niveau qui traduit une taille significative dans le paysage des SCPI. Le taux d'endettement s'établit à 34,2 %, ce qui représente un recours notable au levier financier. En l'absence de données d'endettement des exercices précédents, il n'est pas possible de caractériser la dynamique de ce ratio.
L'élément le plus saillant de ce bulletin concerne la liquidité. Le nombre de parts en attente de retrait est de 92 804 au T4 2025, alors que la donnée antérieure disponible indiquait zéro part en attente. Ce passage d'une situation de liquidité parfaitement fluide à un stock de demandes de rachat en suspens constitue une inflexion majeure. Rapportée au prix de souscription de 187 €, cette file d'attente représente un montant théorique de l'ordre de 17,4 M€.
Le prix de retrait, identique au prix de souscription à 187 €, indique que la société de gestion n'a pas appliqué de décote à ce stade. L'absence de données sur les volumes de collecte ou de cessions empêche toutefois d'évaluer la capacité d'absorption de cette file d'attente.
