Action Unibail-Rodamco-Westfield : un potentiel sous-évalué dans un environnement de marchés instables

Une solide performance opérationnelle malgré des défis à court terme

Unibail-Rodamco-Westfield (URW) continue de dominer le secteur immobilier commercial avec un portefeuille composé de centres commerciaux haut de gamme, de bureaux et de sites de congrès, principalement en Europe et aux États-Unis. L’année 2025 a bien démarré, avec des résultats solides au premier trimestre. Les ventes locataires ont augmenté de 2,1%, et le taux de fréquentation des centres commerciaux a augmenté de 0,4%, malgré des effets de calendrier défavorables liés aux fêtes de Pâques et à l'année bissextile. Le groupe a également réussi à mettre en place plusieurs stratégies visant à renforcer son bilan et sa position sur le marché.

En 2025, il a enregistré la vente d’actifs pour un total de 1 milliard d’euros, dont 700 millions d’euros en actifs de détail en Europe, s'inscrivant dans une démarche stratégique de désendettement et de réorientation vers des actifs à plus forte rentabilité. Le portefeuille immobilier d'URW est constitué principalement de centres commerciaux, représentant 87% de la valeur totale de ses actifs.

Ces centres, dont beaucoup portent la marque Westfield, attirent plus de 900 millions de visiteurs par an, ce qui confère à la société une position dominante dans les marchés de la consommation et du retail. Les centres phares de l'entreprise, comme Westfield à Paris et à Londres, continuent de bénéficier de l’attrait des consommateurs dans les zones urbaines les plus dynamiques du monde. Cependant, ces performances solides sont mises à l’épreuve par un environnement économique difficile. Le groupe doit faire face à des pressions externes telles que les incertitudes géopolitiques, la concurrence croissante dans le secteur du commerce de détail en ligne et les fluctuations des taux de change, qui peuvent affecter ses revenus en dehors de l'Europe.

Des projets de développement prometteurs mais des défis externes persistants

Un des principaux catalyseurs pour Unibail-Rodamco-Westfield en 2025 est la réussite de l'ouverture de son nouveau flagship, le Westfield Hamburg-Überseequartier, en avril 2025. Ce centre commercial a attiré plus d’un million de visiteurs dans les deux premières semaines suivant son ouverture, signalant une forte demande pour des expériences retail immersives et de haute qualité. Cette ouverture s’inscrit dans une stratégie plus large de réaménagement urbain et de développement de centres commerciaux phares dans des métropoles dynamiques, répondant à une demande croissante pour des espaces de shopping uniques.

Le groupe a également élargi ses activités aux États-Unis avec la division Westfield Rise, une plateforme médiatique intégrée visant à générer des revenus grâce à des partenariats avec des marques et à des initiatives expérientielles dans ses centres commerciaux. Ce modèle devrait permettre à URW de diversifier ses sources de revenus et de tirer parti de la demande croissante pour le retail média et les expériences interactives. Néanmoins, plusieurs freins subsistent.

L’un des principaux défis d’URW reste son exposition à la volatilité des devises et à l'incertitude économique mondiale. En effet, les fluctuations des taux de change, notamment en EUR/USD, peuvent avoir un impact sur la rentabilité des projets internationaux du groupe. De plus, bien que le groupe bénéficie d’une solide liquidité, avec plus de 13 milliards d'euros disponibles à la fin du premier trimestre 2025, les tensions géopolitiques et les récessions potentielles dans certains marchés clés pourraient avoir un effet défavorable sur la demande de ses espaces commerciaux.

Une action sous-évaluée mais sous pression technique

Au 7 juillet 2025, l'action d'Unibail-Rodamco-Westfield se négocie à 80 €, soit 5,3% en dessous de son plus haut de l’année de 84,30 €, mais elle reste largement au-dessus de son plus bas niveau de 65,56 €. Le potentiel de valorisation est intéressant avec un objectif de prix fixé à 93 €, représentant une hausse de 16% par rapport à son cours actuel.

La société offre un rendement du dividende de 4,35 %, largement supérieur à la moyenne du secteur des fonds immobiliers, qui est de 3,5%. Cependant, les révisions de prévisions de bénéfices sont en légère baisse (-0,9%) et la performance relative de l'action par rapport à l'indice STOXX600 reste inférieure à la moyenne, suggérant une sous-performance dans l’environnement actuel. Malgré cela, URW reste fondamentalement sous-évaluée et le potentiel d’appréciation du titre est clair si l’on prend en compte les perspectives de croissance à long terme et la solidité de son portefeuille immobilier.

Une action défensive avec un potentiel à moyen terme

Unibail-Rodamco-Westfield reste une entreprise solide avec un portefeuille de qualité et un modèle économique résilient. L'ouverture réussie de Westfield Hamburg et l'expansion de Westfield Rise aux États-Unis offrent des perspectives de croissance prometteuses. Toutefois, les risques externes, notamment la volatilité des devises et les incertitudes économiques mondiales, pèsent sur le titre à court terme. L’action est actuellement sous-évaluée et offre un rendement attractif pour les investisseurs à la recherche de valeurs immobilières de qualité. Cependant, la pression technique et les révisions négatives des bénéfices nécessitent de rester prudent, et les investisseurs doivent suivre de près l'évolution des conditions macroéconomiques et la performance de l'entreprise dans ses segments internationaux. Pour ceux cherchant à entrer dans le titre, il pourrait être judicieux d'attendre une stabilisation des conditions de marché et des signaux positifs concernant la croissance des bénéfices et la gestion des actifs.