Action Unibail-Rodamco-Westfield : réalignement opérationnel et prudence des analystes

Un rebond opérationnel maîtrisé, mais encore fragile

Le chiffre d’affaires proportionné d’Unibail-Rodamco-Westfield s’est établi à 943,3 millions d’euros au premier trimestre 2025, quasi stable par rapport à l’année précédente (+0,0 %). Cette stagnation masque des dynamiques contrastées entre segments : les loyers bruts des centres commerciaux progressent légèrement (+0,8 %), ceux des bureaux également (+1,3 %, tirés par de nouvelles livraisons), tandis que l’activité 'conventions & expositions' recule de -16,2 %, pénalisée par une base de comparaison élevée liée aux effets Jeux Olympiques de 2024 et à d'autres facteurs de saisonnalité. Le GRI des centres commerciaux augmente de 2,6 % à périmètre constant, tiré par l’indexation (+1,3 %) et la hausse du taux d’occupation. Le chiffre d’affaires variable (services, parkings, retail media) bondit de 9,4 %. La fréquentation progresse de +0,4 %, malgré des effets calendaires défavorables. Les ventes des enseignes sont en hausse de +2,1 %, avec des disparités géographiques : hausse en Europe du Sud (+2,3 %) et aux États-Unis (+3,4 %), recul en Europe centrale. Le taux de vacance EPRA atteint 5,3 %, en hausse saisonnière par rapport à fin 2024 (4,8 %) mais en amélioration sur un an (5,7 %). Le groupe vise un niveau de vacance stable ou en baisse d’ici la fin d’année. L’ouverture du centre Westfield Hamburg-Überseequartier le 8 avril marque un jalon stratégique : plus d’un million de visites ont été comptabilisées en deux semaines.

Rationalisation du portefeuille, retour aux actionnaires et discipline financière

URW a sécurisé ou finalisé pour 1 milliard d’euros de cessions depuis le début de l’année, dont 700 millions d’euros d’actifs commerciaux à la valeur nette comptable. Parmi les opérations notables : la vente de 15 % du Forum des Halles à CDC, 80 % de la tour Trinity à Norges Bank, et le centre Bonaire en Espagne. Côté financement, le groupe a émis en avril 815 millions d’euros d’obligations hybrides à 4,875 % (Perp-NC2030) et racheté 94 % de sa souche Perp-NC2028 à 7,25 %, réduisant ainsi le coût moyen de la dette hybride et allongeant la maturité sans impact sur la notation (BBB+/Baa2). La dette nette IFRS baisse à 19,2 Mds € (contre 20,0 Mds € fin 2024), et la liquidité atteint 13,2 Mds €, assurant plus de 36 mois de refinancement. L’objectif de résultat récurrent par action (AREPS) pour 2025 est confirmé dans la fourchette de 9,30 à 9,50 €, fondé sur la poursuite des cessions, une bonne dynamique locative et un environnement macroéconomique stable. L’Investor Day du 14 mai pourrait détailler davantage le pipeline de développement de 3,5 Mds € (chiffre au 31/12/2024) et la stratégie post-désendettement.

Un profil de rendement, à valorisation contenue

Avec un PER estimé à près de 9, URW se traite avec une décote de 31 % par rapport à la moyenne sectorielle (13). Cette méfiance vis-à-vis des foncières de commerce contraste avec un rendement du dividende élevé de 6 %, bien supérieur à la moyenne du secteur (3,5 %). Ce dividende représente 53 % des bénéfices attendus, un taux modérément soutenable. Certains modèles de valorisation concluent à une sous-évaluation de l'action, bien que la croissance bénéficiaire attendue reste modeste (+4,5 % vs 18 % pour le secteur). La valeur comptable par action atteint 111 €, soit une décote boursière de 26 % environ.

Une stabilité retrouvée, appréciée dans un contexte de taux apaisés

URW a retrouvé une certaine stabilité en 2025 après plusieurs années de transformation. Le recentrage sur les actifs prime, la baisse du levier financier et la reprise locative forment un socle plus solide. Le potentiel de hausse est présent (jusqu'à +14 % par rapport à l’objectif compris entre 86,60 et 93 € selon les analyses), mais s’ajoute à un rendement régulier. Le profil défensif de la foncière s’illustre aussi par sa sensibilité modérée : avec un beta de 1,17 et un Bear Market Factor de -0,14 %, le titre amortit relativement bien les phases baissières. Ce comportement en fait une ligne patrimoniale adaptée aux portefeuilles orientés vers le rendement tangible. URW conserve une volatilité supérieure à la moyenne du marché, mais son positionnement géographique (zones urbaines premium en Europe et aux États-Unis) et sa solidité bilancielle justifient un regain d’intérêt, notamment si les futures cessions continuent à se faire sans décote.

Pour un investisseur en quête de revenus récurrents, URW offre un profil défensif avec une potentielle rentabilité attractive. Bien que la croissance soit modeste et les perspectives encore prudentes, la discipline financière retrouvée, la gestion active du portefeuille et la valorisation actuelle font du titre une valeur intéressante à regarder de près.