Investir dans l'immobilier à Barcelone : avantages et inconvénients

La démarche d'acquérir un bien immobilier à l'étranger est relativement fréquente pour les expatriés. Lorsqu'ils sont bien implantés dans leur pays d'accueil, le choix de réaliser un investissement locatif sur place s'impose parfois très naturellement.

Mais l'environnement varie totalement d'un pays à l'autre, aussi mieux vaut-il connaître les lois applicables dans les pays concernés et se faire accompagner par un conseil de confiance (avocat, notaire...). L'investissement dans un bien immobilier en Espagne soulève en effet des questions d'ordre financier et juridique.

Cela fait maintenant une trentaine d'années que la ville espagnole de Barcelone attire les Européens souhaitant investir. Station balnéaire économiquement dynamique, elle plaît notamment beaucoup aux Français. Plus de 20.000 y ont établi leur résidence principale.

Selon l'organisation mondiale du tourisme (OMT) cité par le journal Ouest-France, l'Espagne est aussi le deuxième pays le plus touristique du monde derrière la France. La Catalogne, dont Barcelone est la capitale, est en tête des destinations favorites avec 19,4 millions de visiteurs en 2019. A seulement 150 kilomètres de la frontière française, la ville de Gaudí attire une clientèle touristique grâce à ses plages, son beau temps et ses sites culturels. Elle est aussi bien desservie en TGV et en avion.

Rien d'étonnant donc, à ce que Barcelone soit l'un des lieux de prédilection de ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier à l'étranger. Mais il serait trop réducteur d'en brosser un portrait idyllique sans évoquer quelques risques liés à l'investissement.

Comme toutes les destinations de la planète, la ville souffre de la crise sanitaire et les touristes sont bien moins nombreux depuis quelques mois. Cette période est heureusement vouée à être transitoire, et pourrait même s'avérer être un bon moment pour acheter. Il ne faut cependant pas perdre de vue son contexte global. Le revers de la médaille d'un tel attrait se reflète notamment dans l'insécurité croissante de certains quartiers. Autre sujet pour les propriétaires : les lois qui favorisent les locataires dans bon nombre de situations, voire même les occupants sans droit ni titre.

Barcelone peut toutefois rester un bon emplacement pour ceux qui désirent se lancer dans un achat de logement meublé de courte ou moyenne durée.

Lors d'un investissement immobilier à l'étranger, le mieux est de demander un crédit à une banque locale. Les établissements français sont souvent réticents à financer des projets immobiliers à l'étranger. Concernant l'Espagne, un apport de 20 % est demandé si l'acquéreur est résident fiscal. Celui-ci passe à 30 % pour les non-résidents.

Les crédits espagnols sont majoritairement à taux variable, ce qui implique de porter attention au taux maximum de l'emprunt en cas de hausse, afin de ne pas se retrouver étranglé par les mensualités. Les banques locales proposent cependant de plus en plus de taux fixes, ceux-ci étant à privilégier à l'heure actuelle.

Comme en France, divers frais et taxes s'ajoutent au montant de l'acquisition. En Catalogne, il s'agit de 10% d'impôt sur la vente (en dessous de 1 million d'euros), auxquels s'ajoutent entre 3 et 4 % de frais de notaire. En général, ils ne sont pas finançables par le crédit, ce qui augmente d'autant le montant de l'apport nécessaire.

En cours de détention, le bien sera sujet à la taxe foncière (IBI Impuesto sobre Bienes Inmuebles), à des taxes locales, aux charges de copropriété, aux assurances etc. Enfin, toute mise en location suppose, comme en France, des frais d'agence.

Une fois le bien acquis, ceux qui ne réside pas sur place ou qui ne souhaitent pas passer du temps à gérer les locataires peuvent faire appel à des professionnels locaux, spécialisés dans la location à court terme ou à long terme pour les particuliers. Ces mêmes agences peuvent avoir un service d'investissement, de travaux et de gestion, que ce soit dans le cadre de la mise en location d'un studio à Barcelone pour les vacances ou d'un appartement plus grand pour un habitant.

Les revenus locatifs sont imposés différemment en fonction du pays de résidence du propriétaire. Ceux dont la résidence fiscale est située dans l'un des pays de l'Union européenne sont imposés au taux de 19% sur les revenus déduits des charges. Pour les autres, ce taux est porté à 24 % et s'applique sur les revenus bruts. Les biens libres sont aussi imposables. Attention, car la déclaration et le paiement de l'impôt sont trimestriels.

En cas de revente, la plus-value éventuelle sera elle aussi imposée au taux de 19 %, auquel viendra s'ajouter un impôt municipal déterminé en fonction de la valeur du bien et de la durée de détention.

La fiscalité internationale comporte des spécificités, et avec les nombreuses évolutions possibles, prendre les conseils d'un spécialiste est fortement recommandé (avocat fiscaliste par exemple).