Réforme locative : une rentabilité dopée, un coût public sous-estimé

Un amortissement fiscal très favorable aux investisseurs

Proposée dans le cadre du rapport parlementaire Daubresse-Cosson sur la relance de l’investissement locatif, la réforme envisagée introduit un mécanisme d’amortissement forfaitaire sur les logements mis en location longue durée. Concrètement, les bailleurs pourraient déduire chaque année 5 % du prix d’achat d’un logement neuf, ou 4 % pour un logement ancien (sous conditions de travaux).

Objectif affiché : redonner de l’attractivité à l’investissement locatif, mis à mal par la fin du Pinel, la hausse des taux et la réglementation environnementale. L’étude commandée par le Conseil de l’Investissement Locatif (CECLM) à Asterès analyse l’effet de ce nouveau levier fiscal sur la rentabilité des investisseurs… et sur les finances publiques.

Les résultats sont sans appel : l’amortissement ferait bondir le revenu net après impôt de +31 % à +88 % selon la tranche marginale d’imposition (11 % ou 30 %). Autrement dit, la réforme permettrait de doubler quasiment la rentabilité nette annuelle, qui passerait de 1,7 % à 3,2 % dans un scénario type (TMI 30 %, loyer à 720 €/mois, bien à 200 000 €).

Un coût budgétaire qui pourrait atteindre 1,8 milliard d’euros par an

Mais derrière cette amélioration spectaculaire du rendement se cache une équation budgétaire bien plus délicate. L’étude d’Asterès démontre que les hypothèses du rapport parlementaire — qui tablait sur un coût public de 457 M€ par an — sont largement sous-évaluées.

En intégrant les effets réels de l’amortissement sur la totalité du stock de logements concernés, Asterès estime que le coût budgétaire pourrait s’élever à 1,76 milliard d’euros en rythme de croisière en 2030, soit près de quatre fois plus que les prévisions initiales. Deux raisons à cet écart :

- Un coût unitaire d’amortissement plus élevé (3 300 € par an contre 2 700 € estimés) ;

- Une prise en compte du stock de logements existants et non seulement du flux annuel.

La réforme pourrait donc générer un effet d’aubaine fiscal sans produire l’effet d’entraînement attendu, si elle ne s’accompagne pas d’une vraie reprise des transactions et des constructions.

Un pari risqué sans garantie d’effet de levier

Asterès évalue plusieurs scénarios, allant d’un effet neutre sur les mises en chantier à une hausse sensible de l’investissement locatif. Dans le cas d’un effet d’entraînement réussi (avec 70 000 logements neufs et 75 000 anciens supplémentaires par an), le dispositif pourrait devenir budgétairement neutre voire bénéficiaire (gain net de +909 M€). Mais en l’absence de sursaut de l’offre, le déficit public s’alourdirait de 594 M€ par an.

Autrement dit, la réforme repose sur un pari de relance : si les investisseurs affluent, l’effet volume compensera le coût unitaire. Sinon, elle risque d’aggraver des comptes publics, tout en profitant prioritairement aux ménages les plus aisés (TMI à 30 % ou plus).

L’étude préconise de compléter l’évaluation par des analyses comportementales, pour mesurer l’élasticité réelle entre rentabilité et décision d’investissement. Car c’est bien là que se jouera l’avenir de cette réforme, à cheval entre politique du logement et équilibre budgétaire.