PSLA : voici comment acheter un logement neuf à prix réduit

L'acquisition d'un logement en PSLA se fait en 2 temps : une phase de location et une phase d'achat (d'où son nom de « location – accession »). Le processus est très différent de celui de la VEFA pratiquée par les promoteurs privés.

La construction du logement (ou des travaux lorsqu'il s'agit d'ancien) est financée par le bailleur social. Lorsqu'un particulier souhaite se porter acquéreur, les deux parties signent un contrat de location-accession, et non un contrat de vente à proprement parler. Ce document est en réalité un contrat de location comprenant une option d'achat du logement.

Une fois les travaux achevés, le ménage entre dans les lieux en tant que locataire pour, au maximum, une durée prévue au contrat (généralement comprise entre 1 et 4 ans). Pendant cette première phase, le logement reste la propriété de l'office d'HLM. L'occupant verse chaque mois un loyer appelé « redevance » qui se divise en 2 parties :

- La part locative, correspondant à une indemnité d'occupation calculée en fonction d'un prix plafond par m², qui comprend également des frais de gestion. Pour 2023, cette indemnité ne peut pas dépasser 14,32 € par mètre carré de surface utile en zone A bis, 11 € en zone A, 9,48 € en zone B1, 9,10 € en zone B2 et 8,43 € en zone C. Son montant peut être revu chaque année à la date anniversaire du contrat, dans la limite de la variation de la moyenne sur 4 trimestres de l'indice de référence des loyers (IRL).

- La "fraction acquisitive", fixée préalablement en fonction des capacités financières du locataire accédant, correspondant au remboursement du prêt.

À tout moment ou à l'issue de cette première phase, le ménage qui occupe le logement a la possibilité d'acheter le logement. On dit alors qu'il « lève l'option d'achat ». Les sommes versées correspondant à la « fraction acquisitive » pendant la première phase viennent en déduction du prix d'achat du bien. Comme lors de toute vente immobilière, le bailleur social transfert alors la propriété du bien. Cette part, déjà payée, permet d'acheter sans apport personnel.

Signalons que les logements bénéficient d'une garantie de rachat de la part de l'organisme HLM, sous certaines conditions. Pour en savoir plus, l'article sur le site Les Coop' HLM sur ce sujet est particulièrement bien détaillé.

Le ménage peut aussi renoncer à l'achat du logement, dans ce cas il ne profite pas de la levée d'option. Il devra déménager au maximum à la date correspondant à la fin de la période de location prévue au contrat. L'organisme social lui doit une garantie de relogement : il doit lui faire au moins 3 propositions dans un délai de 6 mois. Si le locataire en accepte une, il ne paie alors plus que la part locative jusqu'à son déménagement.

Le remboursement des mensualités du PSLA est encadré. L'objectif est de limiter la charge financière liée à l'achat du logement. Ainsi, leur montant est limité à celui de la dernière redevance payée lors de la phase de location. Les accédants peuvent également souscrire un prêt complémentaire comme le prêt à taux zéro (PTZ).

Les locataires qui peuvent bénéficier des aides au logement (dont les APL) sont autorisés à continuer de percevoir leur allocation, que ce soit durant la phase locative ou le remboursement des mensualités.

Enfin, avantage non négligeable, les logements vendus en PSLA disposent d'une exonération de taxe foncière durant 15 ans à compter de l'achèvement de la construction.

Le PSLA s'adresse à des personnes qui occupent leur logement à titre de résidence principale. Il est donc interdit de le louer. Afin de bénéficier du dispositif, il convient également de respecter un plafond de ressources déterminé en fonction de la zone géographique.

En zone A, qui comprend notamment l'Ile de France (hors Paris et communes de la petite couronne) le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 36.314 euros pour une personne seule, 54.272 € pour un couple sans enfant ou 78.144 euros pour un couple avec 2 enfants. En zones B et C, ces plafonds sont de 31.570 euros pour une personne seule, 42.160 € pour un couple sans enfant ou 61.208 euros pour un couple avec 2 enfants. Ces montants sont révisés chaque année au 1er janvier.

Le détail de toutes les situations familiales et des plafonds correspondants est disponible sur le site de l'Anil et dans l'arrêté du 27 décembre 2021 disponible ici. Pour savoir où trouver votre revenu fiscal de référence, visitez notre article dédié.

S'il est possible de revendre un logement acquis en PSLA à tout moment, il existe un mécanisme destiné à éviter la spéculation ou les effets d'aubaine. L'État a consenti un taux de TVA nettement inférieur à la normale. En cas de revente, il demande donc le remboursement du différentiel. Il existe toutefois un abattement de 10% par an, ce qui permet d'être exonéré en cas de revente après 10 ans de détention.

Par exemple, pour un logement acheté pour 100.000 euros hors taxes, la TVA payée est de 5.500 euros au lieu de 20.000 euros. Le différentiel de TVA est donc de 14.500 euros. En cas de revente au bout de 5 ans, l'abattement est de 50%. L'État demande donc la restitution de la moitié de 14.500 euros, soit 7.250 euros.

Le remboursement de la TVA n'empêche toutefois pas le propriétaire de faire une plus-value lors de la revente, même s'il s'agit d'un logement à prix maîtrisé.

Pour aller plus loin, le site du ministère du Logement donne ici plus d'informations sur la réglementation du PSLA.