L'achat ou la vente « en viager » occupé est un mode de cession immobilière dont les modalités de paiement du prix diffèrent d'une vente classique.
En effet, l'intégralité du prix n'est pas payé tout de suite : l'acquéreur (le débirentier) commence souvent par payer une fraction du prix de vente nommée le « bouquet ». Il verse ensuite une rente mensuelle au vendeur (le crédirentier) durant toute sa vie (d'où le terme de « viager »). Ce dernier peut continuer à profiter de son bien durant toute sa vie, le débirentier ne devenant concrètement propriétaire qu'au décès du crédirentier.
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18-03-2020 12:04:00 | Publié le
25-09-2014 Photo : © Pixabay
La fixation du prix de vente et de la rente viagère
Le prix de vente est fixé de manière "rationnelle" puisqu'il est basé sur la valeur vénale du bien (soit l'estimation du bien). Cette valeur sert à son tour de base à la détermination de la rente en fonction du barème de l'espérance de vie du crédirentier (disponible chez les notaires, assureurs ou caisses de prévoyance).
La vente peut être aménagée de différentes manières. À la signature de l'acte, l'acquéreur peut verser une partie du prix de vente, nommée « le bouquet ». Celle-ci sera déduite du montant de la rente à payer.
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Des avantages pour l’acquéreur et pour le vendeur
Pour l'acquéreur, l'achat en viager peut permettre de payer un bien immobilier moins cher que le marché. En effet, c'est la durée du viager qui déterminera le prix final payé et si le viager s'achève prématurément, le prix payé sera moindre.
Pour le vendeur, la vente en viager permet de percevoir une rente définie jusqu'à la fin de sa vie. Cela peut-être un moyen intéressant pour obtenir un complément de revenus sans quitter son logement et avoir à le louer. De plus, le versement de la rente peut être sécurisée par l'acte notarié, grâce à l'insertion d'une clause dite "résolutoire" qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier. De même, il peut demander à insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation permettant la révision automatique du montant de la rente (indexation sur un indice INSEE par exemple).
Enfin, le vendeur sera déchargé des impôts fonciers et des grosses réparations, qui seront à la charge de l'acquéreur.
Des inconvénients de la vente en viager pour vendeur et acquéreur
Si le principal inconvénient reste que l'acheteur ne peut pas jouir du bien du vivant du vendeur, un autre argument plus psychologique intervient dans les vente en viager : ne nous le cachons pas, ce type de transaction est centré sur l'aléa du décès du vendeur. Il peut donc être perçu par certaines personnes comme une spéculation sur la vie d'autrui, loin du politiquement correct…
Si nous revenons à des considérations plus pécuniaires, l'acquéreur doit avoir en tête que, par conséquent, le prix final ne peut être déterminé à l'avance. La possibilité qu'il soit plus élevé que le marché n'est pas à exclure. A titre d'exemple, sachez que notre ancienne doyenne de l'humanité Jeanne Calment, sans héritier, avait vendu sa maison en viager à son notaire à l'âge de 90 ans. A son décès à 122 ans, la maison aura coûtée plus de deux fois son prix réel.
Il ne faut pas négliger non plus que l'acheteur devra payer l'impôt foncier et les charges telles que les gros travaux (celles-ci sont définies dans le contrat de vente).
De plus, le vendeur ne pourra pas louer son bien immobilier, sauf s'il s'est réservé l'usufruit lors de la signature de l'acte de vente. Comme un locataire, le vendeur sera redevable des charges courantes liées au bien immobilier et devra s'acquitter de la taxe d'habitation.
Le fait de céder la propriété de son bien immobilier induit que le bien crédirentier ne fera pas partie de l'héritage et ce quel que soit le montant final payé par l'acquéreur. Or, la condition sine qua non de la vente en viager est que le décès futur du crédirentier doit être imprévisible. Le débirentier ne doit donc pas avoir eu connaissance d'un problème de santé du crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente. De même, dans le cas où le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent, il est légalement considéré que l'événement était prévisible. La vente n'est alors pas valable et la nullité de la vente peut être alors invoquée par les héritiers du crédirentier.
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