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Calculez un rendement locatif et déterminez si votre investissement est pertinent

Pour les personnes qui investissent dans l'immobilier, le calcul du rendement locatif net est l'un des principaux outils de décision. Ce taux permet d'évaluer la pertinence d'une acquisition et de comparer les biens entre eux pour faire son choix. Découvrez comment réaliser vous-même ce calcul.

Par | Publié le 04-12-2020 , Mis à jour le 06-01-2021 14:27
Photo : © Pixabay  

Méthode simple de calcul du rendement pour comparer les biens

Lorsque l'on parle d'investissement immobilier locatif, le taux de rentabilité est généralement proportionnel au risque du projet d investissement. En effet, les placements sans risque sont en ce moment proches de 0,5 voire 1% (livret A, PEL...). A l'inverse, les rendements attendus en bourse sont nettement supérieurs, mais le risque est de perdre l'intégralité du montant investi.

En immobilier, le rendement brut est variable d'un bien à l'autre. Il dépend du prix d'achat du bien, du montant des travaux effectués, des charges, mais aussi de ses caractéristiques, de son emplacement et de la demande locative locale. Pour des logements, les taux sont généralement compris entre 2% (centre des grandes villes) et 5%, voire 6% par an (logements anciens en périphérie ou dans des villes de taille moyenne). Les petites surfaces (studio, T2) sont souvent plus rentables que les grandes.

Lorsque l'investissement est complexe ou risqué, les taux de rendement demandés par les investisseurs doivent être plus élevés (locaux commerciaux du fait des baux, entrepôts du fait de l'usure rapide...).

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Calcul du rendement locatif d'un appartement

La rentabilité locative brute s'obtient en divisant la somme des loyers annuels par le prix total d'acquisition, puis en le multipliant par 100.
La formule de calcul est assez simple à appliquer, dès que l'on connaît le prix de vente du bien et le montant du loyer que l'on peut espérer. Prenons l'exemple d'un appartement de 2 pièces :

• Prix d'achat, frais d'agence et frais de notaire inclus : 200 000 euros
• Loyer mensuel perçu : 700 euros
→ Rendement annuel = (700 x 12) / 200 000 = 4,2% par an.

Le rendement brut est toutefois purement théorique, puisqu'il ne prend pas en compte les charges liées à l'obtention du revenu locatif. Il est cependant un bon indicateur lors de la prospection avant un investissement locatif, pour comparer les biens entre eux.

Pour aller plus loin, il faut donc calculer la rentabilité nette de charges. Pour cela, On retranche les frais des revenus locatifs sur une base annuelle : frais de notaire, charges immobilières, gestion locative, éventuels travaux, impôts et taxes, intérêts du crédit, assurances...
Pour le même 2 pièces, supposons par exemple une base annuelle :

• Loyers perçus : 8400 euros
• Taxe foncière : 800 euros
• Assurances : 360 euros
• Gestion locative : 670 euros
• Provisions pour travaux : 700 euros
• Prix d'achat : 200.000 euros
• Frais de notaire : 15.000 euros
• Travaux avant mise en location : 5000 euros

→ Rendement annuel = (8400 - 800 - 360 - 670 - 700) / (200 000 + 15 000 + 5000) = 2,6% par an.

Lorsque l'on intègre l'ensemble des frais, la rentabilité réelle chute par rapport à la rentabilité brute. D'où l'intérêt de bien prendre en compte tous les paramètres pour se faire une idée du potentiel réel d'un bien. Pour calculer au plus juste, il serait aussi nécessaire d'ajouter l'impôt sur le revenu et la CSG générés par ces revenus locatifs.


Calcul de la rentabilité locative en loi Pinel

La loi Pinel concerne les investissements dans les logements neufs. Pour calculer le rendement locatif brut, on intègre l'avantage fiscal obtenu dans le calcul précédent.

• Prix d'achat, frais d'agence et frais de notaire inclus : 200 000 euros
• Loyer mensuel perçu, inférieur au plafond Pinel : 650 euros
• Avantage fiscal annuel : 18% du prix étalé sur 9 ans = 200 000 x 18% / 9 = 4 000 euros

→ Calcul de la rentabilité locative brute des 9 premières années = ((650 x 12) + 4 000) / 200 000 = 5,9 % 

L'application de la loi Pinel est assez simple sur la déclaration de revenus, mais elle nécessite de respecter les conditions de plafonnement de loyer et de ressources des locataires. Tenez compte de ces paramètres dans votre calcul, notamment en ce qui concerne le plafond du loyer applicable en fonction de votre zone d'investissement.

Un rendement Pinel autour de 4% sur les 9 premières années et après avantage fiscal est actuellement un bon taux. Attention néanmoins à la chute de la rentabilité une fois la période de défiscalisation passée.


Calcul de rendement d'un meublé en loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard concerne l'acquisition de biens immobiliers neufs en résidence gérée. Il permet sous conditions d'obtenir un remboursement total de la TVA à 20% et une réduction d'impôts sur le revenu de 11% du prix du bien étalée sur 9 ans (sous conditions).

Prenons un exemple de calcul :
• Prix d'achat, frais d'agence et frais de notaire inclus : 83 333 euros HT
• Loyer mensuel HT du logement meublé : 350 euros HT
→ Rendement annuel avant avantage Censi-Bouvard : (350 x 12) / 83.333 = 5,0% HT / HT

→ Rendement annuel des 9 premières années après avantage fiscal Censi-Bouvard :
• Calcul de l'avantage fiscal : 83 333 x 11 / 100 = 9 167 €
• Réduction d'impôt annuelle : 9 167 € / 9 = 1 018 €
• Loyer annuel : 350 x 12 = 4 200 €
• Rendement locatif : (4 200 + 1 018) / 83 333 = 6,2 %

Le fait d'acheter hors taxe permet de décupler la rentabilité. Néanmoins l'investissement est plus lourd puisqu'il induit un bail commercial dont il est plus difficile de se défaire en cas de problème. Les possibilités d'occupation pour soi-même sont plus restreintes et la revente est moins simple qu'en locatif classique.

Une rentabilité HT/HT avant avantage de 4,5 à 6% est correcte actuellement. Attention cependant aux conditions du bail et à l'exploitant, ainsi qu'aux éventuelles difficultés de revente ultérieure.


Exemple de calcul de rendement pour un commerce

Les loyers des commerces sont en pratique soumis à la TVA. Cela permet généralement au propriétaire de récupérer la TVA décaissée lors de l'achat du bien.

• Prix d'achat, frais d'agence et frais de notaire inclus : 100 000 euros TTC, soit 83 333 euros HT
• Loyer mensuel HT du commerce : 500 euros HT
→ Rendement annuel : (500 x 12) / 83 333 = 7,2 % HT / HT

Louer des murs de commerces en bail commercial est plus risqué que louer un logement en bail sous la loi de 1989. En effet, vouloir mettre fin au bail ouvre le droit au locataire de percevoir une indemnité d'éviction. Celle-ci peut être élevée. De même, trouver un locataire peut être difficile et le loyer peut être fortement négocié. Comme en bureau ou pour les entrepôts, il est préférable d'acheter ce type de bien immobilier avec un locataire en place.

L'approche d'un investissement immobilier locatif par la rentabilité brute est simplifiée volontairement pour pouvoir conclure rapidement à la pertinence ou non d'une acquisition. Elle ne reflète pas tout à fait le rendement réel que l'on peut attendre. Lorsque le résultat est probant, on peut passer à une analyse plus fine, qui consiste à calculer la rentabilité nette de charges et la rentabilité globale. Ces taux tiennent compte des frais et charges à engager : frais de notaire, taxe foncière, impôts et charges non récupérables, frais de gestion... et approchent au mieux la rentabilité réelle.

Le taux de rendement interne (ou TRI) : la notion du taux de rentabilité global d'un investissement

Le taux de rendement interne (ou TRI) a pour fonction de calculer le taux de rendement réel final d'un investissement, en intégrant le prix de revente du bien. Notion financière, elle est moins utilisée en matière d'investissement immobilier puisque par définition, celui-ci s'envisage plus sur le long terme.

En effet, le prix de revente est d'autant plus difficile à estimer en immobilier que la date de cession du bien est lointaine. Toujours est-il qu'il est possible d'envisager un TRI sous forme d'hypothèse, d'autant plus dans le cadre d'un investissement immobilier de court terme (promotion immobilière, opération de marchand de biens qui consiste à acheter et revendre un bien après y avoir fait des travaux...), ou même de calculer le TRI d'un investissement en court avec un objectif de revente dans les années qui suivent.

Le TRI se calcul grâce à la notion de flux financiers. Il permet dans cette mesure d'intégrer l'effet de levier bancaire, puisqu'en la matière on ne raisonne qu'en terme de trésorerie : l'argent qui sort et l'argent qui entre. Le tout est ramené à un taux de rentabilité annuel.

Comment calculer le TRI d'un investissement immobilier ?

La formule de calcul est la suivante : (flux entrants / flux sortants) puissance [(1/t)-1], avec t correspondant au nombre d'années que doit durer l'investissement. S'il peut paraître un peu compliqué d'approche si l'on ne se base que sur un calcul "à la main", le calcul du TRI est très simple avec le logiciel Excel. Voici l'explication en détails :

Notez les flux financiers de chaque année dans les cases successives d'une ligne sur Excel.

Par exemple, si votre investissement est de 100 000 euros et que les loyers nets perçus (c'est à dire une fois les charges retirées) sont de 3000 euros les années suivantes, notez -100000 dans la première case (par exemple A1), puis +3000 dans la seconde case (A2) puis +3000 dans la troisième case (A3), et ainsi de suite sur le nombre d'années souhaitée.

La dernière année (celle de la revente), notez le flux de loyers nets perçu, additionné du prix de revente. Par exemple, si vous revendez le bien 130.000 euros et que vous avez perçu 2500 euros de loyers, notez +132500 dans la dernière case (E1 si le bien est revenu durant la 5ème année).

Admettons que l'investissement soit réalisé sur 5 ans, les cases A1 à E1 seront remplies. Pour calculer le TRI sur Excel, tapez dans la case suivante (F1) la formule suivante : =TRI(A1:E1). Appuyez sur entrée. Votre TRI prévisionnel apparaît, il est de 9%.

Le TRI est un excellent outil de comparaison d'investissements en matière de prise de décision. Par exemple, si un investisseur a le choix entre un investissement immobilier ou l'achat d'obligations d'Etat, le calcul du TRI devra lui permettre de voir quel projet est le plus intéressant sur le papier. Avec par exemple un TRI de 9%, l'investissement immobilier calculé précédemment serait théoriquement plus intéressant que des obligations d'Etat à moins de 2%. Le risque reste toutefois que le prix de cession ait été surestimé à l'origine.

En immobilier, la rentabilité n'est qu'un indicateur

Certes, le rendement d'un investissement immobilier est important. Il permet notamment de savoir si un logement locatif n'est pas acheté trop cher. Mais cette notion ne doit pas effacer qu'un investissement immobilier reste, de nos jours, un achat de long terme. Le niveau des prix et les délais de revente ne permettent pas d'envisager les biens immobiliers comme un support d'investissement purement financier.

Actuellement, peu de biens immobiliers conservent une rentabilité très élevée. Aussi le niveau de rentabilité d'un bien ne doit être considéré que comme un indicateur, et non comme une finalité. La première question à vous poser pour savoir si un bien peut être rentable, c'est votre objectif dans le temps. Si votre but est de construire un patrimoine pour obtenir un complément de revenu pour la retraite par exemple, une rentabilité de 4 à 5% par an, offerte par un bien en location meublée sous bail commercial, peut par exemple vous convenir. Si vous souhaitez par contre défiscaliser en priorité, les conditions supposent généralement de se porter vers un bien refait à neuf voir neuf, donc à un prix plus élevé qu'un appartement classique. Le montant des loyers étant relativement identiques à ceux des biens anciens, la rentabilité avant avantage fiscal sera certainement moindre qu'avec un achat dans l'ancien.

La rentabilité est proportionnelle au risque

Sachez que la notion de rentabilité est, de façon générale, étroitement liée à la notion de risque d'un investissement. Autrement dit, plus le taux de rendement proposé sera élevé, plus la possibilité d'atteindre ce rendement sera faible. Dans certains cas, il est même possible de perdre tout ou partie du capital investi.

Par exemple, le taux d'un livret sécurisé de type Livret A est aujourd'hui de 0,50%. Ce taux très faible va de pair avec un risque quasi nul de ne pas retrouver le montant investi. A contrario, les opérations de financement participatif immobilier présentent un taux d'intérêt compris entre 8 et 12% par an. Néanmoins dans le cas où le promoteur n'arrive pas à finaliser l'opération, l'investisseur peut perdre tout ou partie de son capital.

Ainsi, il est très important de n'investir que dans ce que vous comprenez, et de se méfier des promesses de rendement trop élevées qui bien souvent peuvent aboutir à de mauvaises surprises.




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