Calculez un rendement locatif et déterminez si votre investissement est pertinent
Le calcul du rendement locatif permet d'évaluer la pertinence d'une acquisition et de comparer les biens entre eux. Découvrez comment le calculer vous-même.
Méthode simple de calcul du rendement pour comparer les biens
Lorsque l'on parle d'investissement immobilier locatif, le taux de rentabilité est généralement proportionnel au risque du projet d investissement. En effet, les placements sans risque sont en ce moment proches de 0,5 voire 1% (livret A, PEL...). A l'inverse, les rendements attendus en bourse sont nettement supérieurs, mais le risque est de perdre l'intégralité du montant investi.
En immobilier, le rendement brut est variable d'un bien à l'autre. Il dépend du prix d'achat du bien, du montant des travaux effectués, des charges, mais aussi de ses caractéristiques, de son emplacement et de la demande locative locale. Pour des logements, les taux sont généralement compris entre 2% (centre des grandes villes) et 5%, voire 6% par an (logements anciens en périphérie ou dans des villes de taille moyenne). Les petites surfaces (studio, T2) sont souvent plus rentables que les grandes.
Lorsque l'investissement est complexe ou risqué, les taux de rendement demandés par les investisseurs doivent être plus élevés (locaux commerciaux du fait des baux, entrepôts du fait de l'usure rapide...).
Calcul du rendement locatif d'un appartement
La rentabilité locative brute s'obtient en divisant la somme des loyers annuels par le prix total d'acquisition, puis en le multipliant par 100.
La formule de calcul est assez simple à appliquer, dès que l'on connaît le prix de vente du bien et le montant du loyer que l'on peut espérer. Prenons l'exemple d'un appartement de 2 pièces :
• Prix d'achat, frais d'agence et frais de notaire inclus : 200 000 euros
• Loyer mensuel perçu : 700 euros
-> Rendement annuel = (700 x 12) / 200 000 = 4,2% par an.
Le rendement brut est toutefois purement théorique, puisqu'il ne prend pas en compte les charges liées à l'obtention du revenu locatif. Il est cependant un bon indicateur lors de la prospection avant un investissement locatif, pour comparer les biens entre eux.
Pour aller plus loin, il faut donc calculer la rentabilité nette de charges. Pour cela, On retranche les frais des revenus locatifs sur une base annuelle : frais de notaire, charges immobilières, gestion locative, éventuels travaux, impôts et taxes, intérêts du crédit, assurances...
Pour le même 2 pièces, supposons par exemple une base annuelle :
• Loyers perçus : 8400 euros
• Taxe foncière : 800 euros
• Assurances : 360 euros
• Gestion locative : 670 euros
• Provisions pour travaux : 700 euros
• Prix d'achat : 200.000 euros
• Frais de notaire : 15.000 euros
• Travaux avant mise en location : 5000 euros
-> Rendement annuel = (8400 - 800 - 360 - 670 - 700) / (200 000 + 15 000 + 5000) = 2,6% par an.
Lorsque l'on intègre l'ensemble des frais, la rentabilité réelle chute par rapport à la rentabilité brute. D'où l'intérêt de bien prendre en compte tous les paramètres pour se faire une idée du potentiel réel d'un bien. Pour calculer au plus juste, il serait aussi nécessaire d'ajouter l'impôt sur le revenu et la CSG générés par ces revenus locatifs.
Calcul de la rentabilité locative en loi Pinel
La loi Pinel concerne les investissements dans les logements neufs. Pour calculer le rendement locatif brut, on intègre l'avantage fiscal obtenu dans le calcul précédent.
• Prix d'achat, frais d'agence et frais de notaire inclus : 200 000 euros
• Loyer mensuel perçu, inférieur au plafond Pinel : 650 euros
• Avantage fiscal annuel : 18% du prix étalé sur 9 ans = 200 000 x 18% / 9 = 4 000 euros
-> Calcul de la rentabilité locative brute des 9 premières années = ((650 x 12) + 4 000) / 200 000 = 5,9 %
L'application de la loi Pinel est assez simple sur la déclaration de revenus, mais elle nécessite de respecter les conditions de plafonnement de loyer et de ressources des locataires. Tenez compte de ces paramètres dans votre calcul, notamment en ce qui concerne le plafond du loyer applicable en fonction de votre zone d'investissement.
Un rendement Pinel autour de 4% sur les 9 premières années et après avantage fiscal est actuellement un bon taux. Attention néanmoins à la chute de la rentabilité une fois la période de défiscalisation passée.
Calcul de rendement d'un meublé en loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard concerne l'acquisition de biens immobiliers neufs en résidence gérée. Il permet sous conditions d'obtenir un remboursement total de la TVA à 20% et une réduction d'impôts sur le revenu de 11% du prix du bien étalée sur 9 ans (sous conditions).
Prenons un exemple de calcul :
• Prix d'achat, frais d'agence et frais de notaire inclus : 83 333 euros HT
• Loyer mensuel HT du logement meublé : 350 euros HT
-> Rendement annuel avant avantage Censi-Bouvard : (350 x 12) / 83.333 = 5,0% HT / HT
-> Rendement annuel des 9 premières années après avantage fiscal Censi-Bouvard :
• Calcul de l'avantage fiscal : 83 333 x 11 / 100 = 9 167 €
• Réduction d'impôt annuelle : 9 167 € / 9 = 1 018 €
• Loyer annuel : 350 x 12 = 4 200 €
• Rendement locatif : (4 200 + 1 018) / 83 333 = 6,2 %
Le fait d'acheter hors taxe permet de décupler la rentabilité. Néanmoins l'investissement est plus lourd puisqu'il induit un bail commercial dont il est plus difficile de se défaire en cas de problème. Les possibilités d'occupation pour soi-même sont plus restreintes et la revente est moins simple qu'en locatif classique.
Une rentabilité HT/HT avant avantage de 4,5 à 6% est correcte actuellement. Attention cependant aux conditions du bail et à l'exploitant, ainsi qu'aux éventuelles difficultés de revente ultérieure.
