Quelle différence entre une caution et une hypothèque ?
Une hypothèque est une sûreté réelle qui porte sur un bien nommément désigné, qui sera mis en vente pour rembourser le créancier (la banque) si un emprunteur ne parvient plus à s'affranchir de ses échéances de prêt. Une caution est une garantie personnelle qui pourra être exercée sur l'ensemble du patrimoine d'un débiteur si celui-ci ne satisfait plus à ses obligations vis-à-vis de l'organisme qui lui a consenti un prêt.
La garantie proposée par le Crédit Logement s'est progressivement imposée comme une alternative crédible par rapport à la prise d'hypothèque. Une caution Crédit logement sera en effet une solution moins contraignante et financièrement avantageuse pour un emprunteur. En parallèle, cette garantie est également très sécurisante pour les établissements prêteurs d'autant qu'elle peut être actionnée rapidement en cas de défaillance de leurs clients. Certains établissements bancaires privilégient d'ailleurs le recours au Crédit Logement lors de l'octroi d'un prêt immobilier. Et il faut noter que l'actionnariat de cet organisme de caution est principalement constitué des grandes banques françaises qui avaient été à l'origine de sa création.
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Comment fonctionne la caution Crédit logement ?
Le principe de fonctionnement du Crédit Logement repose sur la mutualisation des risques. Lorsqu'un emprunteur choisit de recourir à cet organisme pour apporter à la banque qui le finance la garantie qu'elle lui réclame, il s'acquitte, dès la mise en place du prêt, d'une prime qui se décompose entre une commission de caution et un versement à un fonds mutuel de garantie (FMG).
Il est important de distinguer ces 2 montants qui représentent approximativement 25 % et 75 % du coût total de la garantie. En effet, la commission sur caution est une somme définitivement abandonnée à l'organisme Crédit Logement, alors qu'environ 69 % du versement au fonds de garantie sera restitué à l'emprunteur à l'issue du remboursement complet du prêt.
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Concrètement : que coute la mise en place d'une caution Crédit Logement ?
Prenons pour hypothèse la souscription par un particulier d'un prêt immobilier de 200 000 €. Quel sera dans ce cas le coût de la caution Crédit Logement et quelle somme lui sera restituée lorsque le prêt aura totalement été remboursé :
Montant de la commission sur caution (non remboursable) : 620 €
Versement au fond mutuel de garantie (partiellement remboursable) : 2 010 €
Somme restituée à l'emprunteur : 1 389 €
Le coût réel de la caution délivrée par le Crédit Logement sera donc de 1 241 € (620 + 2010 – 1389)
Les montants indiqués ci-dessus ne sont qu'indicatifs. Selon l'évolution du taux de sinistralité des prêts immobiliers, le calcul de la restitution est en effet susceptible d'évoluer à la hausse ou à la baisse.
L'organisme Crédit Logement propose 2 types de tarification. Le calcul évoqué ci-dessous correspond au barème dit « CLASSIC ». La seconde grille tarifaire appelée « barème INITIO » concerne les emprunteurs dans la tranche d'âge entre 18 et 36 ans. Ceux-ci ne seront pas soumis au paiement de la commission sur caution et devront juste abonder le FMG. Dans l'exemple ci-dessus un emprunteur pouvant bénéficier du barème « INITIO » ne devrait donc verser que 2010 € lorsqu'il souscrit son prêt et se verrait restituer 679 € à l'issue du remboursement. In fine le coût total de sa garantie sera de 1331 €.
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Pourquoi faire le choix d'une caution plutôt que d'une hypothèque ?
Pour la même somme empruntée, soit 200 000 €, les frais d'inscription hypothécaire auraient été de 2 660 €. Et cette somme est bien sûr définitivement abandonnée par l'emprunteur puisqu'elle ne fera l'objet d'aucune restitution contrairement à la caution Crédit Logement.
Mais il faut aussi prendre en compte qu'une hypothèque grèvera le bien auquel elle est assujettie pendant toute la durée d'amortissement du prêt et une année au-delà de la dernière échéance de remboursement. Ainsi, le propriétaire d'un bien immobilier qui a opté pour cette garantie devra, s'il souhaite vendre bien alors que celui-ci est encore inscrit, solliciter une main levée d'hypothèque qui engendrera de nouveau des frais. Dans le cas d'un capital emprunté de 200 000 €, ils s'élèveront à 913 €.
Le Crédit Logement est une société spécialisée dans le cautionnement des crédits immobiliers octroyés par les banques aux particuliers. Cet organisme donne une garantie de remboursement à la banque de l'emprunteur. Les banques demandant toujours une garantie pour prêter de l'argent, et la garantie Crédit Logement est une alternative à l'hypothèque ou à la caution.
Le fonctionnement de la garantie Crédit Logement est assuré par le système de mutualisation : chaque emprunteur verse une somme au fonds de garantie mutuel du Crédit Logement, calculée en pourcentage du montant de l'emprunt. La mutualisation de ces sommes permet de rembourser les créanciers lorsqu'un des adhérents est défaillant.
Hypothèque :
L'hypothèque est une garantie prise sur un bien afin d'assurer le remboursement d'une dette. En immobilier, le crédit hypothécaire est un emprunt garanti par un bien immobilier du patrimoine de l'emprunteur.
L'hypothèque est donc une "sûreté". Elle est inscrite au bureau des hypothèques par un notaire et doit faire l'objet d'une mainlevée lorsque la dette n'existe plus ou lorsque le bien est vendu.
Les droits du créancier
D’après le Code civil, l’hypothèque constitue un « droit réel sur un immeuble affecté à l’acquittement d’une obligation ». Ainsi lorsqu’un organisme prêteur consent à financer le remboursement d’une dette via une hypothèque, cette hypothèque donne au créancier, certains privilèges et droits fondamentaux : soit le droit de préférence, qui fait de lui le créancier prioritaire sur d’autres créanciers, et le droit de suite qui lui permet d’exercer son droit sur le bien immobilier malgré que ce bien ait changé de propriétaire.
Le coût d’une hypothèque
Le coût global d’une hypothèque sur bien immobilier se calcule sur la base de certains éléments, dont les émoluments du notaire, lesquels sont calculés d’après une grille tarifaire fixée par décret et d’éventuels frais annexes. Il y aussi la contribution de sécurité immobilière qui s’élève à 0.05 % de l’emprunt, majoré de 20 %. Ensuite, les droits d’enregistrement qui correspondent à la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % sur les sommes garanties.
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