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Grand Paris : les villes où investir et celles où s'abstenir

L'IEIF a classé les villes du Grand Paris en 8 familles, fournissant un outil précieux pour évaluer le potentiel d'un investissement immobilier.

Par | Publié le 22-03-2021 14:56, Mis à jour le 25-03-2021 09:00
Photo : Adobe Stock  

Un classement reflétant les différences entre territoires

Le secteur du Grand Paris est, depuis quelques années, plein de promesses. L'arrivée prochaine de nouvelles gares est sensée doper la demande immobilière dans certaines villes et quartiers aujourd'hui trop loin des transports pour profiter d'une embellie.

Mais tout n'est pas aussi simple. L'appartenance des villes à la Métropole du Grand Paris n'est pas une garantie de plus-value à long terme. Toutes ne sont pas logées à la même enseigne. Dans une étude présentée en janvier 2021, l'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) a présenté son référentiel « inédit » de 8 familles de communes selon leur potentiel. Ce classement reflète l'image de la « réalité sociologique » et traduit des « situations spécifiques ». Il permet de « challenger un projet d'investissement en fonction de la localisation concernée et de ses spécificités ».

Pour établir ce classement, l'IEIF s'est basé sur 49 variables mesurant l'évolution sur 20 ans de 150 villes appartenant à la Métropole du Grand Paris. Chacune a été évaluée sur le plan de la démographie (croissance de la population, des ménages, âges, CSP...), du taux d'emploi, des revenus par habitant, de la typologie du parc de logements (maisons, appartements, logements sociaux), de l'indicateur de qualité de vie, et bien évidemment de l'évolution des loyers et prix de l'immobilier.

Premier constat qui intéressera les potentiels investisseurs : sur la période 2010 - 2019, les 8 familles ont un rendement annuel situé entre 2 et 4% par an (contre 10 à 12% dix ans plus tôt), revalorisation du patrimoine inclue. Celui-ci tend d'ailleurs à reculer fortement sur toute la période, la faute à la forte augmentation des prix.

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1. Le secteur « Paris prime » : un faible potentiel de plus-value, mais une valeur sûre

Ce secteur est celui où les potentiels de rendement et de plus-value sont les plus faibles. Rien d'étonnant, puisqu'il s'agit en grande majorité des quartiers historiques de Paris et des banlieues dites « chics ». Plutôt habités par des séniors, ils ont peu vu leur urbanisme évoluer ces 20 dernières années. C'est ici que les revenus les plus hauts sont enregistrés et c'est aussi dans ces quartiers qu'ils progressent le plus rapidement.

Les loyers y ont augmenté de 70% entre 2010 et 2019, tandis que les prix ont été multipliés par 3. À la clé, un rendement parmi les plus bas. L'IEIF évalue le « TRI », c'est-à-dire le taux incluant à la fois le rendement locatif et la progression annuelle des prix de l'immobilier, à seulement 2,5% par an. Ces secteurs offrent néanmoins l'avantage d'être des valeurs sûres, puisque la demande reste élevée.

Secteurs « Paris prime » : Paris 5, 6, 7, 8 et 16ème arrondissements, Boulogne-Billancourt (92), Neuilly-Sur-Seine (92), Vincennes (94), Saint Mandé (94), Communauté d'agglomération de Versailles Grand Parc (78), Communauté d'agglomération de Saint-Germain en Laye (78).

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2. « Paris résidentiel » : pas de plus-value à moyen terme

Il s'agit des quartiers parisiens essentiellement en dehors du centre historique. C'est cette famille qui a enregistré la plus forte hausse des prix en 9 ans (multipliés par 4), et la plus forte croissance des loyers (+80%). Le rendement global sur la période ressort à environ 3% par an.

Le secteur « Paris résidentiel » se différencie surtout de la famille « Paris prime » par une population plus jeune, la présence d'un plus grand nombre de familles et un meilleur équilibre social, même les revenus moyens y restent élevés.
La demande immobilière reste forte, le taux de vacance est faible, notamment pour les logements les plus petits. Mais les perspectives de plus-value sont, comme pour la catégorie « prime », assez limitées.

Secteurs « Paris résidentiel » : Paris 9, 12, 13, 14, 15, 17ème arrondissement, ainsi que Levallois-Perret (92).

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3. « Paris populaire » : les prix pourraient augmenter grâce au Grand Paris Express

Cette zone comprend notamment les arrondissements du nord de Paris et certaines communes limitrophes qui sont déjà desservies par au moins un métro. La construction de logements y a été intense ces dernières années, portée par une demande immobilière en perpétuelle croissance. Le niveau moyen des revenus a progressé. Selon l'IEIF, une gentrification semble être en train de s'opérer, notamment portée par la présence de jeunes actifs.

C'est cette zone qui présente le meilleur rendement sur la période 2010 - 2019, avec un TRI de 3,7% par an. Les communes du secteur « Paris populaire » vont aussi être particulièrement concernées par l'implantation des nouvelles gares du Grand Paris Express dans la décennie qui arrive. Les prix pourraient encore y monter.

Villes « Paris populaire » : Paris 18 et 19ème arrondissements, Asnières sur Seine (92), Suresnes (92), Issy-les-Moulineaux (92), Clichy (92), Montrouge (92), Puteaux (92), Les Lilas (93), Charenton-le-Pont (94), le Kremlin-Bicêtre (94) et Saint-Quentin-en-Yvelines (78).

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4. « Néo-faubourg » : les villes au meilleur potentiel de plus-value

Ce groupe, constitué d'une partie de la petite couronne parisienne et des villes nouvelles de grande banlieue, est identifié comme étant celui où pourrait émerger la meilleure plus-value dans les années à venir.

Comme la famille « Paris populaire », ces zones devraient être favorisées par l'implantation des nouvelles gares du Grand Paris Express. D'autant que la construction de logements y est très active. Selon l'IEIF, elle semble prendre le relai des villes identifiées comme appartenant aux groupes « Paris résidentiel » et « Paris populaire ». Néanmoins, les revenus de la population y progressent moins vite que dans les autres secteurs.

Villes « Néo-faubourg » : Arcueil (92), Bagneux (92), Gennevilliers (92), Nanterre (92), Colombes (92), Aubervilliers (93), Bagnolet (93), Saint-Ouen (93), Montreuil (93), Pantin (93), Romainville (93), Créteil (94), Alfortville (94), Bonneuil-sur-Marne (94), Ivry-sur-Seine (94), communauté d'agglomération du Pays de Meaux (77), communauté d'agglomération Melun Val de Seine (77), communauté d'agglomération de Cergy-Pontoise (95).

5. « Paris vert » : des villes plus favorables aux maisons et grands appartements

Ce groupe rassemble les communes résidentielles du pourtour de la capitale qui ont une densité d'habitat faible, c'est-à-dire une large proportion de maisons individuelles et d'appartements de standing. Le taux de propriétaires est élevé et les prix de l'immobilier ont triplé en 20 ans, alimentés par une population aux revenus en forte hausse.

Déjà bien desservies en transports pour la plupart, ce sont des villes privilégiées par les personnes qui travaillent à Paris et cherchent une maison avec jardin. La récente demande accrue de logements avec espaces extérieurs pourrait tirer les prix un peu plus à la hausse. Le rendement reste toutefois bas, à environ 2,7% sur 9 ans.

Villes « Paris vert » : Rueil-Malmaison (92), Clamart (92), Meudon (92), Sèvres (92), Bourg-la-Reine (92), Chaville (92), Garches (92), Saint-Cloud (92), Sceaux (92), Vaucresson (92), Ville-d'Avray (92), Antony (94), Le Perreux-sur-Marne (94), Nogent-sur-Marne (94), Saint-Maur-des-Fossés (94), Communauté d'agglomération du pays de Fontainebleau (77).

6. « Faubourg social » : les perspectives de revalorisation les plus faibles

Certains professionnels estiment que les villes de cette famille ont le plus de potentiel. Mais l'IEIF indique que ce groupe a, au contraire, « probablement » les perspectives de revalorisation les plus faibles. Il enregistre de la présence de quartiers « sensibles », un taux de logements sociaux élevé, et la pression démographique y est forte. En parallèle, les revenus sont plus faibles que dans les autres secteurs.
Le rendement courant peut y atteindre 6%, mais l'investissement est, de fait, plus risqué.

Villes « Faubourg social » : 22 communes, dont Saint-Denis (93), Drancy (93), Le Blanc-Mesnil (93), Épinay-sur-Seine (93), Bobigny (93), Sevran (93), Bondy (93), Clichy-sous-Bois (93), la Courneuve (93), Neuilly-sur-Marne (93), Noisy-le-Sec (93), Villepinte (93), Orly (94), Vitry-Sur-Seine (94)

7. « Banlieue dense » : des villes qui offrent peu de perspectives de valorisation

Ce groupe est composé de communes dans lesquelles sont implantées de nombreuses maisons individuelles, et donc un nombre conséquent de familles. Certaines sont assez loin des transports en commun, le revenu moyen y progresse peu, la progression démographique y est souvent négative.

Le marché immobilier s'y est plutôt stabilisé, après 20 ans d'augmentation des prix (multipliés par 2,5) et des loyers (+40 %). Le rendement à 9 ans est l'un des moins performants, avec seulement 2,3% en moyenne sur 9 ans selon l'analyse de l'IEIF. Ces communes offriraient peu de perspectives pour un investissement.

Villes « Banlieue dense » : 23 communes dont Viry-Châtillon (91), le Bourget (93), Montfermeil (93), Noisy-le-Grand (93), Aulnay-sous-Bois (93), Gagny (93), Champigny-sur-Marne (94), Juvisy-sur-Orge (94), Argenteuil (95).

8. La « Périphérie urbaine »

Les villes de cette catégorie ne font pas partie de la Métropole du Grand Paris. Elles n'ont globalement pas connu d'augmentation conséquente des prix, et la croissance démographique observée n'y est pas plus forte qu'ailleurs.

Le parc locatif privé n'est pas très développé (seulement 20 % des logements). Les prix permettant d'accéder à la propriété, on y retrouve surtout des logements familiaux. Là encore, le rendement sur 9 ans est très faible, similaire à celui de la catégorie « Paris prime » à environ 2,5 %.

Secteurs : Val Parisis (Ermont, Beauchamps, Francoville...), Coeur d'Essonne (Sainte-Geneviève des Bois, Brétigny, Saint-Germain-lès-Arpajon...), Val d'Yerres Val de Seine (Brunoy, Draveil, Montgeron...), Etampois Sud-Essonne, Marne et Gondoire...


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