Un classement reflétant les différences entre territoires
Mais tout n'est pas aussi simple. L'appartenance des villes à la Métropole du Grand Paris n'est pas une garantie de plus-value à long terme. Toutes ne sont pas logées à la même enseigne. Dans une étude présentée en janvier 2021, l'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) a présenté son référentiel « inédit » de 8 familles de communes selon leur potentiel. Ce classement reflète l'image de la « réalité sociologique » et traduit des « situations spécifiques ». Il permet de « challenger un projet d'investissement en fonction de la localisation concernée et de ses spécificités ».
Pour établir ce classement, l'IEIF s'est basé sur 49 variables mesurant l'évolution sur 20 ans de 150 villes appartenant à la Métropole du Grand Paris. Chacune a été évaluée sur le plan de la démographie (croissance de la population, des ménages, âges, CSP...), du taux d'emploi, des revenus par habitant, de la typologie du parc de logements (maisons, appartements, logements sociaux), de l'indicateur de qualité de vie, et bien évidemment de l'évolution des loyers et prix de l'immobilier.
Premier constat qui intéressera les potentiels investisseurs : sur la période 2010 - 2019, les 8 familles ont un rendement annuel situé entre 2 et 4% par an (contre 10 à 12% dix ans plus tôt), revalorisation du patrimoine inclue. Celui-ci tend d'ailleurs à reculer fortement sur toute la période, la faute à la forte augmentation des prix.
1. Le secteur « Paris prime » : un faible potentiel de plus-value, mais une valeur sûre
Les loyers y ont augmenté de 70% entre 2010 et 2019, tandis que les prix ont été multipliés par 3. À la clé, un rendement parmi les plus bas. L'IEIF évalue le « TRI », c'est-à-dire le taux incluant à la fois le rendement locatif et la progression annuelle des prix de l'immobilier, à seulement 2,5% par an. Ces secteurs offrent néanmoins l'avantage d'être des valeurs sûres, puisque la demande reste élevée.
Secteurs « Paris prime » : Paris 5, 6, 7, 8 et 16ème arrondissements, Boulogne-Billancourt (92), Neuilly-Sur-Seine (92), Vincennes (94), Saint Mandé (94), Communauté d'agglomération de Versailles Grand Parc (78), Communauté d'agglomération de Saint-Germain en Laye (78).
2. « Paris résidentiel » : pas de plus-value à moyen terme
Le secteur « Paris résidentiel » se différencie surtout de la famille « Paris prime » par une population plus jeune, la présence d'un plus grand nombre de familles et un meilleur équilibre social, même les revenus moyens y restent élevés.
La demande immobilière reste forte, le taux de vacance est faible, notamment pour les logements les plus petits. Mais les perspectives de plus-value sont, comme pour la catégorie « prime », assez limitées.
Secteurs « Paris résidentiel » : Paris 9, 12, 13, 14, 15, 17ème arrondissement, ainsi que Levallois-Perret (92).
3. « Paris populaire » : les prix pourraient augmenter grâce au Grand Paris Express
C'est cette zone qui présente le meilleur rendement sur la période 2010 - 2019, avec un TRI de 3,7% par an. Les communes du secteur « Paris populaire » vont aussi être particulièrement concernées par l'implantation des nouvelles gares du Grand Paris Express dans la décennie qui arrive. Les prix pourraient encore y monter.
Villes « Paris populaire » : Paris 18 et 19ème arrondissements, Asnières sur Seine (92), Suresnes (92), Issy-les-Moulineaux (92), Clichy (92), Montrouge (92), Puteaux (92), Les Lilas (93), Charenton-le-Pont (94), le Kremlin-Bicêtre (94) et Saint-Quentin-en-Yvelines (78).
4. « Néo-faubourg » : les villes au meilleur potentiel de plus-value
Comme la famille « Paris populaire », ces zones devraient être favorisées par l'implantation des nouvelles gares du Grand Paris Express. D'autant que la construction de logements y est très active. Selon l'IEIF, elle semble prendre le relai des villes identifiées comme appartenant aux groupes « Paris résidentiel » et « Paris populaire ». Néanmoins, les revenus de la population y progressent moins vite que dans les autres secteurs.
Villes « Néo-faubourg » : Arcueil (92), Bagneux (92), Gennevilliers (92), Nanterre (92), Colombes (92), Aubervilliers (93), Bagnolet (93), Saint-Ouen (93), Montreuil (93), Pantin (93), Romainville (93), Créteil (94), Alfortville (94), Bonneuil-sur-Marne (94), Ivry-sur-Seine (94), communauté d'agglomération du Pays de Meaux (77), communauté d'agglomération Melun Val de Seine (77), communauté d'agglomération de Cergy-Pontoise (95).
5. « Paris vert » : des villes plus favorables aux maisons et grands appartements
Déjà bien desservies en transports pour la plupart, ce sont des villes privilégiées par les personnes qui travaillent à Paris et cherchent une maison avec jardin. La récente demande accrue de logements avec espaces extérieurs pourrait tirer les prix un peu plus à la hausse. Le rendement reste toutefois bas, à environ 2,7% sur 9 ans.
Villes « Paris vert » : Rueil-Malmaison (92), Clamart (92), Meudon (92), Sèvres (92), Bourg-la-Reine (92), Chaville (92), Garches (92), Saint-Cloud (92), Sceaux (92), Vaucresson (92), Ville-d'Avray (92), Antony (94), Le Perreux-sur-Marne (94), Nogent-sur-Marne (94), Saint-Maur-des-Fossés (94), Communauté d'agglomération du pays de Fontainebleau (77).
6. « Faubourg social » : les perspectives de revalorisation les plus faibles
Le rendement courant peut y atteindre 6%, mais l'investissement est, de fait, plus risqué.
Villes « Faubourg social » : 22 communes, dont Saint-Denis (93), Drancy (93), Le Blanc-Mesnil (93), Épinay-sur-Seine (93), Bobigny (93), Sevran (93), Bondy (93), Clichy-sous-Bois (93), la Courneuve (93), Neuilly-sur-Marne (93), Noisy-le-Sec (93), Villepinte (93), Orly (94), Vitry-Sur-Seine (94)
7. « Banlieue dense » : des villes qui offrent peu de perspectives de valorisation
Le marché immobilier s'y est plutôt stabilisé, après 20 ans d'augmentation des prix (multipliés par 2,5) et des loyers (+40 %). Le rendement à 9 ans est l'un des moins performants, avec seulement 2,3% en moyenne sur 9 ans selon l'analyse de l'IEIF. Ces communes offriraient peu de perspectives pour un investissement.
Villes « Banlieue dense » : 23 communes dont Viry-Châtillon (91), le Bourget (93), Montfermeil (93), Noisy-le-Grand (93), Aulnay-sous-Bois (93), Gagny (93), Champigny-sur-Marne (94), Juvisy-sur-Orge (94), Argenteuil (95).
8. La « Périphérie urbaine »
Les villes de cette catégorie ne font pas partie de la Métropole du Grand Paris. Elles n'ont globalement pas connu d'augmentation conséquente des prix, et la croissance démographique observée n'y est pas plus forte qu'ailleurs.
Le parc locatif privé n'est pas très développé (seulement 20 % des logements). Les prix permettant d'accéder à la propriété, on y retrouve surtout des logements familiaux. Là encore, le rendement sur 9 ans est très faible, similaire à celui de la catégorie « Paris prime » à environ 2,5 %.
Secteurs : Val Parisis (Ermont, Beauchamps, Francoville...), Coeur d'Essonne (Sainte-Geneviève des Bois, Brétigny, Saint-Germain-lès-Arpajon...), Val d'Yerres Val de Seine (Brunoy, Draveil, Montgeron...), Etampois Sud-Essonne, Marne et Gondoire...
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