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SCPI fiscales : désillusions et raisons de ne pas investir

Bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans l'immobilier à partir de seulement quelques milliers d'euros... L'idée était plutôt alléchante. En 2010, les SCPI Malraux et de déficit foncier rencontraient le succès auprès des particuliers. Une décennie plus tard, elles s'approchent de l'échéance, et les résultats sont loin d'être au rendez-vous.

Temps de lecture : 4 minute(s) - Par | Publié le 17-03-2021 13:06, Mis à jour le 17-03-2021 15:35
Photo : Adobe Stock  

En résumé :
- Les premières SCPI Malraux et celles de déficit foncier arrivent bientôt à échéance
- Celles que nous avons analysées présentent des moins values allant de -42% à -71%
- Les lourdes dépenses de travaux n'ont pas pu être compensées par une revalorisation des immeubles au moins équivalente
- Même s'ils perdent de l'argent, les investisseurs peuvent être soumis à l'impôt de plus-value car son calcul prend en compte le prix de revient hors travaux.


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SCPI fiscales : un modèle à part

Le modèle économique de la plupart des SCPI Malraux et déficit foncier est centré sur la défiscalisation. À l'entrée, un particulier qui y investit bénéficie du même avantage fiscal que s'il avait acheté un bien immobilier éligible en direct.

Ces SCPI de défiscalisation achètent des immeubles en mauvais état et consacrent une partie de l'argent collecté à de lourds travaux de réhabilitation. C'est sur ces dépenses que les contribuables peuvent réduire leurs impôts dans le cadre du déficit foncier, ou bénéficier d'une réduction pouvant aller jusqu'à 30% pour la loi Malraux. En contrepartie, les logements doivent être loués pendant un certain nombre d'années. Il faut attendre l'échéance de la SCPI, soit une période de 10 à 15 ans, pour évaluer la pertinence réelle de l'investissement.

À la sortie, le but est de générer une plus-value lors de la revente du patrimoine, matérialisée par une revalorisation du prix des parts. L'objectif de ces placements est donc différent de celui des SCPI de rendement, qui visent un rendement annuel.

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L'erreur de « la défiscalisation avant tout »

Lancées avec succès entre 2007 et le milieu des années 2010, de nombreuses SCPI fiscales se rapprochent aujourd'hui de leur terme. Et pour beaucoup d'investisseurs, c'est la désillusion.

Premier constat, le rendement est resté limité durant les années de mise en location, oscillant entre 0,5% et 1% en moyenne par an. Bien peu par rapport à la moyenne du marché (4,18% en 2020). Si l'objectif d'un tel investissement n'est pas d'encaisser un rendement, cela soulève d'emblée la question de la pertinence du prix de souscription des parts.

D'autant que si les investisseurs ont bien pu bénéficier de la défiscalisation, la plus-value des SCPI Malraux et de déficit foncier ne semble pas être au rendez-vous. Écueil principal : une grande partie des fonds récoltés ont été dépensés pour financer des travaux, et non l'acquisition des biens immobiliers. Dans certains cas, le prix de revient global dépasse largement la valeur du patrimoine.

Certaines SCPI ont ainsi vu le prix de leurs parts divisé par 3. C'est par exemple le cas de Pierre Investissement 6, SCPI mixte Loi Malraux / déficit foncier lancée en 2008 et gérée par Inter-Gestion. Le prix de souscription payé à l'origine par les investisseurs était de 8000 euros par part. Fin 2020, la valeur de réalisation, c'est-à-dire la valeur totale du patrimoine de la SCPI, n'était plus que de 2 327,62 euros par part. Autrement dit, un particulier qui aurait investi 24.000 euros en 2008 verrait aujourd'hui ses parts évaluées environ 7000 euros (-71%).

Même chose du côté de Pierre Patrimoine 2 (loi Malraux, 2008) chez Amundi. Avec un prix de souscription de 6000 euros, la valeur d'une part n'est plus que de 1630 euros (-72%). Pour Renovalys 2 (déficit foncier, 2011), chez Advenis REIM, la valeur de réalisation par part approche les 2900 euros, pour un prix de souscription de 5000 euros par part (-42%). Il ne s'agit ici que de quelques exemples. Les contre-performances constatées sur le marché font douter du modèle. « Je ne suis pas sûr qu'il y ait une SCPI défisalisante dans l'ancien qui puisse offrir aujourd'hui une sortie positive à ses clients », expliquait Laurent Bodin, conseiller en gestion de patrimoine libéral chez Cèdre Finance, au Figaro.

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Le coût des travaux n'est pas compensé par la revalorisation des immeubles

L'une des explications possibles est que certaines SCPI ont pu avoir la main lourde sur les travaux, leur donnant trop de poids par rapport à la valeur du patrimoine. Selon le bulletin d'information du 2ème semestre 2020 de Pierre Investissement 6, 5.346 euros par part ont été consacrés aux travaux. Soit 83% du montant de l'investissement, déduction faite des 1600 euros de prime d'émission. Certes, ce mécanisme a permis aux investisseurs de bénéficier d'une défiscalisation optimale. Mais l'échéance approchant, force est de constater que la revalorisation des immeubles ne réussit pas à compenser pas la dépense.

Car là se trouve un deuxième point faible en loi Malraux : le dispositif impose d'acquérir des immeubles d'habitation dans les zones éligibles, la plupart du temps des villes moyennes de province. Sète, Avignon, Tourcoing, Agen, Saintes... Or, la plupart ont peu vu les prix de l'immobilier progresser en 10 ans. La demande locative y est aussi moins forte que dans les grandes métropoles. Au 4ème trimestre, Pierre Investissement 6 affichait un taux d'occupation financier de seulement 77%.

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La mauvaise surprise de l'impôt de plus-value

Autre mauvaise surprise, l'imposition de la plus-value, qui peut exister... même en l'absence d'une plus-value pour l'investisseur. En 2015, face au « regain d'intérêt » des particuliers pour les SCPI défiscalisantes dans l'immobilier ancien, l'Autorité des marchés financiers* avait émis une alerte estimant que leur fiscalité « pouvait être mal comprise des investisseurs et peu détaillée dans les documents mis à leur disposition ».

Et pour cause... la plus-value fiscale est calculée « sur la différence entre le prix d'achat hors travaux et le prix de vente ». Autrement dit, les travaux ont pu procurer un avantage fiscal à l'entrée et ils sont donc considérés comme à l'origine d'une potentielle plus-value à la sortie. Ainsi, même dans le cas où les particuliers perdent de l'argent avec leur investissement, ils peuvent être amenés à payer un impôt de plus-value.

Pour certains investisseurs, les SCPI Malraux et de déficit foncier se sont révélées comme un piège duquel ils peinent à sortir. Si la revente des parts est possible, elle se fait de gré à gré. Ce qui signifie que pour pouvoir les revendre, il est nécessaire de trouver un acheteur. Mais pour des parts de SCPI pour lesquelles la défiscalisation a déjà été consommée, qui n'offrent que peu de rendement et dont le prix est décorellé de la valeur du patrimoine, c'est mission impossible.

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