SCPI fiscales : un modèle à part
Ces SCPI de défiscalisation achètent des immeubles en mauvais état et consacrent une partie de l'argent collecté à de lourds travaux de réhabilitation. C'est sur ces dépenses que les contribuables peuvent réduire leurs impôts dans le cadre du déficit foncier, ou bénéficier d'une réduction pouvant aller jusqu'à 30% pour la loi Malraux. En contrepartie, les logements doivent être loués pendant un certain nombre d'années. Il faut attendre l'échéance de la SCPI, soit une période de 10 à 15 ans, pour évaluer la pertinence réelle de l'investissement.
À la sortie, le but est de générer une plus-value lors de la revente du patrimoine, matérialisée par une revalorisation du prix des parts. L'objectif de ces placements est donc différent de celui des SCPI de rendement, qui visent un rendement annuel.
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L'erreur de « la défiscalisation avant tout »
Premier constat, le rendement est resté limité durant les années de mise en location, oscillant entre 0,5% et 1% en moyenne par an. Bien peu par rapport à la moyenne du marché (4,18% en 2020). Si l'objectif d'un tel investissement n'est pas d'encaisser un rendement, cela soulève d'emblée la question de la pertinence du prix de souscription des parts.
D'autant que si les investisseurs ont bien pu bénéficier de la défiscalisation, la plus-value des SCPI Malraux et de déficit foncier ne semble pas être au rendez-vous. Écueil principal : une grande partie des fonds récoltés ont été dépensés pour financer des travaux, et non l'acquisition des biens immobiliers. Dans certains cas, le prix de revient global dépasse largement la valeur du patrimoine.
Certaines SCPI ont ainsi vu le prix de leurs parts divisé par 3. C'est par exemple le cas de Pierre Investissement 6, SCPI mixte Loi Malraux / déficit foncier lancée en 2008 et gérée par Inter-Gestion. Le prix de souscription payé à l'origine par les investisseurs était de 8000 euros par part. Fin 2020, la valeur de réalisation, c'est-à-dire la valeur totale du patrimoine de la SCPI, n'était plus que de 2 327,62 euros par part. Autrement dit, un particulier qui aurait investi 24.000 euros en 2008 verrait aujourd'hui ses parts évaluées environ 7000 euros (-71%).
Même chose du côté de Pierre Patrimoine 2 (loi Malraux, 2008) chez Amundi. Avec un prix de souscription de 6000 euros, la valeur d'une part n'est plus que de 1630 euros (-72%). Pour Renovalys 2 (déficit foncier, 2011), chez Advenis REIM, la valeur de réalisation par part approche les 2900 euros, pour un prix de souscription de 5000 euros par part (-42%). Il ne s'agit ici que de quelques exemples. Les contre-performances constatées sur le marché font douter du modèle. « Je ne suis pas sûr qu'il y ait une SCPI défisalisante dans l'ancien qui puisse offrir aujourd'hui une sortie positive à ses clients », expliquait Laurent Bodin, conseiller en gestion de patrimoine libéral chez Cèdre Finance, au Figaro.
Le coût des travaux n'est pas compensé par la revalorisation des immeubles
Car là se trouve un deuxième point faible en loi Malraux : le dispositif impose d'acquérir des immeubles d'habitation dans les zones éligibles, la plupart du temps des villes moyennes de province. Sète, Avignon, Tourcoing, Agen, Saintes... Or, la plupart ont peu vu les prix de l'immobilier progresser en 10 ans. La demande locative y est aussi moins forte que dans les grandes métropoles. Au 4ème trimestre, Pierre Investissement 6 affichait un taux d'occupation financier de seulement 77%.
La mauvaise surprise de l'impôt de plus-value
Et pour cause... la plus-value fiscale est calculée « sur la différence entre le prix d'achat hors travaux et le prix de vente ». Autrement dit, les travaux ont pu procurer un avantage fiscal à l'entrée et ils sont donc considérés comme à l'origine d'une potentielle plus-value à la sortie. Ainsi, même dans le cas où les particuliers perdent de l'argent avec leur investissement, ils peuvent être amenés à payer un impôt de plus-value.
Pour certains investisseurs, les SCPI Malraux et de déficit foncier se sont révélées comme un piège duquel ils peinent à sortir. Si la revente des parts est possible, elle se fait de gré à gré. Ce qui signifie que pour pouvoir les revendre, il est nécessaire de trouver un acheteur. Mais pour des parts de SCPI pour lesquelles la défiscalisation a déjà été consommée, qui n'offrent que peu de rendement et dont le prix est décorellé de la valeur du patrimoine, c'est mission impossible.
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Commentaires (1)
A 75 ans est-ce intéressant de vendre une assurance vie pour acheter des parts de scpi ?