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Immobilier locatif : le classement des villes où investir en 2021

Malgré la crise, les prix de l'immobilier et les loyers ont continué de progresser. Avec des taux de prêts immobiliers toujours plus bas, la dynamique ne faiblit donc pas. La pierre reste l'un des placements plébiscités par les Français, notamment ceux qui envisagent de créer un revenu complémentaire.
Cette année, certaines villes moyennes font une entrée remarquée dans notre top annuel. De grandes villes conservent leur statut de placement refuge, d'autres déclinent.
Si vous souhaitez acheter pour louer, voici notre classement des villes où investir en 2021.

Par | Publié le 04-02-2021 16:19, Mis à jour le 04-02-2021 13:19
Photo : © ideal-investisseur.fr  

1. Montpellier : 2950 € du m², 5% brut de rendement potentiel

Montpellier monte cette année sur la première marche du podium, après s'être positionnée à la 6ème place l'année dernière. Elle offre l'un des meilleurs rapports prix / potentiel pour un investissement locatif en 2021. Car si les prix continuent de se stabiliser (+1,4% en un an), elle n'en reste pas moins une commune attractive. Montpellier est en effet prisée pour sa qualité de vie et sa position stratégique, non loin de l'Espagne. C'est aussi le 7ème pôle universitaire de France, qui attire chaque année 60 000 étudiants. Ce bassin de locataires potentiels a de quoi convaincre les personnes qui souhaitent investir dans l'immobilier.

Côté économie, Montpellier est reconnue comme la deuxième capitale mondiale des startups par UBI Mondial. De nombreux projets d'aménagement sont en cours, combinant logements et activité économique. La ville héberge également des grandes entreprises (IBM, Sanofi, Alstom...) et 18 parcs d'activité où siègent environ 2000 PME. Du potentiel, donc.

Avec moins de 3.000 euros par mètre carré pour un appartement, le budget à déployer pour un achat immobilier reste raisonnable. Sa moyenne de loyer de 13,90 € / m² par mois peut faire espérer un taux de rentabilité supérieur à 5% brut par an.

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Investissements éligibles à Montpellier : loi Pinel, loi Denormandie, déficit foncier, loi Malraux.



2. Toulouse : 3100 euros / m² pour un appartement, autour de 5% de rentabilité potentielle

Devancée par Montpellier, Toulouse prend la deuxième place de notre classement des meilleurs endroits pour investir en 2021. La ville rose reste dynamique, abritant le siège de beaucoup d'entreprises. Elle est également jeune, avec plus de 100 000 étudiants.

Toulouse est connue pour son cadre de vie agréable, qui attire chaque année près de 6000 habitants supplémentaires. Selon le palmarès Great Place to work 2020, elle est la 3ème ville française où les salariés préféreraient travailler après Bordeaux et Paris.

Côté transports, les déplacements sont facilités grâce à la présence de deux lignes de métro. La troisième devrait être mise en service en 2025, ce qui devrait donner un potentiel supplémentaire aux quartiers desservis.

Le prix médian par mètre carré a peu évolué en 1 an (3100 euros / m2), et reste raisonnable pour une ville de cette dimension. Bien que l'arrivée de la LGV (future ligne à grande vitesse) vienne placer la ville à seulement 3h17 de Paris, elle ne devrait pas subir une hausse fulgurante des prix au contraire de ce qu'a vécu Bordeaux (+60% en 10 ans).

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Investissements éligibles à Toulouse : loi Pinel, loi Denormandie, déficit foncier, loi Malraux (présence d'une zone PSMV).


3. Rennes : 3 310 € du m², un potentiel de 4,6% brut par an

Rennes est l'une des villes où le marché immobilier a le mieux résisté en 2020 malgré les confinements. Après une croissance de 3,6% en un an, les prix semblent néanmoins tendre vers l'accalmie ces derniers mois.

A l'instar d'autres villes de l'ouest, Rennes est en train de devenir l'une des zones les plus attractives de France, notamment pour l'investissement locatif. Avec 3310 euros par m² en moyenne pour un appartement et un niveau de loyer à 12,8 euros par m² par mois, le rendement théorique tourne autour de 4,6% brut.

Rennes est aussi une ville étudiante, grâce à la présence de nombreuses universités et écoles. C'est notamment cet aspect qui attire les investisseurs, qui peuvent par exemple miser sur l'achat d'une maison en vue d'y établir une colocation ou d'un logement destiné à la location meublée.

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Investissements éligibles à Rennes : loi Pinel, loi Denormandie, déficit foncier, loi Malraux (présence d'une zone PSMV).


4. Lille : 3.500 euros / m², rentabilité potentielle brute autour de 5%

Lille reste l'une des villes les plus attractives pour l'investissement locatif pour 2021. Avec plus d'un million d'habitants, son agglomération tient la place de 4ème métropole de France derrière Paris, Lyon et Marseille. Située à 1h30 de la capitale en TGV, Lille est au cœur de l'activité économique de l'Europe. Elle est également marquée par la présence de nombreux étudiants.

Pour l'investissement locatif, Lille intra-muros offre de nombreux avantages. Aussi en un an, les prix y ont augmenté de 4,6%. Elle conserve toutefois des prix raisonnables (3.500 euros par m² pour un appartement en moyenne). Avec un loyer moyen de 13,8 euros / m², le rendement potentiel théorique approche les 5%.

Découvrez notre dossier spécial Investir à Lille

Investissements éligibles à Lille : loi Pinel, loi Denormandie, déficit foncier, loi Malraux (présence d'une zone PSMV).


5. Angers : 2 460 € du m², rentabilité potentielle de 5,3 % brut

Angers était la révélation de notre classement 2020. Elle reste cette année encore en bonne position de notre palmarès. Avec des prix immobiliers accessibles, un potentiel de rendement intéressant et une vacance locative faible, la capitale du Maine-et-Loire offre un certain nombre d'atouts pour un placement immobilier.

A 1h40 de train de Paris grâce à la LGV, Angers est une ville étudiante également prisée pour sa qualité de vie. Le marché locatif est particulièrement dynamique, les biens s'y louent rapidement. Les prix raisonnables, proches de 2.500 euros par mètre carré en moyenne pour un appartement, constituent également un argument de choix. D'autant que la rentabilité potentielle dépasse les 5% bruts annuels.

Si l'hyper-centre est prisé, d'autres quartiers offrent un potentiel certain avec l'arrivée de la future ligne de tramway B en 2022. Restez tout de même attentif à l'emplacement si vous choisissez d'y acheter pour louer.

Investissements éligibles à Angers : loi Pinel (la ville a réintégré la zone B1 depuis 2019), loi Denormandie, déficit foncier.


6. Strasbourg : 2930 € du m², rentabilité potentielle autour de 5%

Avec un peu moins de 3000 euros par m² pour un appartement, Strasbourg fait toujours partie des villes abordables pour un investissement immobilier locatif. La capitale alsacienne est à la fois prisée des familles, des jeunes actifs et des étudiants grâce à la présence de nombreuses écoles et universités reconnues à l'international. Elle abrite aussi des institutions européennes.

Strasbourg est une ville dont le centre historique est classé au patrimoine mondial de l'UNESCO. Bien desservie par les transports, elle enregistre une demande locative importante. Fait majeur, les logements de petite surface ne sont pas les plus prisés : pour un investissement locatif, il vaut mieux privilégier les 2 et 3 pièces.

En un an, les loyers y ont progressé plus vite que les prix. Avec 12,5 € par m² par mois en moyenne pour un loyer, la ville laisse envisager une rentabilité brute potentielle de plus de 5% par an.

Investissements éligibles à Strasbourg : loi Pinel, loi Denormandie, déficit foncier, loi Malraux (zone PSMV).
Marché de report à étudier : Schiltigheim

7. Le Mans : 1350 euros / m2, plus de 7 % brut sur certains emplacements

Principale ville de la Sarthe, Le Mans fait irruption dans notre classement 2021 par les nombreux atouts que la ville offre. Le prix d'achat d'un appartement y est accessible à 1410 euros par mètre carré en moyenne. L'avantage majeur est que les tarifs fluctuent peu depuis plus de 10 ans. A condition d'investir sur un bon emplacement, la rentabilité peut être relativement attractive, dépassant les 7% bruts.

Le Mans, ville de 140.000 habitants, est au centre d'un carrefour de communication entre les plus grandes villes de l'ouest du pays. A mi-chemin entre Paris et Nantes (entre 2h et 2h30 de route), proche de Rouen (2 heures), de Tours et d'Angers (1h15), elle conjugue un accès facile à de grandes métropoles économiques et un dynamisme local.
C'est une ville universitaire mais aussi touristique, grâce à son patrimoine locale et à la course annuelle des 24 heures du Mans, qui rassemble environ 260.000 spectateurs en temps normal.

8. Lyon : 4970 € par mètre carré, potentiel de rentabilité brut de 3,3%

Comme dans la plupart des grandes villes, la hausse des prix s'enraye à Lyon. Ceux-ci pourraient même fléchir cette année. Le potentiel de rentabilité brut n'est pas des plus incitatifs (3,3% environ), mais la ville reste une valeur défensive.

Il faut dire que Lyon occupe un emplacement stratégique au cœur de l'Europe : à 2 heures de Paris en train, elle est également à proximité de la Suisse et de l'Italie. C'est peut-être aussi pour cela qu'elle est plébiscitée par les entreprises (présence de nombreux sièges sociaux) et fait preuve d'un grand dynamisme économique. C'est également la 2ème ville étudiante de France : près de 150.000 personnes par an qui viennent y suivre leur cursus d'enseignement supérieur.

Tous ces atouts font que Lyon conserve sa qualité de valeur refuge pour un placement locatif. Néanmoins avec la forte des hausses des prix de ces dernières années (+47% en 10 ans), les rendements locatifs ont eu tendance à s'éroder. Il faut tout de même débourser 4.970 € en moyenne pour un appartement sur la ville, pour un rendement brut moyen de 3,3%. Ce niveau reste correct pour la 3ème ville de France en nombre d'habitants, sans pour autant être exceptionnel.

Investissements éligibles à Lyon : loi Pinel, loi Denormandie, déficit foncier, loi Malraux (zone PSMV)
Marché de report à étudier : Villeurbanne.

Les villes qui voient leur potentiel se dégrader pour un investissement locatif en 2021

Pour effectuer un investissement immobilier rationnel, il faut prendre soin de bien sélectionner son emplacement. Attention car malgré leur réputation, certaines villes ont vu leur potentiel considérablement baisser.

C'est notamment le cas de Paris et Bordeaux, dont l'envolée a fait baisser les rendements en matière d'investissement locatif. Si à Bordeaux les prix se sont stabilisés depuis 2018, la tendance est plutôt à la baisse à Paris. La capitale n'attire plus, notamment du fait de ses prix exorbitants et de la paralysie de sa vie culturelle et sociale.

La crise du coronavirus a aussi fait émerger de nouveaux critères parmi les locataires et les acheteurs. Plusieurs sous-marchés immobiliers sont en train d'émerger. Les investisseurs regardent de plus en plus attentivement les villes moyennes et dynamiques proches de chez eux. Ils ont bien raison, car plutôt que de miser sur une commune lointaine, la connaissance d'un marché locale et la capacité à se mettre à la place d'un futur locataire peut permettre de dénicher de véritables opportunités.

Nos conseils pour réussir son investissement

Quelle que soit la ville choisie et son attractivité globale, ne vous lancez jamais aveuglément dans l'investissement immobilier. D'un quartier à l'autre, d'une rue à l'autre, le potentiel d'un logement peut changer considérablement et les mauvaises affaires sont toujours possibles.

Les biens au meilleur potentiel sont, dans la plupart des cas, situés près des transports ou des axes routiers et à proximité des commodités. Le centre-ville est bien sûr souvent idéal, bien que plus cher que la périphérie. Rendez-vous toujours sur place avant d'acheter pour vous rendre compte par vous-même de l'attrait d'un emplacement et du potentiel d'un bien. Faîtes également votre étude de marché, pour voir si le loyer de marché est compatible avec le rendement que vous en attendez. Enfin, ne vous laissez pas aveugler par un potentiel avantage fiscal, celui-ci ne devant être considéré que comme un "plus", et pas comme un objectif.

N'oubliez pas qu'en matière d'immobilier, les meilleurs placements sont les biens qui trouvent le plus facilement des locataires.


Source :
Prix médians par m2 pour les appartements : immobilier.notaires.fr.
Loyers : clameur.fr



Un commentaire

L

Louis Lachenal 09/02/2021 03:38

J'ai acheté deux appartements il y a deux ans locations à 9 PC a Vaulx en vélin à côté du parc Miribel.

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