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Immobilier : comment étudier le marché pour mieux investir ?

Investir dans l'immobilier consiste en l'acquisition d'un bien non pas pour y habiter, mais dans le but de construire un patrimoine tangible qui pourra générer un revenu complémentaire. À ce titre, l'investissement immobilier est un projet d'envergure qui nécessite une bonne préparation. Pour réussir une telle opération, il faudra réaliser au préalable une étude de marché. Cela permettra à l'investisseur de connaître l'état du marché, de cerner les différentes possibilités d'investissement et de déterminer les options à risques. Dès lors, il pourra choisir le bon placement pour mieux investir.

Temps de lecture : 8 minute(s) - Par | Mis à jour le 01-07-2021 09:55 | Publié le 01-07-2021 09:34
Photo : Shutterstock  

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L'importance de faire une étude de marché immobilier

Le secteur immobilier offre plusieurs possibilités d'investissement. Il est possible d'investir dans l'immobilier locatif, dans l'immobilier d'entreprise ou à l'étranger. L'investisseur peut également passer par une SCPI ou se tourner vers un bien atypique. Selon la tendance du marché local, le niveau de la demande et l'environnement d'investissement, une solution peut garantir un meilleur rendement qu'une autre.

C'est pour cela qu'il est nécessaire d'effectuer une étude de marché afin de déterminer la solution la plus appropriée. Pour ce faire, l'investisseur peut faire appel à un conseiller immobilier ou décider de se débrouiller tout seul. La première option est souvent la plus conseillée, car elle permet d'obtenir des résultats plus fiables. Une étude de marché bien faite permet de déterminer la pertinence d'un projet d'investissement immobilier.

L'investisseur pourra mieux comprendre le fonctionnement du marché sur lequel il souhaite investir. Il pourra étudier les prix du marché et leur évolution, la demande, l'offre ainsi que l'environnement d'investissement. Quand on parle d'environnement d'investissement, cela prend en compte les différents facteurs susceptibles d'influencer le marché et le rendement du projet. Ceux-ci peuvent d'être d'ordre économique, professionnel, démographique, politique, technologique, législatif...

Grâce à l'étude de marché, il aura connaissance des différentes opportunités et des éventuels risques liés à son investissement sur ledit marché. Il saura ainsi quelles sont ses chances de succès avant de lancer son projet. Cette opération permet aussi d'éviter les pièges dans le cadre d'un achat immobilier. Si les prévisions ne sont pas favorables, l'investisseur pourra se tourner vers un autre marché. Il peut également décider de se faire accompagner par des spécialistes pour augmenter ses chances.

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Le point sur le marché immobilier en France

L'évolution du marché immobilier en France est basée sur trois facteurs essentiels : les situations géographiques (départements, régions, ville, quartiers), les types de biens (appartement, maisons, terrains, locaux commerciaux ou industriels) et la qualité des biens en question (neuf, ancien, à rénover). Il y a quelque temps, un quatrième facteur s'est ajouté à la liste et a eu un impact non négligeable sur tout le secteur : il s'agit de la pandémie de Covid-19.

Au début de la crise sanitaire, les transactions immobilières ont connu une légère baisse dans la majorité des villes de France. Les trimestres suivants, le marché s'est stabilisé peu à peu dans les villes comme Montpellier, Toulouse et Grenoble. Dans certaines métropoles, comme Nantes, Lyon, Paris et Marseille, le marché immobilier retrouve progressivement son dynamisme, entraînant ainsi une légère montée des prix. Par contre, on enregistre une baisse du prix immobilier à Bordeaux et une décélération de la hausse de prix à Rennes.

Cependant, à Paris et dans certaines grandes villes touchées par la pandémie, on observe un phénomène d'exode vers la campagne. En effet, l'expérience du confinement a fait naître de nouveaux besoins chez certains Français. Les envies de nature, d'espace extérieur, de terrasse, de jardin sont désormais au coeur de la plupart des recherches immobilières. Avec le télétravail et ces nouveaux critères, de nombreux Français ont décidé de se tourner vers « les immobiliers verts », quitte à s'éloigner des métropoles.

Il pourrait donc s'avérer intéressant d'investir dans les villes moyennes (Clermont-Ferrand, Metz, Tours?) et dans les logements à la campagne. Toutefois, il faut souligner que malgré les impacts économiques et sanitaires du Covid, le marché de l'ancien a su tenir bon. Alors, investir dans l'immobilier ancien dans les grandes villes serait aussi une excellente idée.

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Étude de marché immobilier : comment procéder ?

Comme pour tout projet entrepreneurial, un investissement immobilier nécessite un travail de préparation. Pour obtenir des résultats fiables, l'investisseur devra réaliser une analyse poussée de l'environnement d'investissement. Cela lui permettra de mieux appréhender les différentes possibilités d'aboutissement de son futur investissement. Voici alors les étapes à suivre pour réaliser une étude de marché efficace.

Définir son objectif patrimonial

Avant de lancer un projet immobilier, il faut d'abord déterminer l'objectif auquel celui-ci doit répondre. En effet, tout le monde ne décide pas d'acheter un bien pour y habiter. Le plus souvent, l'objectif des investisseurs est de construire un patrimoine ou l'accroître. Ils attendent que ce dernier se valorise pour pouvoir ensuite le transmettre à leurs enfants comme héritage.

Pour certaines personnes, c'est un bon moyen de préparer sa retraite. Lorsque celles-ci quitteront la vie active, elles n'auront plus de loyer à régler. Si, au fil du temps, le bien prend de la valeur, il sera possible de le revendre pour réaliser une plus-value intéressante. En outre, d'autres envisagent d'investir en immobilier pour abaisser leur pression fiscale. Dans ce cas, ces personnes pourront se tourner vers l'investissement Censi-Bouvard ou Pinel.

Pour finir, il est possible d'opter un investissement locatif : acheter le bien pour le mettre en location. Cela permet de générer des revenus complémentaires, qui peuvent servir à monter un autre projet ou à maintenir son niveau de vie (dans le cas des personnes proches de la retraite). Après avoir défini l'objectif patrimonial, l'analyse proprement dite peut commencer.

Choisir l'emplacement idéal où investir

L'emplacement est le critère numéro 1 de tout investissement immobilier. La localisation du bien va déterminer le prix ou la valeur de ce dernier. Il est donc important de se renseigner sur la ville dans laquelle l'on souhaite investir. Celle-ci doit présenter un fort potentiel pour que l'investisseur puisse atteindre son objectif patrimonial.

S'il s'agit d'un investissement locatif, il faudra porter une attention particulière sur le dynamisme de la ville, la croissance démographique ainsi que le marché de l'emploi. Il faudra également s'assurer de la présence des diverses commodités. Les familles et les étudiants apprécient les logements situés à proximité des établissements d'enseignement (primaire, seconde et supérieur), des lieux de loisirs, des commerces, etc.

Aussi, les déplacements dans la ville doivent être facilités, notamment par un réseau de transports en commun, par des accès routiers... Il faudra également analyser le potentiel de développement de la ville. Des projets de constructions de nouveaux logements sont-ils prévus ? La ville envisage-t-elle de développer ses quartiers par des projets d'urbanisme ? Ces informations sont des indicateurs permettant à l'investisseur de mieux s'orienter dans le choix du quartier idéal où investir.

En plus, en choisissant d'investir dans une ville en pleine expansion, l'investisseur a la garantie que son bien prendra de la valeur au fil du temps. Pour obtenir le maximum de ces informations, il peut consulter le site de l'INSEE ou de la ville choisie. Il est également possible de se renseigner auprès des agences, de la commune ou des habitants.

Étudier l'offre et la demande

L'offre et la demande sont aussi des facteurs qui peuvent influer sur la valeur d'un bien. Par exemple, si une maison en particulier est plus plébiscitée que les autres logements de la région, il est clair que son prix va augmenter. La demande représente la quantité moyenne de logements (maisons, appartements) que les gens sont prêts à louer ou à acheter.

Quant à l'offre, elle correspond aux types de biens mis en vente ou en location, avec leur marge de prix. Un marché immobilier en bonne santé affiche un certain équilibre entre l'offre et la demande. Si la demande est supérieure à l'offre, cela signifie que les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs. Les prix des biens auront alors tendance à grimper.

À l'inverse, lorsque c'est l'offre qui est plus forte que la demande, alors les prix vont baisser. Ce paramètre est également à prendre en compte pour choisir l'emplacement idéal où investir. Il faut toutefois préciser que plus la demande est importante, plus la probabilité de trouver rapidement un locataire ou un acheteur est élevée.

Analyser le marché immobilier local

Après l'analyse de l'offre et de la demande, l'étape suivante consiste à effectuer une étude du marché immobilier local. Il s'agira de se renseigner sur les quartiers de la ville, les types de biens les plus recherchés ainsi que leurs prix au m² (dans le neuf comme dans l'ancien), le pourcentage de locataires et de propriétaires, etc. Ces informations permettent de réaliser une transaction immobilière en toute sérénité et de faire une bonne affaire.

Il est possible d'obtenir ces informations sur des sites spécialisés (INSEE, MelleursAgents) ou en consultant les annonces. Dans ce dernier cas, l'investisseur peut joindre directement les agences locales ou passer par des sites d'annonces. Dans l'un ou l'autre de ces cas, il pourra avoir un aperçu des biens immobiliers qui sont proposés dans la région.

Toutefois, l'investisseur doit veiller à être cohérent dans ses recherches. Celui-ci doit comparer uniquement les biens dont les caractéristiques sont similaires au type de bien qu'il souhaite acquérir. Autrement dit, il faut éviter de comparer ce qui est incomparable : studio-T5, ancien-neuf... Pour cela, il devra établir un cahier des charges précis avant de commencer à explorer le marché.

Examiner la qualité du bien immobilier

Qu'il s'agisse d'un immobilier neuf ou ancien, il est important de s'assurer de la qualité du bien. Pour un investissement dans l'ancien, l'idéal est de faire un audit complet. Il faudra porter une attention particulière sur la conception du logement, les matériaux de construction utilisés, les parties communes et privatives, le mode de chauffage, etc. Aussi, il faut se renseigner sur les charges de copropriété ainsi que leur montant.

Si elles sont trop élevées, elles peuvent avoir un impact négatif sur le rendement locatif. Il est également important d'examiner minutieusement l'état du bien. Si ce dernier nécessite des travaux, il faudra faire le point sur le budget à prévoir. Dans ce cas, l'investisseur peut faire appel à un professionnel pour estimer le montant et les différents travaux à réaliser.

Dans le cas d'un investissement dans le neuf, il faudra bien évidemment vérifier les mêmes points. Mais ici, la question de la qualité du bien est secondaire, puisque la construction et les différents travaux répondent généralement aux dernières normes et réglementations en vigueur.

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Se faire accompagner par un conseiller immobilier

Réaliser une étude de marché n'est pas aussi simple que l'on croit. C'est une opération qui prend du temps et qui nécessite parfois des connaissances expertes dans le domaine. C'est pour cela qu'il est souvent conseillé de se faire accompagner par un professionnel qualifié comme un conseiller immobilier. Comme son nom l'indique, sa fonction première est de conseiller les clients durant leurs transactions immobilières.

Dans le cadre d'un projet immobilier, il oriente le client et l'accompagne en mettant son expérience et son expertise à son service. Grâce à sa connaissance du marché local, il aide son client à trouver un bien qui répond à ses attentes. Il lui fournit des conseils personnalisés pour l'aider à mieux valoriser son bien dans le but de trouver rapidement un acheteur ou un locataire.

Sur le plan administratif, le conseiller immobilier veille au respect de toutes les démarches nécessaires à la réalisation de la transaction immobilière. En plus, la plupart des conseillers immobiliers travaillent en indépendants. Ils ne sont donc pas restreints aux horaires de bureaux et leurs champs d'action ne sont pas non plus limités.

Le conseiller immobilier peut se rendre disponible à tout moment. Il fait preuve d'une grande réactivité pour trouver les meilleures offres à ses clients. Aussi, c'est un expert qui maîtrise très bien les plateformes de diffusions immobilières. Il est donc qualifié pour aider un investisseur à trier et comparer les annonces afin de trouver le bien qui lui convient.



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