Immobilier : comment étudier le marché pour mieux investir ?

L'évolution du marché immobilier en France est basée sur trois facteurs essentiels : les situations géographiques (départements, régions, ville, quartiers), les types de biens (appartement, maisons, terrains, locaux commerciaux ou industriels) et la qualité des biens en question (neuf, ancien, à rénover). Il y a quelque temps, un quatrième facteur s'est ajouté à la liste et a eu un impact non négligeable sur tout le secteur : il s'agit de la pandémie de Covid-19.

Au début de la crise sanitaire, les transactions immobilières ont connu une légère baisse dans la majorité des villes de France. Les trimestres suivants, le marché s'est stabilisé peu à peu dans les villes comme Montpellier, Toulouse et Grenoble. Dans certaines métropoles, comme Nantes, Lyon, Paris et Marseille, le marché immobilier retrouve progressivement son dynamisme, entraînant ainsi une légère montée des prix. Par contre, on enregistre une baisse du prix immobilier à Bordeaux et une décélération de la hausse de prix à Rennes.

Cependant, à Paris et dans certaines grandes villes touchées par la pandémie, on observe un phénomène d'exode vers la campagne. En effet, l'expérience du confinement a fait naître de nouveaux besoins chez certains Français. Les envies de nature, d'espace extérieur, de terrasse, de jardin sont désormais au coeur de la plupart des recherches immobilières. Avec le télétravail et ces nouveaux critères, de nombreux Français ont décidé de se tourner vers « les immobiliers verts », quitte à s'éloigner des métropoles.

Il pourrait donc s'avérer intéressant d'investir dans les villes moyennes (Clermont-Ferrand, Metz, Tours?) et dans les logements à la campagne. Toutefois, il faut souligner que malgré les impacts économiques et sanitaires du Covid, le marché de l'ancien a su tenir bon. Alors, investir dans l'immobilier ancien dans les grandes villes serait aussi une excellente idée.

Comme pour tout projet entrepreneurial, un investissement immobilier nécessite un travail de préparation. Pour obtenir des résultats fiables, l'investisseur devra réaliser une analyse poussée de l'environnement d'investissement. Cela lui permettra de mieux appréhender les différentes possibilités d'aboutissement de son futur investissement. Voici alors les étapes à suivre pour réaliser une étude de marché efficace.

Définir son objectif patrimonial

Avant de lancer un projet immobilier, il faut d'abord déterminer l'objectif auquel celui-ci doit répondre. En effet, tout le monde ne décide pas d'acheter un bien pour y habiter. Le plus souvent, l'objectif des investisseurs est de construire un patrimoine ou l'accroître. Ils attendent que ce dernier se valorise pour pouvoir ensuite le transmettre à leurs enfants comme héritage.

Pour certaines personnes, c'est un bon moyen de préparer sa retraite. Lorsque celles-ci quitteront la vie active, elles n'auront plus de loyer à régler. Si, au fil du temps, le bien prend de la valeur, il sera possible de le revendre pour réaliser une plus-value intéressante. En outre, d'autres envisagent d'investir en immobilier pour abaisser leur pression fiscale. Dans ce cas, ces personnes pourront se tourner vers l'investissement Censi-Bouvard ou Pinel.

Pour finir, il est possible d'opter un investissement locatif : acheter le bien pour le mettre en location. Cela permet de générer des revenus complémentaires, qui peuvent servir à monter un autre projet ou à maintenir son niveau de vie (dans le cas des personnes proches de la retraite). Après avoir défini l'objectif patrimonial, l'analyse proprement dite peut commencer.

Choisir l'emplacement idéal où investir

L'emplacement est le critère numéro 1 de tout investissement immobilier. La localisation du bien va déterminer le prix ou la valeur de ce dernier. Il est donc important de se renseigner sur la ville dans laquelle l'on souhaite investir. Celle-ci doit présenter un fort potentiel pour que l'investisseur puisse atteindre son objectif patrimonial.

S'il s'agit d'un investissement locatif, il faudra porter une attention particulière sur le dynamisme de la ville, la croissance démographique ainsi que le marché de l'emploi. Il faudra également s'assurer de la présence des diverses commodités. Les familles et les étudiants apprécient les logements situés à proximité des établissements d'enseignement (primaire, seconde et supérieur), des lieux de loisirs, des commerces, etc.

Aussi, les déplacements dans la ville doivent être facilités, notamment par un réseau de transports en commun, par des accès routiers... Il faudra également analyser le potentiel de développement de la ville. Des projets de constructions de nouveaux logements sont-ils prévus ? La ville envisage-t-elle de développer ses quartiers par des projets d'urbanisme ? Ces informations sont des indicateurs permettant à l'investisseur de mieux s'orienter dans le choix du quartier idéal où investir.

En plus, en choisissant d'investir dans une ville en pleine expansion, l'investisseur a la garantie que son bien prendra de la valeur au fil du temps. Pour obtenir le maximum de ces informations, il peut consulter le site de l'INSEE ou de la ville choisie. Il est également possible de se renseigner auprès des agences, de la commune ou des habitants.

Étudier l'offre et la demande

L'offre et la demande sont aussi des facteurs qui peuvent influer sur la valeur d'un bien. Par exemple, si une maison en particulier est plus plébiscitée que les autres logements de la région, il est clair que son prix va augmenter. La demande représente la quantité moyenne de logements (maisons, appartements) que les gens sont prêts à louer ou à acheter.

Quant à l'offre, elle correspond aux types de biens mis en vente ou en location, avec leur marge de prix. Un marché immobilier en bonne santé affiche un certain équilibre entre l'offre et la demande. Si la demande est supérieure à l'offre, cela signifie que les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs. Les prix des biens auront alors tendance à grimper.

À l'inverse, lorsque c'est l'offre qui est plus forte que la demande, alors les prix vont baisser. Ce paramètre est également à prendre en compte pour choisir l'emplacement idéal où investir. Il faut toutefois préciser que plus la demande est importante, plus la probabilité de trouver rapidement un locataire ou un acheteur est élevée.

Analyser le marché immobilier local

Après l'analyse de l'offre et de la demande, l'étape suivante consiste à effectuer une étude du marché immobilier local. Il s'agira de se renseigner sur les quartiers de la ville, les types de biens les plus recherchés ainsi que leurs prix au m² (dans le neuf comme dans l'ancien), le pourcentage de locataires et de propriétaires, etc. Ces informations permettent de réaliser une transaction immobilière en toute sérénité et de faire une bonne affaire.

Il est possible d'obtenir ces informations sur des sites spécialisés (INSEE, MelleursAgents) ou en consultant les annonces. Dans ce dernier cas, l'investisseur peut joindre directement les agences locales ou passer par des sites d'annonces. Dans l'un ou l'autre de ces cas, il pourra avoir un aperçu des biens immobiliers qui sont proposés dans la région.

Toutefois, l'investisseur doit veiller à être cohérent dans ses recherches. Celui-ci doit comparer uniquement les biens dont les caractéristiques sont similaires au type de bien qu'il souhaite acquérir. Autrement dit, il faut éviter de comparer ce qui est incomparable : studio-T5, ancien-neuf... Pour cela, il devra établir un cahier des charges précis avant de commencer à explorer le marché.

Examiner la qualité du bien immobilier

Qu'il s'agisse d'un immobilier neuf ou ancien, il est important de s'assurer de la qualité du bien. Pour un investissement dans l'ancien, l'idéal est de faire un audit complet. Il faudra porter une attention particulière sur la conception du logement, les matériaux de construction utilisés, les parties communes et privatives, le mode de chauffage, etc. Aussi, il faut se renseigner sur les charges de copropriété ainsi que leur montant.

Si elles sont trop élevées, elles peuvent avoir un impact négatif sur le rendement locatif. Il est également important d'examiner minutieusement l'état du bien. Si ce dernier nécessite des travaux, il faudra faire le point sur le budget à prévoir. Dans ce cas, l'investisseur peut faire appel à un professionnel pour estimer le montant et les différents travaux à réaliser.

Dans le cas d'un investissement dans le neuf, il faudra bien évidemment vérifier les mêmes points. Mais ici, la question de la qualité du bien est secondaire, puisque la construction et les différents travaux répondent généralement aux dernières normes et réglementations en vigueur.

Réaliser une étude de marché n'est pas aussi simple que l'on croit. C'est une opération qui prend du temps et qui nécessite parfois des connaissances expertes dans le domaine. C'est pour cela qu'il est souvent conseillé de se faire accompagner par un professionnel qualifié comme un conseiller immobilier. Comme son nom l'indique, sa fonction première est de conseiller les clients durant leurs transactions immobilières.

Dans le cadre d'un projet immobilier, il oriente le client et l'accompagne en mettant son expérience et son expertise à son service. Grâce à sa connaissance du marché local, il aide son client à trouver un bien qui répond à ses attentes. Il lui fournit des conseils personnalisés pour l'aider à mieux valoriser son bien dans le but de trouver rapidement un acheteur ou un locataire.

Sur le plan administratif, le conseiller immobilier veille au respect de toutes les démarches nécessaires à la réalisation de la transaction immobilière. En plus, la plupart des conseillers immobiliers travaillent en indépendants. Ils ne sont donc pas restreints aux horaires de bureaux et leurs champs d'action ne sont pas non plus limités.

Le conseiller immobilier peut se rendre disponible à tout moment. Il fait preuve d'une grande réactivité pour trouver les meilleures offres à ses clients. Aussi, c'est un expert qui maîtrise très bien les plateformes de diffusions immobilières. Il est donc qualifié pour aider un investisseur à trier et comparer les annonces afin de trouver le bien qui lui convient.

Lorsque vous souscrivez à un prêt immobilier, vous vous engagez généralement pour une longue durée. C'est pour cela que de nombreuses assurances voient le jour pour vous protéger en cas d'imprévus.

Choisir une assurance emprunteur peut vous offrir une protection financière supplémentaire qui peut être très utile en cas de circonstances imprévues.

Plusieurs types d'assurances emprunteur sont disponibles et peuvent être adaptés à votre prêt immobilier :

- L'assurance décès-invalidité
- L'assurance chômage et invalidité partielle
- L'assurance accident
- L'assurance maladie

Vous devez comparer les différentes offres afin de trouver celle qui convient le mieux à vos besoins. Les assurances emprunteur peuvent être très coûteuses et il va de soi d'en trouver une qui réponde à vos besoins, mais qui est également abordable.
Enfin, vous devriez considérer le fait que les assurances emprunteur peuvent être modifiées ou annulées à tout moment, si vous estimez que vous ne bénéficiez pas des services dont vous aviez besoin. Et ce, depuis la ratification de la loi Lemoine qui permet de changer facilement d'assurance en cours d'année et de mettre en concurrence les assurances à tout moment.

Prendre le temps de bien comprendre les différentes options et de choisir une assurance emprunteur qui correspond à vos besoins et à votre budget est primordiale.

Le marchand de biens bénéficie de certains avantages pour mieux évaluer la rentabilité potentielle de futures opportunités immobilières.

L'étude de marché immobilier pour un marchand de biens diffère de celle d'un acheteur/vendeur seul. Le marchand de biens doit se concentrer sur l'évolution des prix du marché, les tendances à long terme et les prévisions économiques, tandis que l'acheteur seul peut être plus préoccupé par les caractéristiques physiques du bien et ses coûts immédiats. Le professionnel quant à lui doit avoir une connaissance approfondie de l'immobilier et de la demande locale, ainsi qu'une capacité à anticiper les fluctuations et régulations du marché.

Lorsque le marchand de biens entreprend une étude du marché immobilier d'une zone, il doit prendre en compte une variété de facteurs tels que les taux d'intérêts, les évolutions de développement urbain (métro, tram, gare routière), le niveau de vie des habitants d'une zone, les politiques gouvernementales en matière d'immobilier, etc. Ces facteurs peuvent influencer la demande pour un type de bien particulier, ainsi que le potentiel de valorisation de ce dernier.

Les taux d'intérêt sont un facteur important à prendre en compte, car ils ont un impact direct sur la capacité d'un acheteur à obtenir un prêt immobilier. Si les taux sont bas, les acheteurs potentiels peuvent être plus enclins à acheter un bien, ce qui peut stimuler la demande et entraîner une hausse des prix.

Le niveau de vie des habitants d'une zone peut également avoir un impact sur les prix de l'immobilier. Si les revenus sont élevés, les gens peuvent être prêts à payer davantage pour vivre dans un quartier donné, ce qui peut entraîner une hausse des prix. Les politiques gouvernementales en matière d'immobilier telles que les incitations fiscales peuvent également stimuler la demande et avoir un impact sur les prix.

Le marchand de biens a une connaissance approfondie de ces facteurs et peut ainsi anticiper l'évolution de la valeur d'un bien immobilier. Il est en mesure de repérer les opportunités d'investissement et de prendre des décisions éclairées en matière d'achat et de vente de biens immobiliers. En outre, le marchand de biens peut avoir accès à des données de marché exclusives, ce qui lui donne un avantage concurrentiel par rapport à un acheteur lambda.

Enfin, le marchand de biens bénéficie souvent de meilleurs tarifs en termes de fournisseurs et artisans vu qu'il propose un volume d'affaire plus important qu'un acheteur / vendeur isolé, et peut aussi obtenir des remises sur certaines taxes, comme la TVA. Leur activité implique la tenue de registres relatifs aux prix d'achat et de vente de leurs produits ainsi que la gestion des taxes et de la TVA. La gestion des stocks est également un aspect fondamental de la comptabilité des marchands de biens.