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Loi de défiscalisation Denormandie : un bilan en demi-teinte

Après 2 ans d'existence, le dispositif de défiscalisation dans l'immobilier ancien peine à s'imposer face à la loi Pinel.

Temps de lecture : 2 minute(s) - Par | Publié le 13-04-2021 13:16, Mis à jour le 15-04-2021 09:50
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Denormandie : l'équivalent de la loi Pinel dans l'ancien à rénover

Le dispositif Denormandie, voté dans le cadre du Projet de Loi Finances pour 2019, prend la forme d'une réduction d'impôts accordée aux investisseurs achetant un bien immobilier à rénover dans une ville bénéficiaire du programme « action coeur de ville ». Il a vocation à encourager la réhabilitation des logements anciens pour répondre à la carence de biens en France.

La réduction fiscale peut atteindre 21% du coût total de l'opération (travaux inclus), si l'investisseur procède à des travaux de rénovation représentant au moins 25% du prix d'achat du bien. Le tout étant plafonné à 300.000 euros.

L'investissement en loi Denormandie peut s'avérer une opération rentable à condition d'étudier de manière poussée le marché locatif d'une ville. Point de vigilance, l'avantage fiscal est conditionné à la location effective du bien. Il faut donc bien s'assurer qu'une réelle pression locative existe dans le lieu où on entreprend une telle opération immobilière.

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Un dispositif plébiscité par les acteurs de l'immobilier

Pour les professionnels de l'immobilier, le dispositif inspiré de son proche cousin le Pinel est plutôt bien équilibré. Ainsi, de nombreuses villes qui disposent d'un parc de logements anciens devraient pouvoir tirer leur épingle du jeu grâce à la loi Denormandie, à l'image d'Albi, classée au Patrimoine Mondial de l'UNESCO. Certains coeurs de ville devraient aussi pouvoir en profiter pour dynamiser leur marché immobilier local. En 2021, les 3 villes de plus de 30 000 habitants « les plus en vue » pour investir en Denormandie sont Quimper, Niort et Limoges.

Pour les investisseurs, le dispositif de défiscalisation permet, selon les projets immobiliers, de viser une rentabilité nette moyenne de 3,8% par an contre 2,1% pour la location nue (soit +70%). Elle peut même monter jusqu'à 4,9% pour les plus belles opérations.

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Un dispositif qui souffre d'un déficit de notoriété

Le grand public n'est pas toujours au courant de la manne fiscale offerte par le dispositif. La plupart des investisseurs sont très « aux faits » de la loi Pinel et de ses atouts, ce qui n'est vrai pour le Denormandie. Pour pallier à ce déficit d'image, la communication est indispensable pour que les professionnels de l'immobilier disposent d'informations idoines et qu'ils aient, in fine, une maitrise parfaite des rouages du dispositif de défiscalisation.

Mais malgré l'appétence des investisseurs pour les dispositifs de défiscalisation, il reste toujours difficile pour les promoteurs et les sociétés de gestion de structurer une offre globale. De plus, certains ont été échaudés par un périmètre trop étroit à son lancement en 2019.

Désormais, avec 22 communes d'Île-de-France ajoutées à la liste des villes éligibles et des travaux pouvant porter maintenant sur l'assainissement et l'aménagement de surfaces habitables, les pouvoirs publics entendent bien booster les investissements en loi Denormandie.

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Une concurrence des produits de défiscalisation déjà bien installée

Le Denormandie doit maintenant se faire une place parmi d'autres dispositifs de défiscalisation comme l'ultra célèbre loi Pinel. Et ce ne sera pas chose aisée.
Car lorsque l'on additionne le prix d'acquisition du lot et celui des travaux, le coût global d'une opération atteint rapidement un niveau similaire à celui d'un bien de défiscalisation dans le neuf. Surtout, le dispositif est populaire pour sa simplicité : est-il utile de rappeler qu'en Pinel il n'y a pas de tracasseries au niveau des travaux ni de charges importantes à payer pendant de longues années...

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