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Investissement locatif : ces villes de grande couronne qui attirent les locataires

Le confinement n'a pas entraîné un exode d'Ile de France, mais les locataires franciliens tendent à s'éloigner un peu plus de Paris. Les effets du confinement et l'essor du télétravail font exploser la demande locative dans les départements de la grande couronne parisienne. Une tendance qui devrait attirer les investisseurs.

Par | Publié le 12-08-2020 07:38, Mis à jour le 08-01-2021 17:13
Photo : (c)  

L'Ile de France reste une région phare pour investir

Malgré le confinement, l'Ile de France continue d'obtenir les faveurs des locataires et des personnes souhaitant investir dans le locatif. Tout simplement car elle reste la première région économique du pays. Avec plus de 12 millions d'habitants (près de 20% de la population française), elle est au carrefour des échanges européens et mondiaux et accueille par conséquent les sièges de nombreuses entreprises, de la TPE à multinationales.

La pression sur le marché du logement y reste donc très forte, et les prix plus élevés en moyenne que dans la majeure partie de la France. Mais toutes les communes franciliennes ne sont pas forcément d'emblée le lieu d'un bon investissement locatif. C'est notamment le cas à Paris, où les prix sont si élevés qu'ils ont fait baisser considérablement la rentabilité des logements.

Bien que les Notaires du Grand Paris annoncent qu'une « stagnation des prix semble se dessiner dans la capitale » dans leur communiqué du 29 juillet, avec 10.700 euros par m2 et un loyer moyen à 26,2 / m2 euros selon Clameur, les candidats à l'investissement peuvent difficilement espérer dépasser une rentabilité annuelle brute de 3% brut, voire beaucoup moins pour des petites surfaces. L'ouest de la petite couronne tend à prendre le même chemin.


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Une demande de verdure et d'espace

En Ile-de-France comme partout, le choix de l'emplacement reste le maître mot pour réussir son investissement locatif. Mais si jusqu'à récemment, la proximité des transports en était l'une des conditions, l'épreuve du confinement et l'essor du télétravail pourraient durablement rebattre les cartes et mettre en lumière des zones habituellement plus discrètes.

En effet, les conséquences du confinement continuent de se faire sentir dans le comportement des Franciliens vis-à-vis de l'immobilier. L'enfermement prolongé les a menés à rêver d'espace et de verdure. De même, la démocratisation du travail depuis le domicile pourrait leur permettre de s'éloigner un peu plus de leur bureau, réduisant ainsi de façon significative leur usage des transports en commun.

Ainsi les locataires sont naturellement poussés à effectuer leurs recherches de logement plus loin de Paris. Selon une étude de PAP parue fin juillet, les franciliens ont la bougeotte : les recherches de locations ont progressé de 75% en juin par rapport à juin 2019. Les départements les plus verts sont gagnants. La Seine et Marne (77) enregistre 2,4 fois plus de recherches que l'année précédente. Celles concernant les Yvelines et l'Essonne ont plus que doublé. L'Oise, département limitrophe à l'Ile de France, a aussi progressé de 97%.

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En région, de grandes villes affichent aussi une hausse des recherches, les mètres carrés y étant plus abordables. C'est notamment le cas de Grenoble et Rennes où les recherches ont été multipliées par 2, ainsi qu'à Poitiers, Bordeaux et Nantes (+70%).


Dans quelle ville investir ?

Hormis Paris et certaines communes de la petite couronne, toutes les villes d'Ile de France sont éligibles à la loi Pinel et classées en zone A. Investir dans un logement neuf peut permettre de réduire ses impôts, si tous les critères sont respectés (plafonnement du loyer, durée de location...).

VINCI immobilier commercialise par exemple 4 résidences dans des communes autour de Versailles (78). A Voisins-Le-Bretonneux et Guyancourt (communes situées sur l'agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines et à proximité du parc naturel de la Haute Vallée de Chevreuse et Versailles), Saint-Cyr-L'Ecole (ville limitrophe de Versailles et disposant d'une gare du RER C et du Transilien N) et Fontenay-le-Fleury. Certains appartements du 2 au 4 pièces disposent d'un espace extérieur.

L'investissement locatif dans l'ancien conserve également tout son sens en grande couronne. De charmantes maisons de ville de deux ou 3 pièces peuvent être trouvées en Seine-et-Marne comme à Chelles (77) ou Fontainebleau (77), ainsi qu'en Essonne (91) à Étampes, Gif-Sur-Yvette ou Brunoy. Des communes qui ont aussi l'avantage d'être desservies par le RER ou le Transilien.

Côté rentabilité, les investisseurs devront, comme toujours, se munir de leur calculette. Estimer une rentabilité moyenne sur une zone aussi vaste que la grande couronne n'aurait pas de sens tant elle cache des réalités diverses. Le rendement dépendra du prix d'achat du bien, de sa qualité, des éventuels travaux et du niveau de loyer.


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